有些事情誰(shuí)也擋不住，頂級(jí)城市吸引資金、人才的能力依然是頂級(jí)的，投奔頂級(jí)城市才是順勢(shì)而為。

作者：李一年

上海外環(huán)的房子從昨天開(kāi)始不限購(gòu)了，三四五線城市的樓市更困難了。

上海外環(huán)隨便買(mǎi)，老鐵要不要下手？而且，房地產(chǎn)股迎來(lái)一片大漲。但是，在上海外環(huán)買(mǎi)房還需要一年的社保，當(dāng)然，這對(duì)于很多聰明人和中介來(lái)說(shuō)都不是事兒。

上海新政策主要是6點(diǎn)：

01一年社保就可以在外環(huán)買(mǎi)，隨便買(mǎi)。

02外環(huán)外買(mǎi)了，市區(qū)還是有首套房資格。

03單身和家庭的政策一致。

04公積金能付首付，最高可貸216萬(wàn)。

05貸款利率不看套數(shù)，每套都可以和銀行談最低利率。

06非上海家庭買(mǎi)第一套房不用交房產(chǎn)稅。

應(yīng)該說(shuō)都是利好，會(huì)不會(huì)在短期內(nèi)推動(dòng)樓市成交量，當(dāng)然會(huì)。不過(guò)根據(jù)各大城市的經(jīng)驗(yàn)，某個(gè)片區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，在成交明顯放量的情況下，掛牌量也會(huì)大漲， 比如“北京取消五環(huán)限售后，回龍觀出現(xiàn)踩踏式拋售”，一套90㎡的房子，短短幾天里平均降了快20萬(wàn)。

外環(huán)放開(kāi)限購(gòu)，確實(shí)讓不少想買(mǎi)的人有機(jī)會(huì)了，但是什么是外環(huán)？就是上海五大新城和郊區(qū)的所在地。這里的需求絕大多數(shù)都是剛需，剛需的意思就是主要追求使用價(jià)值，不會(huì)為更多的情緒價(jià)值買(mǎi)單。因此，短期內(nèi)，量可能上去了，但是價(jià)格說(shuō)不定還下來(lái)了。

上海外環(huán)的去化周期大概是20個(gè)月，2025年外環(huán)外住宅數(shù)據(jù)為52000套，占全市80%。量太大了，所以，別指望說(shuō)量?jī)r(jià)齊升，很可能是以?xún)r(jià)換量。

上海為什么放開(kāi)外環(huán)限購(gòu)？現(xiàn)在壓力有點(diǎn)大。

上半年上海全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8260.41億元，同比增長(zhǎng)1.7%。這個(gè)增速還是有點(diǎn)弱。如果多一些人來(lái)買(mǎi)房，肯定拉動(dòng)消費(fèi)，對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)有支撐作用。

上海是中國(guó)最早步入老齡化且程度最深的城市，截至2024年末，上海戶(hù)籍60歲及以上老年人口達(dá)577.62萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.6%，并且老齡化程度仍在加深。繼續(xù)這么下去，還是有點(diǎn)問(wèn)題，放開(kāi)外環(huán)限購(gòu)，多吸引一些年輕人、中年人，對(duì)上海改善年齡結(jié)構(gòu)和社保繳納的數(shù)據(jù)很有好處。

最最重要的是，新房、二手房都?jí)毫瞬簧儇?，開(kāi)發(fā)商不敢拿地，建筑商沒(méi)活干，外來(lái)工沒(méi)活干，鋼筋、水泥以及各種裝修材料的銷(xiāo)售都慢下來(lái)了，影響就業(yè)、稅收和穩(wěn)定。

所以，不斷小步快跑，不斷尋求平衡，就是上海目前的選擇。

上海如果要吸引人口和消費(fèi)，還是有優(yōu)勢(shì)的，教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)治理等都在全國(guó)領(lǐng)先，只要稍微松一點(diǎn)口子就可以對(duì)沖復(fù)雜的情況，簡(jiǎn)單說(shuō)，上海還有牌打。

但是北上廣深逐步放開(kāi)限購(gòu)，等于拿中國(guó)頂級(jí)的城市資源在吸引資金、人才，包括三四五線城市的資金和人才，所以，上海的樓市固然不樂(lè)觀，但是馬太效應(yīng)之下，承壓的其實(shí)是三四五線樓市。她們這些城市的樓市將何去何從？這才是最值得思考的問(wèn)題。

有些事情誰(shuí)也擋不住，頂級(jí)城市吸引資金、人才的能力依然是頂級(jí)的，投奔頂級(jí)城市才是順勢(shì)而為。