該說不說，中國房價(jià)下跌的這四年里，居民的貧富差距非但沒有縮小，反而還在本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期中持續(xù)擴(kuò)大。

眼下這行情，要說市場上最有購房欲望的，當(dāng)屬置換群體；最有能力拿下深圳中高端房產(chǎn)的，不管本地或外地，大部分也是本身就手握一些資產(chǎn)的群體。

分享兩個(gè)換房案例，供大家參考。

01

近期我們接待的咨詢案例中，依然以改善需求為主。

有位本地讀者，目前在福田上下沙和南山南頭各有一套，面積分別為約129平和86平，樓齡超20年。現(xiàn)在考慮資產(chǎn)重新配置，他有兩個(gè)思路：

1、只出售南頭的房子，加上手中資金換個(gè)700-800萬左右的房產(chǎn)，上下沙的房子繼續(xù)出租。

2、兩套都賣掉，然后重新配置兩套，一套自住，一套出租。

從大方向來看，這兩個(gè)置換思路都沒啥大問題。

南頭片區(qū)雖然配套成熟，但整體樓齡老化嚴(yán)重，產(chǎn)品競爭力持續(xù)衰減。在深圳加速更新的背景下，老舊物業(yè)增值空間有限。

總價(jià)七八百萬預(yù)算，目前可以在深圳核心地段買個(gè)次新三房，產(chǎn)品力相對更強(qiáng)，未來流動(dòng)性也更有保障。

如果追求更高的資產(chǎn)效率，可以考慮兩套都置換，適當(dāng)用點(diǎn)杠桿，換成品質(zhì)高端改善，讓房產(chǎn)擁有更強(qiáng)的稀缺性。

還有個(gè)業(yè)主計(jì)劃出售龍崗中心城一套約150平五房，市場價(jià)在800多萬，糾結(jié)要不要現(xiàn)在調(diào)整價(jià)格出貨，還是再等等。

就該資產(chǎn)現(xiàn)狀而言，置換宜早不宜遲。

一來，龍崗的改善市場啟動(dòng)緩慢，即便回暖也是優(yōu)先帶動(dòng)剛需主流戶型。二來，該位置偏離核心主城區(qū)，更多依賴本地改善需求支撐。三來，非核心區(qū)域的大戶型流動(dòng)性相對較差。

當(dāng)前市場整體價(jià)格調(diào)整，恰是置換升級(jí)的時(shí)機(jī)。

稍微讓利出售非核心資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而購入更具潛力的房產(chǎn)，表面上看似讓步，實(shí)則是以時(shí)間換空間，占據(jù)了地段與品質(zhì)的雙重優(yōu)勢。

02

除了剛需和改善市場，豪宅市場同樣存在置換需求。

根據(jù)市場觀察，目前深圳豪宅板塊的置換需求大致分為兩種。

一種是向上置換：

香蜜湖、華僑城、深圳灣和蛇口，雖然是深圳公認(rèn)的四大豪宅板塊，但各大樓盤質(zhì)量良莠不齊，哪怕同一棟樓，低區(qū)和高區(qū)的景觀資源也有著很大差距。

對這部分豪宅業(yè)主來說，樓齡較老的想換樓齡較新的、面積小的想換面積大的、低樓層想換高樓層……

背后的邏輯是，人們想要變好的欲望總是無止境，一旦條件允許，總想更上一層樓，往更好的資源靠攏。

另一種是向下置換：

當(dāng)個(gè)人或家庭的經(jīng)濟(jì)壓力增大，惡性負(fù)債纏身，只能被動(dòng)換房——或以大換小，或從豪宅板塊換到剛需改善板塊，通過降低住房檔次換取現(xiàn)金流。

再看那些跨城置換群體：

當(dāng)下，有能力大動(dòng)干戈把家里二三線房產(chǎn)騰挪到深圳核心區(qū)來的，通常是當(dāng)?shù)馗呤杖肴后w，有體面的工作、完善的資產(chǎn)配置意識(shí)及超強(qiáng)的執(zhí)行力。

表面上看，只要手上有錢了，好房子就能唾手可得；可實(shí)際上，從資產(chǎn)重新梳理到著手賣房，再到資金規(guī)劃與選籌，整個(gè)置換過程并不輕松。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，可能都會(huì)影響最終資產(chǎn)效率。

從某種程度上來說，當(dāng)下越難完成的置換升級(jí)，未來的資產(chǎn)成長效率就越高。

03

為什么社會(huì)貧富差距會(huì)越來越大？

其中很大一個(gè)原因，是因?yàn)榈赜蝤櫆稀?/p>

中國廣袤的土地上，不同區(qū)域的發(fā)展水平存在著顯著差異。從古諺“蘇湖熟，天下足”到今天的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市分布，南方地區(qū)特別是東南沿海，始終保持著很強(qiáng)的發(fā)展優(yōu)勢。

這種地域差異直接轉(zhuǎn)化為居民財(cái)富的差距。以占據(jù)家庭財(cái)富大頭的房產(chǎn)為例，核心城市與普通地區(qū)的房價(jià)差異可達(dá)十倍甚至百倍。

過去這些年，當(dāng)一線城市居民因房產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升時(shí)，中小城市和農(nóng)村地區(qū)的居民卻難以享受同等的資產(chǎn)性收益。

人才的持續(xù)流入進(jìn)一步強(qiáng)化了這一趨勢，“孔雀東南飛”不僅是一句俗語，更是資源向發(fā)達(dá)地區(qū)集中的真實(shí)寫照。

直白點(diǎn)說，每次貨幣大放水，本質(zhì)上都是財(cái)富的轉(zhuǎn)移——錢從勤勞者的口袋，流向了懂資本的人手中。

不是努力沒用，而是游戲規(guī)則分層次。老一輩相信勤勞致富，可多少人辛苦一生，仍買不起房？問題就在于只埋頭苦干，卻沒看懂財(cái)富的運(yùn)行邏輯。破局的關(guān)鍵，是從搬磚模式切換到資本模式。

但必須認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)：隨便買套房都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。

即便是現(xiàn)在的深圳市場，也是剛需房選擇多，改善房數(shù)量少。

對于置換群體，如果不是萬不得已，不要輕易降級(jí)。雖然短期內(nèi)壓力小了，但很可能錯(cuò)過好地段的房子，進(jìn)而導(dǎo)致階級(jí)下滑。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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