來源：市場資訊

（來源：國策評估）

一、市場資訊

（一）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

1、房地產(chǎn)市場建設(shè)情況

1-8月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積853.1萬平方米，同比下降0.5%。其中，住宅新開工面積528.9萬平方米，下降0.2%；辦公樓26.7萬平方米，增長39.5%；商業(yè)營業(yè)用房45.6萬平方米，增長33.4%。

全市房屋竣工面積679萬平方米，同比增長22.2%。其中，住宅竣工面積340.8萬平方米，增長6.9%；辦公樓20.6萬平方米，增長4.9%；商業(yè)營業(yè)用房72.1萬平方米，增長1.7倍。

2、房地產(chǎn)市場銷售情況

1-8月，全市新建商品房銷售面積658.6萬平方米，同比增長0.1%。其中，住宅銷售面積435萬平方米，下降6.8%，降幅與1-7月持平；辦公樓43.8萬平方米，增長0.2%；商業(yè)營業(yè)用房36.5萬平方米，下降3.8%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

1-8月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金2924.9億元，同比增長13.3%。其中，定金及預(yù)收款1078.2億元，增長4.5%；自籌資金795.6億元，增長32.4%;國內(nèi)貸款497.6億元，增長20.7%。

（二）市場政策

為促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好滿足居民改善性住房需求，有效發(fā)揮市場機(jī)制作用，堅(jiān)持首都城市戰(zhàn)略定位，落實(shí)好城市總體規(guī)劃，8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年8月9日起施行。

1、《通知》明確符合條件家庭在本市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)

北京城市總體規(guī)劃實(shí)施以來，五環(huán)外平原新城地區(qū)宜居宜業(yè)水平和綜合承載力顯著提升，為了更好地滿足居民改善性住房需求，促進(jìn)職住平衡，《通知》明確，符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即：京籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。同時(shí)，《通知》明確，對成年單身人士在本市購買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購政策。

居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購2套，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購1套。

2、《通知》從四方面加大了住房公積金支持力度

（1）擴(kuò)大首套房公積金貸款支持范圍?！锻ㄖ访鞔_，對借款申請人（含共同申請人，下同）在本市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由此前認(rèn)定為二套房，調(diào)整成認(rèn)定為首套房。以房屋總價(jià)400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年為例，由二套房調(diào)整為首套房后，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

（2）加大二套房公積金貸款支持力度。在最高貸款額度方面，《通知》明確，將二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，大力支持改善性住房需求。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬元，最高可貸款140萬元。

在最低首付款比例方面，《通知》明確，將二套房公積金貸款最低首付款比例，由購買五環(huán)內(nèi)住房不低于35%、購買五環(huán)外住房不低于30%，統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

（3）提高每繳存公積金一年可貸額度。《通知》明確，由每繳存公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元。借款人申請120萬元貸款，由原需要繳存公積金11年零1個(gè)月，降低為繳存7年零1個(gè)月。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬元，首套住房最高可貸款160萬元。

（4）落實(shí)《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，《通知》明確，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請公積金貸款。目前，繳存職工購買本市新建住房且已簽訂購房合同的，可通過提供網(wǎng)簽合同編號提取住房公積金支付購房首付款，同時(shí)申請公積金貸款。

二、土地市場

（一）土地供應(yīng)

2025年 8月，北京共推出6宗土地，分別位于豐臺(tái)區(qū)、順義區(qū)、朝陽區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；掛牌為工業(yè)用地和住宅用地,2025年1-8月，北京共推出各類用地規(guī)劃建筑面積385.84萬㎡，同比下降33.14%；成交規(guī)劃建筑面積451.01萬㎡，同比下降24.25%。

2025年8月北京市土地供應(yīng)情況

（二）土地成交

2025年8月，北京市土地成交共6宗；分別位于順義區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和昌平區(qū)；成交多為工業(yè)用地和住宅用地。2025年1-8月,北京成交樓面均價(jià)為24772元/㎡，同比上漲34.19%；平均溢價(jià)率為6.41%，較去年同期增長3.51個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)1117.24億元，同比增長1.65%。

2025年8月北京市土地成交情況

（三）土地市場小結(jié)

結(jié)合土地供應(yīng)及成交市場總體情況可以看出，8月份土地掛牌和成交以住宅用地和工業(yè)用地為主。

三、房地產(chǎn)市場

（一）住宅市場

1、供應(yīng)分析

從供應(yīng)量來看，2025年8月北京供應(yīng)住宅（不含保障性住房）1232套，環(huán)比下降13.8%，同比下降67%；住宅供應(yīng)面積185191㎡，環(huán)比下降2.2%，同比下降53.3%。

2024年8月-2025年8月北京市各月供應(yīng)分析

各區(qū)域來看，2025年8月朝陽區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)居北京市供應(yīng)面積的前三位，三區(qū)共占總供應(yīng)面積的83.8%，朝陽區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)居北京市供應(yīng)套數(shù)的前三位，三區(qū)共占總套數(shù)的79.2%。

2025年8月北京市各區(qū)域供應(yīng)分析

2、成交分析

從成交量來看，2025年8月北京市商品住宅（不含保障房）成交2707套，環(huán)比上漲6.8%，同比下降15.9%；成交面積為330875㎡，環(huán)比上漲1.6%，同比下降12.4%；成交均價(jià)為58605元/㎡，環(huán)比下降3.2%，同比上漲15.8%。

2024年8月-2025年8月北京市各月成交分析

各區(qū)域來看，2025年8月，大興區(qū)、通州區(qū)、豐臺(tái)區(qū)居北京市成交成交套數(shù)前三位，三區(qū)共占成交套數(shù)的41.6%；朝陽區(qū)、大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)居北京市成交面積的前三位，三區(qū)共占成交面積的40.5%。

2025年8月北京市各區(qū)域成交分析

（三）商辦市場

1、商業(yè)市場

8月,北京商業(yè)成交均價(jià)為19077元/㎡，同比上漲69.7%；成交面積為4.30萬㎡，同比增長1.34%；成交套數(shù)為116套，同比增長7.41%。

2025年1-8月，北京商業(yè)成交均價(jià)為23946元/㎡，同比上漲18.3%。成交面積為37.3萬㎡，同比下降14.1%；成交套數(shù)為935套，同比下降30.7%。

2025年1-8月,朝陽區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)等區(qū)域?yàn)楸本┥虡I(yè)成交主力區(qū)域，共成交20.38萬㎡，占城市成交面積的54.7%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有西城區(qū)、朝陽區(qū)、密云區(qū)等，同比分別增長1174.0%、429.2%、60.4%；成交面積同比下降的區(qū)域有豐臺(tái)區(qū)、延慶區(qū)、石景山區(qū)等，同比分別下降83.3%、82.9%、59.7%。

2、辦公市場

8月,北京寫字樓成交均價(jià)為15524元/㎡，同比下跌42.1%；成交面積為0.84萬㎡，同比下降81.4%；成交套數(shù)為76套，同比下降41.98%。

2025年1-8月,北京寫字樓成交均價(jià)為28591元/㎡，同比下跌14%；成交面積為40.1萬㎡，同比下降30.2%；寫字樓成交套數(shù)為2808套，同比增長55.1%。

2025年1-8月,石景山區(qū)、密云區(qū)、西城區(qū)等區(qū)域?yàn)楸本懽謽浅山恢髁^(qū)域，共成交26.12萬㎡，占城市成交面積的65.1%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有密云區(qū)、昌平區(qū)、西城區(qū)等，同比分別增長13148.3%、892.6%、473.6%；成交面積同比下降的區(qū)域有海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、房山區(qū)等，同比分別下降98.5%、97.9%、96.5%。

四、樓市展望

8月北京出臺(tái)樓市新政，包括放松五環(huán)外住房限購、加大住房公積金貸款支持力度等一系列措施。新政實(shí)施后，部分品質(zhì)優(yōu)、地段優(yōu)秀樓盤的成交量表現(xiàn)亮眼，但雖然成交量有所上升，但成交價(jià)格卻在下滑。8月北京二手房價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，同比下跌3.1%，跌幅再次擴(kuò)大。

房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“金九”傳統(tǒng)營銷旺季，房企在核心城市有望加快推盤節(jié)奏，尤其是新規(guī)項(xiàng)目入市將有效帶動(dòng)部分改善需求釋放，市場活躍度或?qū)⒂瓉黼A段性回升。二手房市場短期掛牌量仍處高位，但核心城市在政策及“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，成交周期、議價(jià)空間均有望迎來改善，樓市有望好轉(zhuǎn)。

（國策北京分公司 陸麗葵）