勝訴案例：商品房合同糾紛

辦案律師：王佳紅律師、馮毅律師、韓振國(guó)律師、尹文靜律師

案件結(jié)果：勝訴

01案情簡(jiǎn)介

2023年3月，王女士與北京開(kāi)發(fā)商公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)位于朝陽(yáng)區(qū)的一套商品住宅，總價(jià)款960余萬(wàn)元。王女士依約支付了首付款后，因開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中存在“虛假宣傳、隱瞞不利因素、使用違法格式條款”等行為，拒絕繼續(xù)支付剩余房款。開(kāi)發(fā)商遂向法院提起訴訟，要求王女士繼續(xù)履行合同并支付違約金。

02辦案經(jīng)過(guò)及結(jié)果

在接受王女士委托后，律師團(tuán)隊(duì)采取了“行政查處+民事訴訟”雙軌并行的策略：

1、律師函：律師立刻針對(duì)開(kāi)發(fā)商解除函回函，這一步至關(guān)重要。后續(xù)第一次開(kāi)庭，法院審理認(rèn)為雙方合同已經(jīng)解除，法院告知開(kāi)發(fā)商可以變更訴訟請(qǐng)求。第二次開(kāi)庭，開(kāi)發(fā)商才將繼續(xù)履行合同變?yōu)橹Ц督饧s違約金96萬(wàn)余元及律師費(fèi)4萬(wàn)元，并配合注銷(xiāo)網(wǎng)簽。

2、前期固定證據(jù)：通過(guò)向北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局等部門(mén)舉報(bào)，固定了開(kāi)發(fā)商“將報(bào)規(guī)書(shū)房宣傳為臥室、隱瞞電梯緊鄰臥室、使用違法格式條款”等證據(jù)。

3、行政處罰落地：2025年1月，朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)開(kāi)發(fā)商作出《行政處罰決定書(shū)》，認(rèn)定其構(gòu)成“虛假宣傳及格式條款違法”，處以警告并罰款20萬(wàn)元。

4、提起反訴主張：在民事訴訟中，律師提出反訴，主張開(kāi)發(fā)商違約在先，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，要求確認(rèn)合同解除、返還已付款項(xiàng)并支付利息，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

法院裁判結(jié)果

1、確認(rèn)雙方合同于2024年3月16日解除；

2、開(kāi)發(fā)商返還王女士購(gòu)房款、車(chē)位款等，并支付相應(yīng)利息183493元；

3、王女士?jī)H需向開(kāi)發(fā)商支付違約金25萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于其訴請(qǐng)的96萬(wàn)元；

4、王女士?jī)H需向開(kāi)發(fā)商支付部分律師費(fèi)。

03金訴說(shuō)法

案件亮點(diǎn)1、違法查處為訴訟奠定基礎(chǔ)：通過(guò)前期行政查處程序，成功將開(kāi)發(fā)商的違法宣傳行為固定為行政處罰決定，成為訴訟中認(rèn)定違約事實(shí)的關(guān)鍵證據(jù)。

2、格式條款被認(rèn)定無(wú)效：法院認(rèn)定合同中“網(wǎng)簽注銷(xiāo)后才退款”的條款加重買(mǎi)方責(zé)任，屬于無(wú)效格式條款，保障了買(mǎi)方資金回收權(quán)益。

3、違約金大幅調(diào)低：法院綜合考慮開(kāi)發(fā)商違約情節(jié)、王女士履約情況，將違約金從96萬(wàn)元酌定為25萬(wàn)元。而且法院支持了王女士的利息訴求，最終王女士需要承擔(dān)的違約金只有總房款的1%左右。

律師寄語(yǔ)本案是典型的“以訴促和、以查處促調(diào)解”的成功范例。在面對(duì)強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商時(shí)，購(gòu)房者不應(yīng)被動(dòng)應(yīng)對(duì)，而應(yīng)主動(dòng)通過(guò)行政、司法等多重途徑維護(hù)自身權(quán)益。我們始終堅(jiān)持“證據(jù)先行、策略為王”的辦案理念，為客戶(hù)爭(zhēng)取最大化的合法權(quán)益。