股市高歌，樓市蹲坑，中國資產市場終于分道揚鑣？

8月，A股像打了雞血一樣連續(xù)飆升，而與此同時，樓市的表現(xiàn)卻冷冷清清：70個大中城市里，有68個城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下滑，刷新了近20年的紀錄。

不是說資產輪動嗎？股市漲了樓市也該跟上??？

但現(xiàn)實是，房地產不僅沒跟著一起上車，反而一頭扎進了下行通道，掛牌量突破750萬套，創(chuàng)下歷史新高。說句實話，現(xiàn)在不是在問“房價還會不會跌”，而是開始討論“房子還能不能保值”？

昔日王者跌落神壇，從全民買房到全民觀望

想當初，房子在中國家庭里的地位幾乎等同于家傳寶物。不管是北上廣深的高薪白領，還是小城鎮(zhèn)里的普通工薪族，幾乎所有人都相信：只要手里有套房，就算不是富人，也至少穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)卣驹诹松鐣袑印?/p>

可惜的是，這種全民買房的盛況，已經一去不復返了。

2021年是一個分水嶺，那一年房價普遍上漲，甚至有些城市一個月漲幅能頂?shù)舸蚬と艘荒旯べY。不少人把六個錢包掏空，拼命上車，很多家庭甚至背上了二套、三套房貸。

但從2022年開始，樓市急轉直下，價格松動、成交銳減、庫存飆升，三年間跌幅不只一點點。

北京、上海、廣州等一線城市普遍也有30%左右的下調，哪怕是核心區(qū)學區(qū)房，也開始出現(xiàn)“松動”。而三四線城市的情況更慘，房價已經跌破4000元/㎡，部分地區(qū)甚至跌到3000元以下。

這不是個別城市的問題，曾經只漲不跌的樓市神話，如今變成了“買一套虧十年”的風險資產。

而最致命的是，成交基本躺平。掛牌量連年新高，成交量卻創(chuàng)十年新低。賣房的多，買房的少，市場進入有價無市的僵局。過去房子是搶手貨，現(xiàn)在成了燙手山芋，誰接誰心慌。

這輪樓市下行的根源，并不只是短期的政策調控或經濟放緩，更深層的原因，是中國社會結構、人口趨勢和消費觀念的全面轉變。

中國的城鎮(zhèn)化率已經達到66%以上，大量人口早已實現(xiàn)進城落戶。新增購房人口不足，疊加出生率持續(xù)下滑，樓市的“自然接盤俠”越來越少。

住建部數(shù)據顯示，全國住房總量超過6億套，按照每套房住3人計算，足夠容納18億人。而中國總人口才14億出頭，意味著房子已經嚴重過剩。更何況，還有不少人在一線城市擁有不止一套住房。

空置率問題日益嚴重。一線城市空置率在20%-25%之間，三四線城市甚至超過30%。這些房子不是沒人住，而是沒人愿意住。要么是短期炒房空置，要么是業(yè)主干脆放棄出租。租金低、管理難、稅費高，很多人寧可空著也懶得折騰。

再來看年輕人。2025年數(shù)據顯示，25-30歲之間人群的購房意愿已經從五年前的65%降到了48%。是什么讓年輕人變得“佛系”？

答案很現(xiàn)實：房價不跌到他們能接受的水平，他們就選擇觀望。再加上不婚不育、延遲生育、靈活就業(yè)等趨勢，住房剛需也被大大削弱。

與其說年輕人不想買房，不如說他們不愿再為一個不確定的市場背幾十年房貸。在他們看來，房子不再是人生的終點，而只是一個選項。

不是房子不值錢，是房子不再是金融工具

很多人誤以為房價下跌是因為經濟不好。但其實更關鍵的，是房地產的金融屬性正在被主動剝離。

十年前，房地產是中國金融系統(tǒng)的核心支柱。貨幣政策寬松、信貸極度充沛，資金像洪水一樣涌入樓市。房子不僅是資產，更是融資工具、財富增值渠道，幾乎全民都在參與“買漲不買跌”的博弈。

但如今，游戲規(guī)則變了。

2025年第一季度，央行數(shù)據顯示，M2總量已達到326萬億元，雖然貨幣仍在擴張，但房地產不再是主要受益者。金融資源正被更多引導至高端制造、科技創(chuàng)新、新能源等產業(yè)，而房地產被明確定位為居住屬性。

換句話說，房子不再是理財產品，而是生活用品。

與此同時，房企也在經歷前所未有的生存危機。在去杠桿和融資收縮的背景下，開發(fā)商不再敢大肆拿地、高價造房。甚至不少房企被迫打折清盤、甚至直接退市。

市場上也開始流行“0首付、先住后買”等促銷手段，但效果非常有限。沒有信心，價格再低也沒人敢動。大家都在等，等房價再跌一點、等政策再放松點、等市場真正見底。

問題是，這個“底”到底在哪？沒人知道。

如果說過去20年，房地產是中國經濟最重要的發(fā)動機，那么現(xiàn)在，它更像是一段走過的關系。國家不再依賴它拉動GDP，也不再為它冒險放水托底。

今年7月底召開的高層經濟會議，首次在官方通稿中未提“房地產”三個字。這不是無意省略，而是刻意回避。

這意味著什么？意味著房地產已不再是國家的優(yōu)先發(fā)展方向。

新的增長路徑已被鎖定：科技強國、制造升級、內需提振。這些才是未來的主戰(zhàn)場。

與此同時，保障性住房、公租房、長租公寓等非市場化住房供應正在逐步擴大。國家開始強調住有所居，而不是炒有所賺。

這對普通購房者來說，是一次全面觀念改變。過去買房是為了升值，現(xiàn)在買房是為了居住。過去是早買早發(fā)財，現(xiàn)在是買對了再買。

而這一轉變，是大勢所趨，無法逆轉。

房價跌，是壞消息嗎？

很多人看到房價下跌就恐慌，其實這未必是壞事。資產價格回歸理性，有利于資源再分配，也有利于社會公平。高房價時代的結束，某種程度上也是內卷社會的終結。

但問題是，這個過程注定伴隨著陣痛。中產家庭資產縮水、房貸壓力不減、消費信心下滑，這些都是真實存在的風險。而對于想買房的年輕人來說，也不能盲目樂觀，因為市場的“底”可能比你想象中還要深。

未來三年，房價還可能繼續(xù)下探，尤其是庫存高、人口流出的三四線城市，跌幅可能遠遠不止10%-15%。而一線城市的核心區(qū)域或許依然堅挺，但那是稀缺資源，不具普遍性。

但如果你還幻想靠房子翻身發(fā)財，那恐怕要醒醒了。

參考資料：
各線城市房價環(huán)比下降！
2025-09-15 11:04·證券日報