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過(guò)去一周，幾乎所有人都在等一句話——澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）會(huì)不會(huì)再降息？

答案是：有指望，但不太多。

根據(jù)《澳大利亞金融評(píng)論報(bào)》最新季度經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)查，39名受訪者中有23人預(yù)計(jì)，澳儲(chǔ)行將在11月4日的貨幣政策會(huì)議上將現(xiàn)金利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金利率可能從3.6%滑到3.35%。

聽起來(lái)不無(wú)希望，但他們補(bǔ)了一句關(guān)鍵話： “如果通脹再有意外，這次降息可能也要推遲?！?/p>

換句話說(shuō)，央行現(xiàn)在的立場(chǎng)是“可能會(huì)降，但不保證”。市場(chǎng)也立刻反應(yīng)——11月降息的概率從兩周前的76%，掉到只剩40%。一個(gè)月前還篤定的 “降息周期” ，如今變成了 “淺嘗即止” 。

1

從“肯定降”到“再看看”：

RBA口風(fēng)的微妙變化

這次的政策聲明，語(yǔ)氣是明顯的“轉(zhuǎn)鷹”。RBA說(shuō)，通脹下降“放慢了”，而且“可能比之前想的高”；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比預(yù)期強(qiáng)，家庭消費(fèi)也有回暖跡象?？瓷先ナ呛孟?，但央行解讀卻完全相反——當(dāng)經(jīng)濟(jì)太熱、就業(yè)太緊、工資壓力上升時(shí)，這就是通脹要卷土重來(lái)的信號(hào)。

央行警告稱：

如果這種趨勢(shì)持續(xù)，企業(yè)可能更容易將成本上升轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，并導(dǎo)致對(duì)勞動(dòng)力的進(jìn)一步需求。

這是一種典型的央行“行話”，實(shí)則意味著——警惕通脹螺旋（inflationary spiral）。

換言之，如果企業(yè)預(yù)期央行會(huì)通過(guò)降息繼續(xù)支撐消費(fèi)需求，它們就可能提高售價(jià)和工資，從而推高通脹。

于是，RBA干脆潑了一盆冷水——?jiǎng)e急著期待寬松，我們要看更多數(shù)據(jù)。

RBA的這一警告標(biāo)志著政策態(tài)度出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)向，也打壓了市場(chǎng)對(duì)進(jìn)一步降息的預(yù)期。

截至上周，澳洲“四大銀行”中已有三家放棄了對(duì)2025年降息的預(yù)期。

• NAB、花旗銀行（Citi）和德意志銀行（Deutsche Bank）在兩周前的CPI數(shù)據(jù)公布后放棄了今年降息的預(yù)測(cè)，認(rèn)為RBA最早要到2026年5月才可能降息，甚至可能完全不再降息。

• 此后，聯(lián)邦銀行（CBA）、澳新銀行（ANZ）和摩根大通（JPMorgan）在RBA聲明發(fā)布后也調(diào)整了立場(chǎng)。

其中：

• CBA 與 ANZ 預(yù)計(jì)下一次降息將在 2026年2月；

• 只有 西太銀行（Westpac） 依然保持樂觀，仍預(yù)測(cè) 11月、2月和5月 將出現(xiàn)三次降息。

這意味著什么？意味著連銀行也放棄了短期內(nèi)“政策救市” 的幻想。

更重要的是，RBA不想再被當(dāng)成“救命稻草”。他們怕一旦釋放降息信號(hào)，消費(fèi)者又開始提前透支未來(lái)、開發(fā)商加價(jià)、投資客重返市場(chǎng)。上次通脹的教訓(xùn)還歷歷在目。

盡管央行不希望市場(chǎng)將降息視為板上釘釘，但這并不意味著降息周期已經(jīng)結(jié)束。在上周的會(huì)議上，RBA并未重新回到單一的“抗通脹”目標(biāo)，而是重申：“維持價(jià)格穩(wěn)定與充分就業(yè)仍是首要任務(wù)。

央行的謹(jǐn)慎并非沒有理由。全球各國(guó)央行都曾因過(guò)早宣布戰(zhàn)勝通脹而付出慘痛代價(jià)。不過(guò)，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局（美聯(lián)儲(chǔ)）仍在積極推進(jìn)降息。若美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)降息、美元利率走低，澳元可能升值，從而降低進(jìn)口價(jià)格、間接壓低RBA的通脹預(yù)期。

2

銀行比央行更快：利率戰(zhàn)已經(jīng)開打

不過(guò)，央行嘴上觀望，銀行卻已經(jīng)行動(dòng)了。

就在上周，Westpac突然把自住房貸款利率下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)至5.24%，固定利率更是砍到4字頭（4.89%兩年期），打破了四大行之間的“潛規(guī)則”，直接把CBA擠下了“最低利率”的位置。

為什么？搶客戶。

在RBA不動(dòng)的情況下，銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)反而更激烈。畢竟誰(shuí)能提前鎖住優(yōu)質(zhì)借款人，誰(shuí)就能守住利潤(rùn)池。于是我們看到一種反?，F(xiàn)象——政策端觀望，市場(chǎng)端寬松。表面上央行按兵不動(dòng)，實(shí)際上利率已經(jīng)在終端悄悄下滑。

那么，這對(duì)房主意味著什么？

《澳洲財(cái)經(jīng)見聞》建議大家，在可預(yù)見的未來(lái)，借款人必須在沒有立即降息的前景下管理好自己的還貸計(jì)劃。隨著現(xiàn)金利率預(yù)計(jì)將維持不變，房主應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注獲取更優(yōu)惠的房貸方案。

根據(jù) Canstar.com.au 數(shù)據(jù)：

• 自住業(yè)主（owner-occupiers）的最低浮動(dòng)利率目前為 4.99%，但通常只適用于首次購(gòu)房者；

• 再融資客戶（refinancers）**的起步利率約為 5.08%。

對(duì)于投資者（investors）：

• 本息還款型（principal & interest）貸款的浮動(dòng)利率起點(diǎn)為 5.24%；

• 只付利息型（interest-only）貸款起點(diǎn)為 5.39%。

自住房貸款者如果積極還款，有望拿到低于5.25%的利率；投資者可爭(zhēng)取低于5.5%，特別是愿意選擇本息還款的借款人。如果你的利率明顯高于這些水平，就該考慮采取行動(dòng)了。

3

房?jī)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)：

央行還在觀望，市場(chǎng)已經(jīng)沸騰？

問(wèn)題來(lái)了：這會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？

答案是——有可能，但不會(huì)全面瘋漲。

邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單：

利率下調(diào)提高了貸款能力。

就算只降一點(diǎn)，買家能借到的錢也更多。在供應(yīng)短缺的城市，這一點(diǎn)點(diǎn)資金杠桿就夠讓房?jī)r(jià)動(dòng)起來(lái)。

“降息預(yù)期” 比 “降息本身” 更有殺傷力。

澳洲的買家心理很典型——一旦覺得利率見頂，馬上怕 “再不買就漲了” 。這是一種 ““FOMO式（Fear of Missing Out——害怕錯(cuò)過(guò)）自我實(shí)現(xiàn)” 。一邊等央行降息，一邊已經(jīng)開始搶房。

澳儲(chǔ)行的利率操作往往是可預(yù)測(cè)的——降息周期一旦開啟，人們普遍預(yù)期會(huì)繼續(xù)降；加息周期一旦開始，人們也會(huì)預(yù)期繼續(xù)升。正是這種心理預(yù)期，正在現(xiàn)實(shí)中發(fā)揮作用。自從澳儲(chǔ)行于今年2月19日開啟最新一輪降息周期以來(lái)，不到八個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)已上漲約5%。

大家都知道：一旦央行開始降息，借貸變得更容易，很多人便會(huì)搶著買房。

于是房?jī)r(jià)上升的預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)——買房需求激增、供應(yīng)不足、價(jià)格上漲，預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)。

如果這種預(yù)期是“對(duì)稱”的，問(wèn)題倒不大。也就是說(shuō)，當(dāng)央行開始加息時(shí)，人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌，需求會(huì)減少，從而抵消之前的漲幅。

但現(xiàn)實(shí)并非如此。房?jī)r(jià)往往具有“下跌黏性” （sticky downwards）——漲得快、跌得慢。這意味著利率政策實(shí)際上具有棘輪效應(yīng)（ratchet effect）：能推高房?jī)r(jià)，卻難以壓低。這正是使用利率調(diào)控需求的一種嚴(yán)重的、意料之外的副作用。

投資客開始重新估值。

低利率意味著未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)值更高，對(duì)機(jī)構(gòu)和高凈值人群來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)重新變得“劃算”。

這三條合起來(lái)，就是房?jī)r(jià)被推高的“化學(xué)反應(yīng)”：降息預(yù)期+信貸邊際放松+市場(chǎng)心理加杠桿。

但別誤會(huì)：

這次的房市反彈，不會(huì)像疫情那樣失控

雖然短期內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)有“邊際上行壓力”，但要形成全面性大漲，條件并不具備。

首先，RBA這次很克制。他們的口風(fēng)、會(huì)議紀(jì)要、演講稿里都在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：不能太快宣布“戰(zhàn)勝通脹”。他們寧愿慢降，也要確保不被打臉。因此，不會(huì)像疫情那樣出現(xiàn)“快速大幅寬松”的窗口。

其次，借款人壓力還在高位。即便銀行利率下調(diào)，房貸本金依舊龐大，每月還款壓力對(duì)中產(chǎn)和投資客來(lái)說(shuō)仍然吃緊。想“多買一套” 的人，心有余而力不足。

再者，外部變量也在拉扯。美國(guó)在持續(xù)降息，美元利率走低，這可能推升澳元、降低進(jìn)口成本——這對(duì)通脹有好處，但也削弱出口競(jìng)爭(zhēng)力。如果全球能源價(jià)格或航運(yùn)成本再次波動(dòng)，RBA可能又得按下暫停鍵。

所以，澳洲房市不會(huì)出現(xiàn)“全面爆發(fā)”，而是一個(gè)溫和回暖、結(jié)構(gòu)分化的階段：核心地段先動(dòng)，二線城市跟隨，邊緣區(qū)域仍然滯后。

寫在最后：降息不是救命藥，是情緒安慰劑

這輪市場(chǎng)變化提醒我們：

RBA的降息，不再是刺激工具，而是心理信號(hào)。

真正的火種，在銀行的利率戰(zhàn)、買家的預(yù)期、和媒體的放大鏡里。

RBA的真正目標(biāo)其實(shí)很簡(jiǎn)單——讓通脹降下來(lái)，讓失業(yè)率別亂跳。降息，只是 “可選動(dòng)作” 。它不想再背負(fù) “刺激房?jī)r(jià)” 的政治壓力，也不想讓年輕人更買不起房。

可現(xiàn)實(shí)是——銀行不等央行，市場(chǎng)不等政策。當(dāng)利率戰(zhàn)打響、媒體造勢(shì)、買家重新進(jìn)場(chǎng)，只要市場(chǎng)相信“降息在路上”，房?jī)r(jià)就先動(dòng)了。

于是，我們又看到熟悉的澳洲式循環(huán)：央行猶豫，銀行先降，房市提前躁動(dòng)。這就是澳洲房地產(chǎn)一貫的節(jié)奏：比政策更快，比理性更敏感。

這次或許不會(huì)再是“全民炒房”的狂歡，但FOMO的火苗已經(jīng)點(diǎn)燃。降息還沒來(lái)，買家已經(jīng)先失眠了。

作為投資者，真正要警惕的，是那種熟悉的泡沫節(jié)奏——不是現(xiàn)金流撐不起價(jià)格，而是預(yù)期撐起了價(jià)格。

澳洲財(cái)經(jīng)見聞

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