業(yè)主說“物業(yè)不干活，憑啥交物業(yè)費”，物業(yè)說“收不上錢，咋提供服務(wù)”——現(xiàn)在小區(qū)里的這種“死循環(huán)”，早就不是新鮮事了。房屋漏水沒人修、垃圾堆了好幾天、電梯壞了老不修，業(yè)主一怒之下拒繳物業(yè)費；物業(yè)收不到錢，只能裁員減配，服務(wù)更差，業(yè)主更不滿，最后鬧到法院、堵到物業(yè)辦公室，兩敗俱傷。

其實這些看似雞毛蒜皮的矛盾，說到底都是“安居”的大事。最近看了不少法院調(diào)解的案例，發(fā)現(xiàn)只要找對方法，分清權(quán)責(zé)，很多糾紛根本不用走到“互撕”這一步。今天就結(jié)合真實案例，聊聊物業(yè)糾紛怎么從“對抗僵局”轉(zhuǎn)到“良性共治”，全是能落地的實在辦法。

一、案例說話：一場漏水糾紛，怎么從“拒繳物業(yè)費”到“雙方讓步”？

吉林磐石市有個老小區(qū)，去年鬧得挺兇——好幾戶業(yè)主家外墻滲水，墻皮掉得一塊一塊的，家具都發(fā)霉了，找物業(yè)反映了好幾次，一直沒解決。業(yè)主們氣不過，干脆集體拒繳物業(yè)費，最多的一戶欠了快兩年。

物業(yè)這邊也委屈，說“收費率連60%都不到，保安工資都快發(fā)不出來了，哪有錢修外墻”。就這么耗著，小區(qū)環(huán)境越來越差，業(yè)主投訴、物業(yè)擺爛，最后只能找法院調(diào)解。

有意思的是，承辦法官沒直接開庭判誰對誰錯，而是把“法庭”搬到了小區(qū)里：

1.先去業(yè)主家實地看：挨家挨戶查漏水情況，最后確認(rèn)是老小區(qū)外墻防水層老化導(dǎo)致的，不是物業(yè)故意不修，而是之前業(yè)主對“用維修資金修外墻”意見不統(tǒng)一，一直沒談攏，物業(yè)也沒法單獨推進(jìn)。

2.兩邊都講道理：對業(yè)主說“拒繳物業(yè)費不是合法維權(quán)，真鬧到判決，該交的錢還得交，還可能要付違約金”；轉(zhuǎn)頭又跟物業(yè)說“收了物業(yè)費就得履行義務(wù)，漏水問題拖了這么久，你們有責(zé)任主動協(xié)調(diào)，不是光等著收錢”。

3.最后談出解決方案：物業(yè)承諾一周內(nèi)對接住建部門，制定外墻維修方案，還減免了業(yè)主漏水期間的部分物業(yè)費；業(yè)主們也承諾，等維修完成后，立馬補交之前欠的物業(yè)費。

就這么一來一回，原本劍拔弩張的雙方，居然達(dá)成了共識。后來聽說，那個小區(qū)的外墻修好了，物業(yè)費收繳率也提上來了，物業(yè)還加了兩個保潔，小區(qū)環(huán)境比以前好多了。這事兒也證明：物業(yè)糾紛不是“非黑即白”，只要盯著“解決問題”，而不是“爭輸贏”，就有轉(zhuǎn)機(jī)。

二、先分清權(quán)責(zé)：業(yè)主能拒繳物業(yè)費嗎？物業(yè)有哪些活必須干？

很多糾紛的根源，其實是雙方都沒搞懂“自己該做啥、對方該做啥”。業(yè)主覺得“服務(wù)不好就可以不交錢”，物業(yè)覺得“收不上錢就可以不干活”，其實法律早把權(quán)責(zé)劃清楚了。

（一）這5種情況，業(yè)主確實能“合理拒繳”（有法律依據(jù)）

不是所有“不滿”都能拒繳物業(yè)費，但遇到這幾種情況，業(yè)主有底氣跟物業(yè)談：

1.物業(yè)根本沒提供基本服務(wù)：比如垃圾堆了半個月沒人清，樓道燈全壞了沒人修，小區(qū)大門天天敞開沒保安，已經(jīng)影響正常生活了；

2.物業(yè)沒按合同辦事：合同里寫了“24小時巡邏”，結(jié)果保安只在白天上班；承諾“綠化每月維護(hù)一次”，結(jié)果草長得比人高；

3.物業(yè)私自漲物業(yè)費：沒開業(yè)主大會，也沒跟業(yè)主商量，突然就說“物業(yè)費從1.5元漲到2元”，這種情況業(yè)主可以拒繳漲的部分；

4.公攤面積被亂占，物業(yè)不管：有人把雜物堆在樓道里，有人在樓頂私搭亂建，業(yè)主反映后物業(yè)沒制止也沒解決；

5.物業(yè)私用公共收益，不分給業(yè)主：電梯里的廣告、小區(qū)里的快遞柜租金，這些收益本來該歸全體業(yè)主，物業(yè)卻自己揣腰包，還不公示。

（二）這些“維權(quán)誤區(qū)”，業(yè)主千萬別踩

內(nèi)蒙古包頭有對夫妻，因為覺得“物業(yè)打掃不及時”，拒繳了4262元物業(yè)費，結(jié)果被物業(yè)告到法院，最后不僅要全額交物業(yè)費，還得付213元違約金。法官說的一句話很關(guān)鍵：“物業(yè)服務(wù)是整體的，不能因為某一個環(huán)節(jié)沒做好，就否定所有服務(wù)?！?/p>

比如物業(yè)只是“偶爾沒掃干凈樓道”，或者“保安偶爾遲到”，這些都不算“根本性違約”，業(yè)主不能以此為由拒繳全部物業(yè)費。真有問題，得先找物業(yè)溝通，或者找業(yè)委會、社區(qū)協(xié)調(diào)，而不是直接“斷繳”——不然最后吃虧的還是自己。

（三）物業(yè)的“硬責(zé)任”：以最常見的“外墻漏水”為例

外墻漏水是最容易鬧矛盾的事，很多業(yè)主覺得“漏水就該物業(yè)修”，物業(yè)卻推“過了質(zhì)保期，不管”，其實得分情況看：

1.如果合同里寫了物業(yè)要管外墻維護(hù)：那物業(yè)就得負(fù)責(zé)，不管過沒過質(zhì)保期，都得牽頭修；

2.房屋還在開發(fā)商質(zhì)保期內(nèi)（一般是5年）：漏水該找開發(fā)商，不是物業(yè)——北京市住建委早就明確了，開發(fā)商是住宅質(zhì)量保修的第一責(zé)任人；

3.過了質(zhì)保期，又是老小區(qū)：外墻屬于公共區(qū)域，物業(yè)得牽頭申請公共維修資金來修；要是小區(qū)沒物業(yè)、也沒維修資金，那只能業(yè)主自己湊錢修。

簡單說，物業(yè)不能把“收費難”當(dāng)借口，該干的活必須干；業(yè)主也不能把“拒繳”當(dāng)萬能武器，得看情況、走正規(guī)途徑。

三、破局的3條實操路：不打官司，也能解決問題

現(xiàn)在很多地方的法院和社區(qū)，都在探索“不用打官司就能化解物業(yè)糾紛”的辦法，效果還不錯，總結(jié)下來有3條路，業(yè)主和物業(yè)都能參考：

（一）“法官進(jìn)社區(qū)”：把問題解決在小區(qū)里

河南登封有個業(yè)主趙女士，因為陽臺漏水拒繳了一年物業(yè)費，物業(yè)催了好幾次都沒用。后來法官直接到小區(qū)里調(diào)解，先去趙女士家看了漏水情況，然后當(dāng)場跟物業(yè)溝通，讓物業(yè)3天內(nèi)聯(lián)系樓上業(yè)主（漏水是樓上管道問題），一周內(nèi)完成維修。

結(jié)果物業(yè)真的按時修好了，趙女士也主動補交了物業(yè)費。這種“實地調(diào)解”的好處就是，法官能看到真實情況，不是光聽雙方“各說各的理”，也能避免打官司的麻煩，雙方都容易接受。

（二）“物業(yè)糾紛調(diào)解中心”：專門管這事，效率高

新疆石河子市去年成立了物業(yè)糾紛調(diào)解中心，把法院、社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會的人都聚到一起，專門處理這類糾紛。聽說成立后，每個月能調(diào)解166件，還幫物業(yè)收回了625.9萬元物業(yè)費；浙江紹興更厲害，搞了“物業(yè)糾紛全生命周期治理”，2023到2024年，這類糾紛的立案數(shù)降了46.58%，調(diào)解成功的占了60.68%。

這種專門的調(diào)解中心，好處就是“快”——不用走復(fù)雜的訴訟流程，雙方坐下來直接談“怎么修、怎么補繳費”，還有第三方幫著捋清楚權(quán)責(zé)，不容易吵起來。

（三）業(yè)主和物業(yè)：自己能做的3件事

1.業(yè)主：維權(quán)要“留證據(jù)、走對路”

遇到服務(wù)問題，別光靠嘴說，先拍照、錄視頻留證據(jù)（比如垃圾沒清的照片、電梯壞了的視頻）；然后找物業(yè)溝通，溝通沒用就找業(yè)委會或社區(qū)；如果確實是物業(yè)的問題，可以協(xié)商“減免部分物業(yè)費”，但別直接拒繳。

2.物業(yè)：服務(wù)要“透明、主動”

定期公示物業(yè)費的收支明細(xì)（比如收了多少錢，花在保安、保潔、維修上各多少），還有公共收益（廣告、車位費）怎么分；業(yè)主反映問題后，別拖著，哪怕暫時解決不了，也得給個“時間表”，比如“3天內(nèi)派人去查漏水原因，一周內(nèi)給方案”。

3.雙方都別“鉆牛角尖”

業(yè)主別想著“一分錢物業(yè)費都不想交，還想要五星級服務(wù)”；物業(yè)也別想著“先把錢收上來再說，服務(wù)好不好無所謂”。其實大家的目標(biāo)是一樣的——小區(qū)住得舒服。各讓一步，反而能達(dá)成共識。

最后說句實在話：共治才是長久之計

物業(yè)糾紛從來不是“業(yè)主和物業(yè)的戰(zhàn)爭”，而是“服務(wù)和付費沒匹配好”。磐石、登封的案例都證明，只要雙方都別盯著“輸贏”，而是盯著“解決問題”，再加上法院、社區(qū)的幫襯，就能從“對抗”轉(zhuǎn)到“共治”。

業(yè)主理性維權(quán)，別把“拒繳”當(dāng)武器；物業(yè)堅守責(zé)任，別把“收費難”當(dāng)借口。只有這樣，才能形成“物業(yè)好好服務(wù)，業(yè)主主動繳費”的良性循環(huán)，小區(qū)才能住得舒心，房子也能保值。

你們小區(qū)有沒有遇到過物業(yè)糾紛？最后是怎么解決的？評論區(qū)聊聊，給其他業(yè)主和物業(yè)提個醒！

#物業(yè)#物業(yè)服務(wù)#業(yè)主#物業(yè)管理