住建部正式發(fā)布新版《住宅項目規(guī)范》，明確規(guī)定住宅建筑高度不得超過80米，這標志著那些動輒五六十層的摩天住宅樓將徹底成為歷史。

據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有高層住宅約4000萬套，涉及上億居民，這一政策調(diào)整將如何影響我們的居住生活？

政策醞釀六年終落地

其實這個80米限高并不是突然冒出來的。早在2018年，住建部就在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》中提到過這個要求，但當時更像是個溫和的"建議"，執(zhí)行起來相當寬松。你看武漢這幾年，滿城都是60層、150米以上的高樓，壓根沒把這個規(guī)定當回事。

為什么之前不嚴格執(zhí)行？道理很簡單。2018到2021年是城鎮(zhèn)化的最后沖刺期，大量人口涌入城市，住房需求爆棚。地方政府急著修地鐵、建高速，需要通過高容積率的土地出讓來籌錢。特別是那些二三線城市，錯過這波機會可能就再也沒有修地鐵的機會了。

而且當時很多城中村改造項目已經(jīng)啟動，開發(fā)商的資金都砸進去了。突然把60層改成26層，這賬還怎么算？沒有一家開發(fā)商扛得住這種變化。所以政策雖然有，但實際執(zhí)行中還是留了很多口子。比如上海的靜安區(qū)舊改、深圳的白石洲改造，全都是超高層項目，當時為了平衡拆遷成本，不得不放開高度限制。

現(xiàn)在情況完全不同了。連北京上海都出現(xiàn)了人口凈流出，三四線城市的情況更不用說。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年全國城鎮(zhèn)化率已達66.16%，增速明顯放緩。在這種背景下，繼續(xù)大量建設(shè)高層住宅顯然是不合理的?，F(xiàn)在竣工待售的現(xiàn)房里，最多的就是高層住宅，市場已經(jīng)飽和了。

從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也能看出端倪。2024年全國住宅用地供應(yīng)中，容積率超過3.0的地塊占比下降到不足15%，而在2018年這個數(shù)字還超過40%。地方政府的態(tài)度轉(zhuǎn)變非常明顯，不再單純追求土地出讓金的最大化，而是更注重城市發(fā)展的可持續(xù)性。

高層住宅中年危機爆發(fā)

說到高層住宅的問題，最讓人頭疼的就是電梯。電梯的設(shè)計壽命一般是15到25年，但很多小區(qū)的電梯用了10年就開始頻繁出故障。更換一臺電梯的費用動輒幾十萬甚至上百萬，業(yè)主們?yōu)榱诉@事經(jīng)常吵得不可開交。

電梯問題還不僅僅是維修費用的問題。高層建筑的電梯使用頻率高，磨損嚴重，而且一旦出現(xiàn)故障，影響的是整棟樓的幾百戶居民。特別是那些只有兩三部電梯的高層建筑，一部電梯壞了，剩下的電梯負荷加重，故障率更高，形成惡性循環(huán)。

消防安全也是個大問題。國內(nèi)消防云梯一般只能到24層，超過這個高度的樓層一旦發(fā)生火災(zāi)，救援難度極大。高層建筑火災(zāi)蔓延速度快，煙霧容易在樓道內(nèi)聚集，逃生難度很大。

更關(guān)鍵的是，高層建筑的火災(zāi)逃生時間比多層建筑要長得多。消防部門測算，從30層逃生到地面，正常情況下需要15到20分鐘，如果遇到老人、小孩或者行動不便的人，時間會更長。而火災(zāi)的黃金逃生時間只有幾分鐘，這個時間差是致命的。

建筑維護成本更是個無底洞。高層建筑對地基要求嚴格，外墻、管道、結(jié)構(gòu)等維護成本遠超多層建筑。現(xiàn)在這些高層住宅還比較新，問題不明顯，但20到30年后這些維護費用會成為業(yè)主們的沉重負擔(dān)。

開發(fā)商早已用腳投票

嗅覺最敏銳的開發(fā)商其實早就察覺到了變化。2024年全國土地拍賣市場出現(xiàn)了一個現(xiàn)象：深圳、南京拍出的地塊中，低容積率地塊占比突破了78%，杭州、成都等地也超過了70%。

現(xiàn)在的開發(fā)商不僅不碰高容積率地塊，甚至希望政府能把他們手頭囤積的這類地塊回購回去。拿到錢后，他們轉(zhuǎn)頭就去搶那些能蓋低密度住宅的地塊，目標很明確：改善盤、豪宅盤。因為現(xiàn)在市場上只有這類房子才好賣，高層住宅的市場接受度在明顯下降。

這種變化其實反映了購房者需求的變化。以前大家買房主要考慮的是有沒有房子住，現(xiàn)在更多考慮的是住得舒不舒服。低密度住宅顯然在居住體驗上要好很多，采光、通風(fēng)、噪音控制都比高層住宅要好。特別是經(jīng)歷了疫情之后，人們對居住品質(zhì)的要求明顯提高了。

各地方政府也在進一步加碼。江蘇省從今年1月1日起就嚴格執(zhí)行"各地一般不得新建100米以上的住宅建筑，城區(qū)常住人口100萬以下城市嚴格限制新建80米以上住宅建筑"的規(guī)定。

還規(guī)定相關(guān)部門在審批80米以上住宅建筑時，必須征求同級消防救援機構(gòu)意見，確保與當?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ?。這等于是給高層住宅設(shè)置了一道更嚴格的審核關(guān)卡。

4000萬套高層住宅何去何從？

根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，截至2023年底，全國城鎮(zhèn)住宅建筑中，高層住宅占比約為35%，涉及約4000萬套住房。這個存量規(guī)模很大，不可能一夜之間消失。

這些已建成的高層住宅未來可能會分化成幾個方向。位置好、品質(zhì)高的高層住宅依然會保持一定的市場價值，特別是那些配套完善、物業(yè)管理到位的小區(qū)。但那些位置偏遠、建設(shè)標準不高的高層住宅可能會面臨較大的貶值壓力。

從租賃市場來看，這些高層住宅可能會成為租賃房源的重要組成部分，特別是為那些申請不了保障房和保租房的年輕人提供過渡性住房。畢竟相比購買，租住高層住宅的門檻要低得多，電梯、消防等問題在短期租住中的影響也相對較小。

政策的轉(zhuǎn)向也反映了整個城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變。以前我們追求的是速度和規(guī)模，城市越大越好，樓越高越好?，F(xiàn)在更多考慮的是質(zhì)量和可持續(xù)性，追求宜居和人性化。隨著城鎮(zhèn)化進入下半場，增量市場萎縮，存量市場成為主戰(zhàn)場，單純追求建筑高度和密度已經(jīng)沒有意義。

這次限高政策的實施，標志著中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的重大轉(zhuǎn)變。未來的住宅建設(shè)將更加注重居住品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展，低密度、人性化的住宅產(chǎn)品將成為市場主流。

對于普通購房者來說，這意味著有更多機會選擇到真正宜居的房子，而不是被迫接受高密度的"鴿子籠"。

高層住宅曾經(jīng)是城市化快速發(fā)展期的產(chǎn)物，為解決大量人口的居住問題發(fā)揮了重要作用?，F(xiàn)在，隨著發(fā)展階段的轉(zhuǎn)換和人們需求的升級，是時候和這個時代說再見了。