“塔巴”登陸之前，深圳樓市松綁“龍卷風(fēng)”先殺到了！

繼北京、上海限購政策調(diào)整后，9月5日深夜，深圳也跟進(jìn)發(fā)布調(diào)整政策。

要說這次新政的最大亮點(diǎn)，那必須是：

不再區(qū)分一二套房貸利率。

不管首套二套，統(tǒng)統(tǒng)執(zhí)行首套利率。實(shí)實(shí)在在的月供下降，誰看不喊一句“真香”？

此外，限購區(qū)域也大幅調(diào)整。

羅湖、寶安區(qū)西鄉(xiāng)被“踢出”核心限購區(qū)，大鵬新區(qū)、鹽田直接不限購。目前，深圳只有南山、福田、寶安新安街道還被列為重點(diǎn)限購區(qū)域。

換句話說，深圳大部分區(qū)域，如今都已敞開懷抱，歡迎你來買房。

不少網(wǎng)友調(diào)侃：“羅湖終于‘;被放過’了”，“大鵬鹽田：我們是‘;躺贏區(qū)’！”

“單身”人士不再被區(qū)別對(duì)待，享受與家庭買家同等待遇。

這一晚，不少正在看房、苦于沒名額購房者，突然“天降名額”；有中介連夜接到跨省客戶電話，第二天直奔深圳簽單；還有外地買家瞄準(zhǔn)“核心區(qū)”資產(chǎn)，果斷下手……

壓抑了太久的需求，似乎正在這個(gè)周末悄然釋放。

“天降名額”！有客戶連夜返深買房

相比龍崗、光明等區(qū)域，羅湖在外地人心目中的接受程度要高很多。

畢竟歷史久遠(yuǎn)，曾是發(fā)展起步較早的市中心，又緊挨著香港，有多個(gè)通關(guān)口岸，往來方便。

此次的新政，毫無疑問，羅湖的獲益將比以往任何一次樓市調(diào)控都要大！

有資深中介表示，自己的跨省客戶在聽到消息后連夜返回深圳，第二天復(fù)看羅湖樓盤后，迅速轉(zhuǎn)賬定房！

還有外地買家，意向明確，就買深圳核心區(qū)域房產(chǎn)，新政出臺(tái)后就果斷出手買羅湖中心區(qū)房子。

對(duì)于過去沒名額的意向買家，“天降名額”無疑是最大的驚喜。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析指出，“905新政”從兩方面激活了深圳樓市：

一方面，打消此前觀望的顧慮、加速入場(chǎng)；另一方面，釋放出全新的購房需求。

深圳新政落地首周末

羅湖、寶安，看房成交“雙漲”

新政后首個(gè)周末，新政遇上了“真臺(tái)風(fēng)”塔巴，不減看房熱情。

羅湖區(qū)、寶安區(qū)限購大幅松綁，成交立竿見影。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，周末（9.6-9.7），樂有家門店二手看房量相較前一周周末（8.30-8.31）上漲12%，羅湖上漲最為明顯，上漲43%。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，羅湖二手簽約量較前一周末翻倍，寶安增幅亦達(dá)69%。

而上周末，貝殼深圳合作門店二手簽約量，較8月周末均值增長(zhǎng)33%，比7月周末均值增長(zhǎng)60%；新房市場(chǎng)，較8月周末均值增長(zhǎng)40%，較7月周末均值增長(zhǎng)50%。

除了羅湖、寶安區(qū)之外，多個(gè)項(xiàng)目曬出銷售中心人頭攢動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)圖，諸如龍華上塘的塘城等，周六截至下午3點(diǎn)，已接待到訪客戶100批。

圖源：網(wǎng)絡(luò)/項(xiàng)目

市場(chǎng)“消極”情緒，已到臨界點(diǎn)？

近8成業(yè)主再下調(diào)報(bào)價(jià)

905新政未出臺(tái)之前，市場(chǎng)消極情緒達(dá)到臨界點(diǎn)！

根據(jù)深圳中原最新掛盤數(shù)據(jù)顯示，均價(jià)總體呈現(xiàn)出下滑，。

過去的8月份，深圳二手成交4萬以下價(jià)段成交占比36.4%，位居首位；4-6萬成交占比為30.6%，位列第二。

在這一波調(diào)整中，價(jià)格基本下探到位，早9月前五天，全市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的86個(gè)片區(qū)中，業(yè)主報(bào)價(jià)下跌依然是絕對(duì)占比，約77%、66個(gè)片區(qū)，上漲的片區(qū)有19個(gè)，躺平的只有1個(gè)。

按單盤來看，9月份報(bào)價(jià)上漲的小區(qū)占比，打破了連續(xù)3個(gè)月的增長(zhǎng)趨勢(shì)，下滑至29.7%，上漲占比跌落在一年內(nèi)的谷底。

同時(shí)報(bào)價(jià)下跌的小區(qū)占比9月增長(zhǎng)至52.8%，是連續(xù)四個(gè)月下滑后首次抬頭。

從下圖中看出，報(bào)價(jià)上漲的區(qū)域，在福田、南山及羅湖三區(qū)的中心位置。

即便如此，不管是新房還是二手住房，近年來福田+南山的交易量正在不斷下降。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，福田、南山新房銷售量占全市9.5%，二手房銷售占比34.5%。

以此來推算的話，深圳超90%新房交易、近70%二手房交易，皆來自限購松綁的“非核心區(qū)”。

而在這一次，羅湖被“踢出”核心限購區(qū)，符合條件者不限購，降大大助推了羅湖的市場(chǎng)去化。

業(yè)內(nèi)怎么看

今年金九銀十，有沒有戲？

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳在政策上是有積極作用的。

相比京滬創(chuàng)新進(jìn)程相對(duì)穩(wěn)健的城市，深圳這座城市的彈性比較大，比較性感、奔放，容許大膽的設(shè)想、出格的行動(dòng)。

在過去，這種特質(zhì)也帶來了深圳“樓市大起大落”的后果。

現(xiàn)在大家普遍關(guān)心的是，9·5新政的威力如何？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳樓市驅(qū)動(dòng)力從“杠桿資金+投資需求”驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)向內(nèi)需基礎(chǔ)驅(qū)動(dòng)，新政面前，不得不面對(duì)當(dāng)前的困局：

剛剛起步的內(nèi)需培育，還無法承接投資需求退潮的盤子。腰部力量不足、中產(chǎn)階層不厚實(shí)，置換鏈條不暢，改善需求難當(dāng)大任；高端需求停留在個(gè)盤明星項(xiàng)目，無法支撐整個(gè)市場(chǎng)。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿則表示，深圳的這次政策大致抄了北京上海的“作業(yè)”，整體來說是積極的。對(duì)于購房者信心的修復(fù)，市場(chǎng)需求的釋放會(huì)有幫助。

但政策出的時(shí)機(jī)比預(yù)計(jì)的晚了一點(diǎn)。同樣的政策，如果在今年上半年可能會(huì)有更好的、更快的效果?，F(xiàn)在出政策可能需要更多的時(shí)間去讓市場(chǎng)消化檢驗(yàn)。

上?？硕痤A(yù)測(cè)，隨著接下來兩月供應(yīng)量提升和營(yíng)銷力度持續(xù)加大，預(yù)期未來新房整體成交止跌。

但考量到當(dāng)前居民購房信心和消費(fèi)乏力的客觀事實(shí)，整體增幅有限，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。