現(xiàn)在的樓市，土拍是觀察市場(chǎng)趨勢(shì)的一個(gè)窗口。

今天，廣州土地市場(chǎng)，有兩件事值得關(guān)注：

1）今天下午，荔灣石圍塘地塊報(bào)名截止，一共有兩家企業(yè)報(bào)名：

保利置業(yè)和廈門(mén)國(guó)貿(mào)。

其中，深耕白鵝潭的保利置業(yè)，前兩天其陸居路項(xiàng)目正式官宣萬(wàn)豪系五星級(jí)酒店。

其高端住宅，保利·翡麗甲第主要戶型為165-246方，有部分135方，但是估計(jì)搶不到了。

白鵝潭第一梯隊(duì)豪宅，即將亮相。

而廈門(mén)國(guó)貿(mào)除了白云，也和越秀合作，參與了天河世界大觀三期開(kāi)發(fā)。

明天，看看誰(shuí)會(huì)拿下石圍塘地塊。

2）今天，海珠區(qū)廣州大道南788號(hào)二期地塊掛牌，也就是廣一電商園二期。

地塊總用地約3.42萬(wàn)平，總建面約6萬(wàn)平，容積率2.9，起拍總價(jià)約8.6億，名義樓面價(jià)約14288元/平。

當(dāng)然，扣除配建后，實(shí)際起拍樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平。

這塊地最大的信息量，應(yīng)該是要配建大境旁邊的一個(gè)學(xué)校地塊。

根據(jù)出讓條件：AH060922地塊，在規(guī)自局公布的用地規(guī)劃條件里，位置就在上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊，規(guī)劃18班小學(xué)。

大概位置，大家也可以看下下圖。

幾個(gè)重點(diǎn)：

1）誰(shuí)拿廣州大道南地塊，誰(shuí)要配建上涌果樹(shù)公園地塊旁邊的公辦學(xué)校地塊，即編號(hào)922號(hào)中小學(xué)用地。

2）原先規(guī)劃是中大附的18班小學(xué)，為公辦性質(zhì)。這個(gè)去年已經(jīng)官宣了。

3）哪家開(kāi)發(fā)商對(duì)廣州大道南地塊感興趣？

中海，保利等都有關(guān)注。

4）有什么影響？

如果開(kāi)發(fā)商拿地，這樣這所公辦學(xué)校地塊可以早點(diǎn)動(dòng)工，對(duì)周邊業(yè)主來(lái)說(shuō)，確定性更強(qiáng)。

5）當(dāng)然，只要求配建，沒(méi)有明確具體引入學(xué)校。具體等官宣。

當(dāng)然，關(guān)于地塊自身，亮點(diǎn)也不少，我們也去了一趟現(xiàn)場(chǎng)，接下來(lái)展開(kāi)聊聊。

地塊位置，本身已經(jīng)很核心。

1）客村商圈，10分鐘珠江新城核心圈。

鐵：雙地鐵交匯，到3/8號(hào)線客村站、8號(hào)線鷺江站大約1.2公里，比保利四季和頌更近一點(diǎn)。

自駕通勤更方便，珠城-琶洲-中大-客村商圈，都是10分鐘左右覆蓋。

其中，去麗影廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是5分鐘，去海珠濕地公園8分鐘、琶洲磨碟沙總部區(qū)12分鐘、珠江新城西塔ifc10分鐘、天匯廣場(chǎng)igc10分鐘、中大布匹市場(chǎng)9分鐘。

商：旁邊就是客村麗影廣場(chǎng)、合生廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，確定性很高。

學(xué)：兩個(gè)可能性，讀配建的大境旁的18班小學(xué)（3公里內(nèi)），或者是省一級(jí)客村小學(xué)，具體要等官宣了。

這塊地需配建的18班小學(xué)，現(xiàn)狀是一些物流公司，但地塊的平整工作估計(jì)不難。

這次隨著廣州大道南788號(hào)二期地塊出讓，學(xué)校建設(shè)應(yīng)該要加快了。

按照此前公布規(guī)劃，這里為中山大學(xué)附屬創(chuàng)新谷學(xué)校的18班小學(xué)，旁邊還有72班完全中學(xué)。

| 項(xiàng)目規(guī)劃方案效果圖

2）新中軸海珠段預(yù)期，片區(qū)連片開(kāi)發(fā)

目前來(lái)看，片區(qū)城市界面確實(shí)是一般，直面康鷺舊改大片的舊村，這也是開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家介意的一個(gè)點(diǎn)。

但是，隨著廣州海珠新中軸南段的推進(jìn)，改造速度是很快的，會(huì)帶來(lái)連片開(kāi)發(fā)的增量和預(yù)期。

很多人都說(shuō)海珠這樣的老城，改造推進(jìn)很難，是硬骨頭。

但是，目前新中軸進(jìn)度很快，已經(jīng)拆完了幾個(gè)地塊，市紡織學(xué)院、新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園、志懋休閑酒店...

再加上，旁邊康鷺舊改也在如火如荼地進(jìn)行。

連片舊改，可以徹底改變地塊的城市界面、配套素質(zhì)、產(chǎn)業(yè)含金量，未來(lái)幾年內(nèi)板塊都不會(huì)缺少增量和聲量。

大量國(guó)家資金投入的板塊，板塊能級(jí)會(huì)更強(qiáng)。

3）周邊供應(yīng)少，周邊置換客群厚，安全墊夠厚

廣州大道南二期地塊，周邊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，合生廣場(chǎng)，包括客村麗影，還是能提供中產(chǎn)們需要的精致配套。

不過(guò)，周邊二手有逸景翠園、疊彩園等，樓齡也有10-15年以上了，明顯折舊。

逸景翠園今年成交價(jià)格 3.2-4.59萬(wàn)/平，成交量42套，成交戶型為59-167平二-四房，使用率80-85%

所以，如果這里冒出一個(gè)，控總價(jià)的改善項(xiàng)目+100%新規(guī)產(chǎn)品力的好房子，還是有想要置換的客戶，包括和父母分巢居住，結(jié)婚的置換。

當(dāng)然，也有人會(huì)說(shuō)，逸景，疊彩的客戶，很多都換去了中海大境，還有置換客群?jiǎn)幔?/p>

這個(gè)確實(shí)沒(méi)錯(cuò)，不過(guò)大境的門(mén)檻都要960萬(wàn)以上，門(mén)檻相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較高的。

如果廣州大道南能做到控總價(jià)的好房子，門(mén)檻比大境低，老城客戶很多都還完了房貸，還是有能力和需求的。

地塊現(xiàn)狀，地面已經(jīng)清理平整了，很有可能實(shí)現(xiàn)拿地即開(kāi)工。

地塊配套比較豐富，包括住宅、商業(yè)、復(fù)建商業(yè)商務(wù)物業(yè)、9班幼兒園、公服配套等，總建面約6萬(wàn)平。

單純看住宅，用地約9349平，容積率約2.9，總建面約2.7萬(wàn)平。

不到3的容積率，放到現(xiàn)在來(lái)看是相比低的。

產(chǎn)品上，可能是參考保利四季和頌，精品+改善型社區(qū)+新規(guī)產(chǎn)品。

地塊旁邊就是保利四季和頌，也就是廣州大道南788號(hào)一期地塊。

當(dāng)年只差幾手就沖刺搖號(hào)了，2022年，保利以總價(jià)約13.57億元拿下，折合樓面價(jià)48395元/平，溢價(jià)率約11.5%。

保利四季和頌主力戶型為108-120-140平，目前只剩10多套貨量，售樓部和樣板間都已經(jīng)拆了，可以直接看實(shí)體板房。

在售產(chǎn)品都是140平四房，均價(jià)7萬(wàn)/平左右，總價(jià)900多萬(wàn)。

約1.6公里左右是中海大境，目前在售129-143-190-270平大平層，單價(jià)約7.3-10.3萬(wàn)/平，總價(jià)950萬(wàn)-2700萬(wàn)左右。

比較關(guān)鍵的是，項(xiàng)目屬于精品社區(qū)，可以做剛改項(xiàng)目，控總價(jià)，去化壓力不算很大。

哪些客群會(huì)關(guān)注？

1）珠城通勤的客群，10分鐘到珠城，還是很近的。如果能控總價(jià)，600-700萬(wàn)起步，不需要去到海珠西了。

如果能把學(xué)校確定那就更好了。

2）周邊二手置換，包括中大及其周邊產(chǎn)業(yè)群體作坊的主理人。