1、遵循城鄉(xiāng)規(guī)劃要求

農(nóng)村宅基地房屋翻建首要條件是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)規(guī)定。依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)域內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，需由省級(jí)人民政府制定實(shí)施細(xì)則。

以北京市為例，在規(guī)劃確定的農(nóng)村區(qū)域，村民利用原有宅基地建設(shè)住宅時(shí)，需按村莊規(guī)劃實(shí)施規(guī)劃許可制度。只有通過(guò)規(guī)劃審批并取得合法手續(xù)后，方可開(kāi)展宅基地翻建工程。

2、合法取得宅基地使用權(quán)且不超范圍

第二個(gè)必要條件是已合法取得宅基地使用權(quán)，且翻建范圍不得超出合法使用權(quán)邊界。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民實(shí)行"一戶(hù)一宅"政策，宅基地面積不得超過(guò)省級(jí)人民政府設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。

若存在違規(guī)占用土地建設(shè)房屋的行為，縣級(jí)以上自然資源主管部門(mén)將責(zé)令限期拆除違法建筑并退還土地。對(duì)于超出規(guī)定面積的多占土地，將按非法占用土地進(jìn)行處置。

3、農(nóng)村房屋翻建需履行審批手續(xù)

農(nóng)村住宅翻建須按規(guī)定辦理宅基地用地建房審批手續(xù)，審批權(quán)限下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合條件的建房人需向村委會(huì)提交申請(qǐng)，經(jīng)村級(jí)初審、部門(mén)聯(lián)合審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)最終審批等流程。通過(guò)規(guī)劃審批的由規(guī)劃部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同步核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》。建房人必須嚴(yán)格按審批內(nèi)容實(shí)施建設(shè)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自開(kāi)工。

需特別注意，以下兩類(lèi)人員禁止進(jìn)行房屋新建、翻建或大修：

一是已將宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的，原戶(hù)主不得再申請(qǐng)新宅基地，自然喪失新建或翻建資格；

二是已退出集體經(jīng)濟(jì)組織并交回宅基地的村民，不得再次申請(qǐng)宅基地，更無(wú)權(quán)在本集體內(nèi)進(jìn)行自建或翻建活動(dòng)。

建議村民在實(shí)施翻建前務(wù)必詳細(xì)了解當(dāng)?shù)卣卣撸婪ㄞk理審批手續(xù)，嚴(yán)格按規(guī)劃建房。既避免資金浪費(fèi)，又防止因違規(guī)建設(shè)引發(fā)法律糾紛，真正實(shí)現(xiàn)安心居住。