中秋國慶八天長假，也是銀十樓市促銷攬客的黃金周，但今年的成交數(shù)據(jù)卻勾勒出一幅復(fù)雜的圖景。全國30大中城市商品房日均成交面積同比回落19.0%，這份整體成績單無疑透露出陣陣涼意。

然而，當(dāng)我們將目光下沉，卻能發(fā)現(xiàn)截然不同的故事：一線城市在重重努力下艱難維持了5.2%的正增長；武漢、長沙等地反饋銷售面積增長；而合肥，更是在新政加持下，交出了一份新房成交面積同比大漲33.08%的亮眼答卷。

NO.1|壹

一線城市表現(xiàn)強(qiáng)復(fù)蘇

這個(gè)假期，全國房地產(chǎn)市場的主旋律是“以價(jià)換量”和“政策托底”。

整體承壓，一線城市表現(xiàn)強(qiáng)復(fù)蘇

從數(shù)據(jù)上看，市場下行壓力依然巨大。全國30大中城市商品房日均成交同比回落19.0%，跌幅較8月、9月顯著擴(kuò)大。更值得關(guān)注的是結(jié)構(gòu)分化：一線城市同比上漲5.2%，表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺；二線城市同比大幅下滑31.9%；三線城市同比下跌24.7%，整體來看二三線城市仍深度調(diào)整。

一二三線城市間的巨大落差，清晰地揭示了在市場下行期，人口、產(chǎn)業(yè)、資源更為集中的高能級(jí)城市，其房產(chǎn)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力遠(yuǎn)勝于低能級(jí)城市。

為了激活市場，國慶前后開啟了新一輪政策“競賽”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，前三季度全國已有約200個(gè)省市（縣）出臺(tái)政策超470條。而9月以來，約20個(gè)市、區(qū)直接通過“真金白銀”的購房補(bǔ)貼來刺激需求。

合肥樓市航拍圖

這些政策呈現(xiàn)出幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：

精準(zhǔn)補(bǔ)貼，降低門檻：武漢對(duì)特定區(qū)域首套新房給予商貸利息1%的補(bǔ)貼；義烏宣布2億元購房補(bǔ)貼池，首置補(bǔ)貼1000元/平方米。

松綁限制，盤活存量：南京、蘇州先后取消限售，旨在增強(qiáng)二手房流動(dòng)性，從而撬動(dòng)改善型需求。

公積金優(yōu)化，支持剛改：武漢創(chuàng)新性地提出“賣舊買新”時(shí)，正在掛牌出售的住房可不納入公積金貸款套數(shù)認(rèn)定，這為改善型需求掃清了重要障礙。

各地不約而同地采取了“政策+活動(dòng)”的聯(lián)動(dòng)模式。深圳的“國慶中秋深圳好房活動(dòng)”、昆山全市40余樓盤的聯(lián)合促銷，都在試圖營造濃厚的市場氛圍。

從反饋看，這種聯(lián)動(dòng)確實(shí)在局部產(chǎn)生了積極效果。湖北全省銷售面積在假期前五日同比增長超10%，長沙多個(gè)樓盤客流絡(luò)繹不絕。但這股暖意能否從假期延續(xù)到日常，政策的短期刺激效應(yīng)過后，市場能否依靠內(nèi)生動(dòng)力企穩(wěn)，仍是未知數(shù)。

NO.2|貳

合肥假期新房大幅上漲

再來看看合肥市場，假期前夕，合肥市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這份及時(shí)雨般的政策，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣胺€(wěn)樓市”的決心。細(xì)讀其十條措施，可以發(fā)現(xiàn)其思路非常清晰：

供給側(cè)改革，追求“好房子”：從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善規(guī)劃管理，到編制“好房子”設(shè)計(jì)導(dǎo)則、推進(jìn)城市更新，合肥著眼于長遠(yuǎn)，致力于通過提升產(chǎn)品力來吸引需求。

需求側(cè)便利，降低交易成本：優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化組合貸款政策、優(yōu)化車位銷售條件，這些措施直指交易過程中的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，力求為合理住房需求“掃清障礙”。

營造消費(fèi)場景，重塑市場信心：開展“樂居合肥”住房消費(fèi)活動(dòng)，鼓勵(lì)房企“收舊售新”，同時(shí)嚴(yán)厲打擊“自媒體”惡意炒作，旨在修復(fù)市場情緒，搭建健康交易平臺(tái)。

再來看看假期合肥新房市場成交情況，根據(jù)第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月8日，合肥新房成交面積17311.83㎡，同比上漲33.08%；成交套數(shù)126套，同比上漲27.27%；成交均價(jià)24790元/㎡，同比上漲8.57%。

這份“量價(jià)齊升”的成績單，在全國市場中顯得格外醒目。它充分說明，在合肥這樣的強(qiáng)二線城市，只要政策精準(zhǔn)到位，能夠有效激發(fā)潛在的購房需求，尤其是在“好房子”理念的引導(dǎo)下，改善型客戶愿意為品質(zhì)買單。

最后再來看看合肥二手房市場，10月1日-10月8日，合肥二手房成交479套房源，同比下跌4.6%，成交均價(jià)1.11萬/㎡，同比下跌26.4%。

二手房市場的量價(jià)齊跌，揭示了更真實(shí)的底層市場邏輯。一方面，大量二手房源在區(qū)位、產(chǎn)品力上無法與新房競爭；另一方面，房價(jià)的持續(xù)下行預(yù)期，使得購房者更為謹(jǐn)慎，而房東則面臨巨大的資產(chǎn)縮水壓力。雖然合肥二手房假期成交量同比下跌，但整體來看二手房成交量依然較為活躍。

NO.3|叁

結(jié)語

今年假期，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)整體來看不及預(yù)期，一線城市及部分強(qiáng)二線城市表現(xiàn)復(fù)蘇明顯外，其他均仍在深度調(diào)整，樓市正在經(jīng)歷一場深刻的價(jià)值重估和格局重塑。對(duì)于地方管理者而言，如何從“救市”轉(zhuǎn)向“建市”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是更大的考題。

對(duì)于每一位市場參與者而言，都需要認(rèn)識(shí)到，那個(gè)“買到就是賺到”的黃金時(shí)代已經(jīng)落幕，一個(gè)更加理性、分化、注重品質(zhì)的房地產(chǎn)“新常態(tài)”正在到來。在冰與火的淬煉中，只有尊重規(guī)律、回歸本質(zhì)，才能穿越周期，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

第一房智庫觀點(diǎn)：

1.“政策市”效應(yīng)遞減，城市基本面成為定盤星。未來，普適性的政策刺激效果將越來越有限。市場的復(fù)蘇將高度依賴于城市自身的經(jīng)濟(jì)活力、人口吸附能力和產(chǎn)業(yè)前景。一線和部分強(qiáng)二線城市將率先企穩(wěn)，而廣大三四線城市可能面臨漫長的尋底過程。

2.新房與二手房“蹺蹺板”效應(yīng)凸顯。在供應(yīng)過剩的市場中，新房憑借其產(chǎn)品優(yōu)勢和政策支持，將對(duì)二手房形成持續(xù)擠壓。二手房市場流動(dòng)性的恢復(fù)，是整體市場健康回暖的關(guān)鍵，但這需要時(shí)間。

3.“產(chǎn)品力”時(shí)代正式來臨。合肥新政大力推行“好房子”建設(shè)，這代表了未來的方向。單純依靠地段溢價(jià)的粗放模式已經(jīng)終結(jié)，能夠提供更優(yōu)空間、更好服務(wù)、更綠色健康居住體驗(yàn)的房產(chǎn)，才能在市場中立于不敗之地。

4.購房邏輯已變，自住屬性至上。對(duì)于購房者而言，基于投資增值的購房邏輯需要徹底拋棄。未來的決策應(yīng)純粹回歸居住需求，衡量自身購買力，選擇核心地段、有強(qiáng)大開發(fā)商背書、產(chǎn)品力過硬的房產(chǎn)，這才是最安全的資產(chǎn)配置。