部分項(xiàng)目降價(jià)15%促銷 有紅盤卻大喊“要漲價(jià)”

國(guó)慶黃金周行情歷來(lái)是樓市“銀十”行情的風(fēng)向標(biāo)，今年國(guó)慶與中秋雙節(jié)疊加，廣州樓市呈現(xiàn) “區(qū)域分化，紅盤高熱”的態(tài)勢(shì)。核心區(qū)多個(gè)樓盤主打“優(yōu)惠+保價(jià)”策略穩(wěn)定買家預(yù)期，外圍區(qū)則以親民折扣吸引購(gòu)房者，部分紅盤訪客量大增、營(yíng)銷中心座無(wú)虛席，熱銷海報(bào)刷屏，甚至有項(xiàng)目宣稱“要漲價(jià)”。但受部分熱點(diǎn)項(xiàng)目節(jié)前搶跑開盤、假期出游分流及市場(chǎng)觀望情緒仍在等因素影響，市場(chǎng)熱度雖局部升溫，但整體成交同比小幅回落，區(qū)域冷熱分化加劇。部分項(xiàng)目降價(jià)促銷，最大優(yōu)惠幅度達(dá)6%至15%。

■今年國(guó)慶黃金周，不少紅盤人氣旺盛，部分開發(fā)商以“保價(jià)”策略穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

有紅盤提前完成KPI，廣州新房成交同比略降

新快報(bào)記者于今年國(guó)慶中秋長(zhǎng)假走訪市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)多個(gè)紅盤及全新盤人氣火爆，部分項(xiàng)目更因提前完成銷售目標(biāo)，掛出海報(bào)宣稱“10月9日起全線漲價(jià)2%”，釋放市場(chǎng)回暖信號(hào)。在廣州市荔灣區(qū)芳村板塊，全新盤建鑫·如意芳華營(yíng)銷中心內(nèi)洽談區(qū)內(nèi)座無(wú)虛席。銷售人員介紹，項(xiàng)目為山村舊改項(xiàng)目，主打?qū)嵕鞍宸颗c親民價(jià)格，吸引大量周邊街坊前來(lái)咨詢。而在廣州市天河區(qū)，計(jì)劃置換住房的王先生坦言：“現(xiàn)在新規(guī)項(xiàng)目得房率普遍超100%，而我現(xiàn)住的蘭亭盛薈實(shí)用率僅七成多。而且新盤明年3月就能交付，換房過(guò)渡期大大縮短?！?/p>

廣州多個(gè)熱門項(xiàng)目銷售捷報(bào)頻傳，長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府等樓盤貼出海報(bào)宣稱“黃金周指標(biāo)提前完成”。萬(wàn)科黃埔新城宣布國(guó)慶中秋假期實(shí)現(xiàn)銷售金額2.21億元，并于10月9日暫停營(yíng)業(yè)一天。不少開發(fā)商選擇節(jié)前“搶跑”開盤，提前鎖定客戶。例如，保利天奕二期·曦苑于9月29日開盤，當(dāng)晚即成交26套，銷售額突破3億元，為“銀十”打響頭炮。

然而，熱鬧背后，受推貨節(jié)奏前移、假期出游分流等因素影響，廣州市新房市場(chǎng)整體成交熱度同比有所回落，呈現(xiàn)“局部火熱、整體平淡”的分化格局。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日至8日，廣州新建商品住宅日均成交0.81萬(wàn)平方米，較去年國(guó)慶假期小幅下降4%。廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)顯示，國(guó)慶期間重點(diǎn)監(jiān)控的150個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目共錄得來(lái)訪量38850組，認(rèn)購(gòu)1500套，日均來(lái)訪4856組，雖較9月日均水平翻倍增長(zhǎng)，但仍低于2024年同期日均8414組的水平。盤均成交量為8套，同比減少37%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年樓市交易量下滑，除房企推貨節(jié)奏前移外，國(guó)慶中秋雙節(jié)連休導(dǎo)致出游、返鄉(xiāng)人數(shù)創(chuàng)歷史新高，對(duì)樓市關(guān)注度形成明顯分流。中指研究院亦指出，當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍較濃，除中心區(qū)部分產(chǎn)品力強(qiáng)的新規(guī)項(xiàng)目去化尚可外，多數(shù)舊盤去化仍顯緩慢。

“保價(jià)”成市場(chǎng)主流，優(yōu)惠力度與“五一”持平

今年國(guó)慶中秋假期，不少房企拋出“價(jià)格紅線”，以保價(jià)活動(dòng)強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期?？硕饛V佛數(shù)據(jù)顯示，46%的在售項(xiàng)目促銷力度與今年“五一”假期基本持平，另有部分項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度集中在5%至10%，其中中心區(qū)整體降幅較少，主要以拋出部分特價(jià)房源作為噱頭宣傳吸引客戶來(lái)訪。

新快報(bào)記者了解到，在黃金周前，多家房企為增強(qiáng)購(gòu)房者信心，紛紛推出“保價(jià)到交付”或“買貴補(bǔ)差”政策。越秀地產(chǎn)承諾項(xiàng)目保價(jià)至交付前；珠江實(shí)業(yè)承諾若出現(xiàn)降價(jià)，可申請(qǐng)差價(jià)補(bǔ)償，最高補(bǔ)償20萬(wàn)元管理費(fèi)；保利發(fā)展則喊出“保價(jià)到年底”的口號(hào)，并在廣州保利閱江臺(tái)、保利和頌四季、保利湖光悅色等多個(gè)項(xiàng)目同步推出最高30萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼及全屋家電禮包，形成“保價(jià)+補(bǔ)貼”的組合拳。此外，保利還創(chuàng)新推出“10個(gè)月首付分期”活動(dòng)，降低購(gòu)房門檻，吸引年輕剛需客群。

在常規(guī)優(yōu)惠方面，多數(shù)項(xiàng)目采取“9.7-9.9折”折扣或購(gòu)房補(bǔ)貼策略。越秀地產(chǎn)推出“認(rèn)購(gòu)送至高8萬(wàn)元官方補(bǔ)貼購(gòu)房?jī)?yōu)惠券”；廣州城投推出拼房團(tuán)，最高九七折；建發(fā)房產(chǎn)則打出“購(gòu)房贏小米YU7轎車四驅(qū)PRO版使用權(quán)”的營(yíng)銷；中建海絲城二期通過(guò)“大V團(tuán)購(gòu)”和渠道升傭等方式，加速項(xiàng)目去化。

而部分項(xiàng)目對(duì)于舊貨、尾貨，優(yōu)惠更為積極?！安糠謽潜P瞄準(zhǔn)國(guó)慶客戶，二期同戶型產(chǎn)品較一期在售尾貨高4%至5%，讓一期加速清尾貨?！睆V州中原研究發(fā)展部表示，今年國(guó)慶節(jié)前老黃埔、科學(xué)城、開發(fā)區(qū)板塊均有新產(chǎn)品攪動(dòng)市場(chǎng)，以價(jià)換量明顯。從珠江春、大壯名城等標(biāo)桿盤價(jià)格大幅調(diào)整開始，區(qū)域以價(jià)換量范圍“以點(diǎn)擴(kuò)面”。海絲城、未來(lái)方洲、黃埔新城等持銷盤由于二期或新貨亮相，紛紛下調(diào)一期或舊規(guī)產(chǎn)品價(jià)格，部分項(xiàng)目舊貨最大優(yōu)惠幅度達(dá)6%至15%。

區(qū)域分化紅盤高熱，天河樓盤熱度領(lǐng)跑廣州

新房熱度的冷熱不均肉眼可見。據(jù)克而瑞廣佛監(jiān)測(cè)，中心區(qū)天河熱度領(lǐng)跑廣州，整體去化接近六成；黃埔、白云部分項(xiàng)目熱銷，遠(yuǎn)郊僅個(gè)別紅盤保持流速。天河在節(jié)前已有全新盤入市和紅盤加推，以300萬(wàn)元左右的起步門檻吸引剛需客戶；在黃金周中后段，天河也有純改善紅盤補(bǔ)貨，推出望江樓棟。保利天曜銷售人員告訴新快報(bào)記者，一對(duì)天河豪宅業(yè)主夫婦，初始預(yù)算300萬(wàn)元計(jì)劃購(gòu)房作投資，實(shí)地看房后被空中花園吸引，最終加價(jià)至1200萬(wàn)元，首次到訪即刷卡成交。

廣州的近郊區(qū)域中，黃埔區(qū)和白云區(qū)憑借新規(guī)產(chǎn)品與價(jià)格優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)突出，9月以及國(guó)慶區(qū)域去化率均超30%；而番禺區(qū)僅4%。遠(yuǎn)郊整體表現(xiàn)冷淡，增城區(qū)、花都區(qū)個(gè)別高性價(jià)比紅盤流速較快。

李宇嘉表示，國(guó)慶樓市交易的幾大特點(diǎn)，一是政策紅利與開發(fā)商促銷策略共同推動(dòng)市場(chǎng)交易，節(jié)前的公積金政策，帶動(dòng)剛需購(gòu)房，促進(jìn)換房改善；二是購(gòu)房者對(duì)價(jià)格比較敏感、多方比較，凡是促銷力度大的，都可以獲得較好的交易量；三是部分產(chǎn)品力強(qiáng)的新盤項(xiàng)目，若定價(jià)也比較適宜，能獲得不錯(cuò)的交易量；四是區(qū)域分化的同時(shí)，個(gè)盤開始分化，區(qū)域分化表現(xiàn)在中心區(qū)、次中心區(qū)近年來(lái)供地效率高，疊加好房子新規(guī)，銷售相對(duì)較好，個(gè)盤分化表現(xiàn)在品牌、產(chǎn)品力、區(qū)位、配套等多方均好的項(xiàng)目更能受到市場(chǎng)歡迎。所以，部分區(qū)域表現(xiàn)穩(wěn)定、個(gè)盤熱銷將成為市場(chǎng)的新特征。

李宇嘉進(jìn)一步分析指出，四季度是樓市交易的旺季，一方面開發(fā)商要沖刺全年業(yè)績(jī)，必然會(huì)在優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)、促銷政策推出等方面會(huì)有很多動(dòng)作；另一方面，各地近期也在積極儲(chǔ)備政策，假期前后多地在推進(jìn)房票安置、加大購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金提取的用途、商辦車位去庫(kù)存、存量土地收儲(chǔ)、推出房產(chǎn)會(huì)或購(gòu)房節(jié)等方面，動(dòng)作特別多?；诖耍A(yù)計(jì)四季度各地樓市交易會(huì)明顯好于三季度，全年將呈現(xiàn)出“前面高、中間低、后面略翹尾”的走勢(shì)。

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī) 文/圖