招商時代潮派售樓處。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

國慶節(jié)、中秋節(jié)“雙節(jié)”期間（10月1日—10月8日），《華夏時報》記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，盡管受長假出游影響，客戶來訪量偏低，但仍有多個新盤啟動認(rèn)籌、開盤，續(xù)銷樓盤亦采取各類方式加強促銷，客戶到訪量和成交量均有明顯增長。

10月8日，保利發(fā)展上海公司方面告訴記者，該公司于雙節(jié)期間推出“11盤聯(lián)動”活動，8天共計到訪4000多組客戶、成交額達(dá)12.8億元；招商時代潮派項目銷售主管王會雷向《華夏時報》記者介紹說，每日仍有40余組客戶來訪，目前已成功認(rèn)購16套房源。

不過，來自安居客上海的數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，上海二手房累計成交780套，較2024年同期的2133套跌超63%。當(dāng)前上海樓市分化格局下，業(yè)內(nèi)對四季度成交持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

新樓盤促銷“百花齊放”

“銀十”開場，國慶、中秋“雙節(jié)”疊加，上海新房市場緊抓銷售窗口期，多個樓盤以“認(rèn)籌福利+互動活動+專屬優(yōu)惠”的組合拳吸引購房者，帶動人氣與成交雙升。

例如，保利發(fā)展上海公司國慶期間進行“11盤聯(lián)動”，向購房者推出“國補給力禮遇金秋”福利：千套房源上新、實景示范區(qū)升級、國慶嘉年華活動、九大購房專屬補貼等；國貿(mào)地產(chǎn)在滬推出“六盤聯(lián)動”策略，旗下國貿(mào)虹橋璟上、海上原墅、天琴華樟等項目同步發(fā)力，為看房客戶準(zhǔn)備伴手禮，針對成交客戶提供家電贈送、“博餅狂歡”互動，推薦成交者還可享受傭金獎勵。

這些積極舉措有效拉動了人氣。保利發(fā)展上海公司透露，雙節(jié)期間8天11個項目共計到訪4000多組客戶，成交額達(dá)12.8億元；國貿(mào)上海方面也向記者介紹說，“六盤聯(lián)動”之下，相較平時周末，客流有所增加。

具體到項目端，人氣同樣可觀。在招商時代潮派售樓處，王會雷向記者介紹說，該項目于雙節(jié)期間推出了額外贈送2萬元家電大禮包的優(yōu)惠政策。盡管受長假出行影響，客戶來訪量較平日略低，但每日仍有40余組客戶來訪，目前已成功認(rèn)購16套房源。

10月6日，位于松江佘山板塊的國貿(mào)海上原墅項目啟動認(rèn)籌。10月7日下午，記者看到，售樓處坐滿了前來咨詢的購房者。由于項目暫未結(jié)束認(rèn)籌，記者未能獲取相應(yīng)的認(rèn)籌數(shù)據(jù)。不過，據(jù)了解，海上原墅此前三批次產(chǎn)品均觸發(fā)積分，且去化頗佳。而此次搶在國慶啟動四批次認(rèn)籌，旨在搶占四季度市場。

國貿(mào)海上原墅認(rèn)籌。 李貝貝/攝

與此同時，多個待認(rèn)籌項目也通過預(yù)熱活動或開放示范區(qū)等動作攬客，疊加在售項目促銷，客流量顯著增長。例如，10月4日，江灣金茂府·灣耀、金茂棠前五期·棠曜雙雙過會。其中雙節(jié)期間，灣耀項目打造了非遺錫紙畫、永生畫地圖、蠶絲團扇制作、非遺魚燈手作、玉兔剪紙等豐富的互動活動，并同步啟動“全民禮享季”福利活動，老業(yè)主帶新客戶到訪、成交可享專屬禮遇等。

據(jù)悉，雙節(jié)期間，江灣金茂府·灣耀日均接待客戶量穩(wěn)定在近百人，金茂棠前·棠曜的客戶來訪量也超出預(yù)期。金隅地產(chǎn)方面向記者介紹說，該項目將于節(jié)后認(rèn)籌，假期每天前來參觀的購房者絡(luò)繹不絕，“項目因其國匠打造的高品質(zhì)產(chǎn)品，成為普陀區(qū)國慶人氣熱盤?！?/p>

金隅·公園東序項目示范區(qū)。 項目供圖

二手房市場觀望情緒主導(dǎo)

相比新房市場，上海二手房市場的表現(xiàn)較為遜色。雙節(jié)期間，上海二手房市場延續(xù)了低迷態(tài)勢，成交量同比大幅下滑，買賣雙方的議價博弈周期拉長，觀望氛圍尚未明顯緩解。

10月8日，安居客上海發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，國慶假期7天（10月1日—7日）上海二手房累計成交780套，日均成交僅111套，較2024年同期的2133套跌超63%。

安居客上海同時表示，前5天（10月1日—10月5日）上海二手房累計成交462套，日均成交僅92.4套，較2024年同期的1125套跌近60%。不過，同比大跌的核心誘因在于2024年“滬七條”政策刺激下的基數(shù)偏高，去年10月1日正值新政生效。若回溯至2023年同期（前5天約235套），今年的成交量實則大漲96.6%，與2022年同期成交（452套）相當(dāng)。

而從全年數(shù)據(jù)來看，上海二手房市場仍保持一定韌性。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1—9月，上海二手房（商品房）成交19.1萬套，同比增長17.6%；二手房掛牌量13.68萬套，同比減少2.4%；平均找房熱度64.3，微降0.3%。

不過，來自浦東三林一家鏈家門店的置業(yè)顧問小曹（化名）向記者表示，其與同事們“其實最近這幾天還是挺忙的”。小曹表示，盡管許多人都會選擇在國慶節(jié)出游，但仍有客戶抓緊時間看房。同時，不同區(qū)域中介門店表現(xiàn)存在分化，比如核心板塊因房源稀缺性強，客戶看房需求就會相對活躍。

小曹強調(diào)，其在假期中接待的大多數(shù)客戶都是看房，目前還沒有成交。“購房屬于重大消費決策，客戶通常需要較長考察周期。”在小曹看來，“滬六條”新政落地至今，二手房市場“以價換量”的狀態(tài)還沒有明顯變化，成交量也暫未出現(xiàn)顯著增長。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，雙節(jié)期間上海網(wǎng)簽了1133套二手房源?；诔L假期因素，客戶不多，幾乎不到平時雙休日的一半。從掛牌來看，量、價均維持穩(wěn)定。

密集的中介門店。 李貝貝/攝

四季度政策有望進一步加力

盡管二手房市場短期低迷，但受益于“金九”新房市場的回暖態(tài)勢及四季度新盤供應(yīng)計劃，業(yè)內(nèi)對上海10月樓市仍持有謹(jǐn)慎樂觀的看法。

今年8月25日，上海出臺樓市新政“滬六條”，聚焦市場結(jié)構(gòu)性問題精準(zhǔn)施策，將外環(huán)外區(qū)域符合條件居民家庭不限購、提升公積金貸款額度等舉措作為核心內(nèi)容。此后，9月傳統(tǒng)銷售旺季疊加“滬六條”新政影響，帶動上海樓市顯著回暖。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月1日—9月25日，上海新建商品住宅日均成交3.3萬平米，較8月日均增長31%，同比增長55%；二手房成交亦同步回暖。9月1日—9月28日，上海二手商品住房日均成交684套，環(huán)比增長10%，同比增長32%。

同時，根據(jù)上海市房管局于10月1日披露的數(shù)據(jù)，9月上海共43個項目認(rèn)購，平均認(rèn)購比為0.75，高于前8個月平均的0.71。同時，“滬六條”出臺后，在售項目來訪量比8月增加16%，預(yù)訂成交逐步轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽成交，9月在售項目日均成交面積比8月日均增加33%。

需要注意的是，上海房地產(chǎn)市場的分化態(tài)勢仍在持續(xù)。即使是同一板塊，不同項目表現(xiàn)也差異顯著。例如，9月27日，位于靜安大寧板塊的大華靜安年華首次開盤，推出105套住宅，備案均價13萬元/平米，當(dāng)日售出72套，去化率約68.6%。而此前一周（9月21日），同樣位于該板塊的中建玖上瑯宸首次開盤，推出140套住宅，全部售罄。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，雙節(jié)期間，上海新建商品住宅成交面積1.73萬平米。其中成交前十榜單中有3個“10萬+”樓盤。值得關(guān)注的是，榜單中出現(xiàn)4個均價低于6萬元/平米的首次改善項目，進一步體現(xiàn)8月底的政策還有不錯的延續(xù)性。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦判斷，基于8月底的政策，9月以來外環(huán)周邊項目人氣有明顯好轉(zhuǎn)，項目的銷售表現(xiàn)不錯，并且一些項目簽約有不錯的延續(xù)性，經(jīng)常能上成交前十榜單。“一旦恢復(fù)正常工作節(jié)奏，這些項目依然會延續(xù)此前走勢，為銀十起到鋪墊作用?！北R文曦說。

克而瑞分析認(rèn)為，當(dāng)前，市場整體延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，隨著地方政策面不斷優(yōu)化，一線及部分強二線核心城市“四限”（限購、限貸、限售、限價）松綁，持續(xù)向購房者釋放利好信號，樓市的止跌回穩(wěn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。由于購房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，房企仍需把握結(jié)構(gòu)性機會，挖掘不同城市、不同購房群體的結(jié)構(gòu)性需求，開發(fā)具有優(yōu)質(zhì)配套、價格實惠、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢類項目，取得市場優(yōu)勢地位。

而在政策預(yù)期方面，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上海無需進一步優(yōu)化相關(guān)樓市政策。王會雷認(rèn)為，繼續(xù)放松限購可能引發(fā)市場信心波動。在其看來，當(dāng)前房地產(chǎn)政策已基本到底，進一步放寬限購如取消社保要求的意義不大：“社保年限調(diào)整對實際購買力影響有限，更多影響心理預(yù)期。”

相比進一步放松樓市政策，盧文曦表示，當(dāng)前市場主要期待降LPR?！敖Y(jié)合情況判斷，今年最后一個季度大概率會有一次降LPR，這一調(diào)整相對確定，市場對其他政策無過多期待。”盧文曦表示。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧