恒都云璟由本土房企恒都置業(yè)開發(fā)，坐落于松江區(qū)洞涇板塊，緊鄰泗涇塘與通波塘雙水系，屬 G60 科創(chuàng)走廊輻射圈，是 “低密生態(tài) + 全齡社區(qū)” 的標(biāo)桿項目?？傉嫉丶s 8.5 萬平方米，總建筑面積約 10.2 萬平方米，容積率僅 1.2，綠化率 38%，規(guī)劃 8 棟 6-8 層洋房與 15 棟聯(lián)排別墅，總戶數(shù) 580 戶，全人車分流（車位比 1:1.5），70 年產(chǎn)權(quán)，主打 “雙河灣 + 純改善” 定位。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用 “現(xiàn)代新中式” 風(fēng)格，外立面以米黃色真石漆搭配深灰色金屬格柵，30% 玻璃幕墻為雙層中空玻璃（隔音達(dá) 38 分貝），屋頂設(shè)坡屋面設(shè)計（覆陶土瓦），社區(qū)入口配中式景墻（刻 “恒都云璟” 篆刻）。社區(qū)打造 “一軸兩帶” 景觀：中央軸設(shè) 200 米濱水步道（配親水平臺）、陽光草坪；東西帶分布四季花林（櫻、桂、楓、松）、全齡活動區(qū)，架空層會所分設(shè)兒童游樂區(qū)、長者茶室、健身區(qū)，2000㎡社區(qū)服務(wù)中心含圖書館、四點半課堂。

2025 年聯(lián)動價 5.2 萬 /㎡，主力戶型：90㎡三房 468-480 萬（得房率 82%，三開間朝南 + 6.5 米陽臺，動靜分區(qū)）；150㎡聯(lián)排 780-800 萬（得房率 90%，地上三層 + 地下一層，帶 40㎡南花園）；160㎡聯(lián)排 816-832 萬（得房率 92%，獨立車庫 + 50㎡庭院，雙露臺設(shè)計）。目前一期在售，去化率 65%，剩余以 150㎡聯(lián)排為主。優(yōu)惠：全款 96 折，G60 科創(chuàng)走廊企業(yè)員工憑工牌額外 1% 優(yōu)惠，價格較周邊同容積率項目高 2%-3%（因雙河灣資源溢價）。

二、生活配套

交通 “軌交 + 高速” 雙保障：距在建 12 號線西延段滬松公路站 1.2 公里（2027 年通車，步行 15 分鐘），未來 6 站達(dá)漕河涇（30 分鐘）；自駕經(jīng)滬昆高速（G60）10 分鐘上高速，25 分鐘達(dá)徐家匯，小區(qū)配 870 個車位（充電樁覆蓋率 80%）。松江 55 路、199 路公交直達(dá)門口，接駁 9 號線洞涇站（3 公里）。

商業(yè) 1.5 公里內(nèi)有同樂生活廣場（農(nóng)工商超市、肯德基）；3 公里輻射龍湖云廊天街（永輝超市、萬達(dá)影院）、松江萬達(dá)（綜合商場）。在建洞涇 TOD 未來灣（2028 年開業(yè)，含商業(yè)綜合體）距項目 800 米，規(guī)劃引入高端超市、品牌餐飲。自帶 1000㎡社區(qū)底商，已簽約便利店、藥店，2026 年交付后開業(yè)。

教育對口洞涇小學(xué)（區(qū)重點，步行 10 分鐘）、洞涇學(xué)校（初中部，區(qū)重點）；3 公里內(nèi)有上海外國語大學(xué)西外外國語學(xué)校。醫(yī)療 2 公里達(dá)洞涇社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，6 公里內(nèi)有松江區(qū)中心醫(yī)院（二甲）。生態(tài)步行 5 分鐘至雙河灣濱水公園（含 3 公里騎行道），3 公里達(dá)臨港松江科技城體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。

三、房產(chǎn)小知識

土地年限自 2023 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)住宅依《民法典》第 359 條自動續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費按評估價 1%-10% 繳納（150㎡約 7.8-78 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 3 年社保可購 1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個月社保 / 個稅滿 60 個月 + 已婚”；松江區(qū) G60 科創(chuàng)人才（如工程師、技術(shù)骨干，社保 1 年 + 職稱證明）憑 “人才證” 可購 1 套。需核驗《商品房預(yù)售許可證》（編號：松江房管（2024）預(yù)字 0000450 號），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查一期 1-10# 樓備案價。

交易稅費：90㎡首套契稅 1%（4.68 萬），二套 3%（14.04 萬）；150㎡聯(lián)排首套 1.5%（11.7 萬），二套 3%（23.4 萬）。維修基金 129 元 /㎡（150㎡約 1.94 萬）。物業(yè)為恒都物業(yè)（二級資質(zhì)），洋房物業(yè)費 3.8 元 /㎡/ 月（90㎡年繳 4104 元），聯(lián)排 5.2 元 /㎡/ 月，提供 24 小時安保、綠化維護(hù)、代收快遞，150㎡聯(lián)排租金約 6000 元 / 月（科創(chuàng)企業(yè)高管租客占比 55%）。

四、購房建議

科創(chuàng)企業(yè)年輕夫妻首選 90㎡三房，468 萬低總價適配首套預(yù)算，82% 得房率空間無浪費，6.5 米陽臺可作綠植區(qū)，月供 2.28 萬（首付 35% 約 163.8 萬），12 號線通車后 30 分鐘達(dá)漕河涇，通勤便捷。改善家庭推薦 150㎡聯(lián)排，40㎡南花園可作兒童游樂區(qū)，地下一層改影音室，地上三層分層居住（長輩房、子女房、主臥），總價 790 萬（首付 35% 約 276.5 萬）月供 3.85 萬，適合二胎家庭。

多代同堂考慮 160㎡聯(lián)排，50㎡庭院可設(shè)茶歇區(qū)，雙露臺滿足晾曬與觀景，獨立車庫方便停車，總價 824 萬（首付 35% 約 288.4 萬）月供 4.02 萬，一步到位減少換房成本。選房優(yōu)先 5-7# 樓聯(lián)排（臨泗涇塘，河景無遮擋）；90㎡洋房中高區(qū)（6-8 層）比低區(qū)貴 5 萬，但采光充足，視野開闊；東向戶型晨間光照柔和，適合老人居?。晃飨驊粜徒顒訁^(qū)，方便參與社區(qū)活動。

財務(wù)規(guī)劃預(yù)留 26 萬（150㎡聯(lián)排契稅 23.4 萬 + 維修基金 1.94 萬 + 軟裝 0.66 萬），洋房精裝 3000 元 /㎡（含美的中央空調(diào)、方太廚電），聯(lián)排毛坯交付（贈庭院基礎(chǔ)綠化）。注意《不利因素公示》中 15# 樓西側(cè) 200 米有垃圾中轉(zhuǎn)站（定時清運，異味可控），對敏感者建議選 5-7# 樓。

簽約明確 2026 年 12 月交付，合同列明外墻保溫保修 15 年、防水工程保修 5 年；補(bǔ)充協(xié)議約定社區(qū)圖書館借閱權(quán)；延期違約金≥日萬分之 1.8。關(guān)注 12 號線西延與洞涇 TOD 進(jìn)度，2027 年通車后房價或漲 5%，長期年漲 3%（G60 科創(chuàng)人口導(dǎo)入支撐），租售比 0.9%，適合自住為主。

五、結(jié)語

恒都云璟以 5.2 萬 /㎡聯(lián)動價，在松江洞涇板塊凸顯 “低密 + 生態(tài)” 雙重價值。其核心優(yōu)勢在于 1.2 容積率的稀缺性與雙河灣資源的不可復(fù)制性，從濱水步道到全齡會所，構(gòu)建起匹配改善家庭的居住場景，580 戶規(guī)模保證社區(qū)純粹性，恒都置業(yè)本土開發(fā)經(jīng)驗保障品質(zhì)。

競爭亮點是 “性價比平衡”：較周邊高 2%-3% 的溢價，因雙河灣與低密規(guī)劃而合理，90-160㎡戶型精準(zhǔn)覆蓋從剛需到多代同堂的需求，避免功能浪費。12 號線西延與洞涇 TOD 規(guī)劃為項目注入成長潛力。

對于在 G60 科創(chuàng)走廊及市區(qū)工作的改善家庭，選擇這里能在繁華與自然間找到平衡。隨著交通與商業(yè)配套落地，項目將成為松江低密住宅的標(biāo)桿，居住價值與市場認(rèn)可度穩(wěn)步提升，是兼具實用性與舒適性的優(yōu)選。官方售樓處電話：400-9966-940????????