最近上海樓市的一則消息，讓不少人刷新了對“房價”的認知。

位于黃浦區(qū)外灘街道的嘉里金陵華庭二。

首批推出的120套豪宅剛開盤就被一搶而空，單日銷售額直接沖到98.43億。

更讓人咋舌的是，項目里一套865.49平米的復式房源，單價飆到32.68萬/平，總價高達2.83億。

不光創(chuàng)下上海新房備案單價的新紀錄，更讓不少人好奇：這么貴的房子，到底是誰在買？

其實仔細看認購數(shù)據(jù)就知道，227組符合上海限購政策的客戶里不光有國內的企業(yè)家、金融高管。

還有不少帶著海外資產(chǎn)證明的買家，甚至有海外華人專門飛回來選房。

光這些客戶繳納的認購金就至少18億。

這個數(shù)字相當于上海郊區(qū)一個普通剛需小區(qū)全年的總銷售額。

這些買家盯著上海核心區(qū)的豪宅，背后藏著一套“全球房價對標”的邏輯。

也讓中國樓市里豪宅和普通住宅的差距，變得越來越明顯。

全球對標下的價格洼地

要是把上海核心區(qū)的豪宅放到全球頂級城市的坐標系里。

就能明白為啥這么多全球資本愿意來“抄底”。

跟紐約、倫敦、東京這些城市比，上海外灘的豪宅，其實還處在“價格洼地”。

2025年3月數(shù)據(jù)顯示，英國梅菲爾平均房價為365萬英鎊，約3250萬人民幣。

騎士橋平均房價達2140萬英鎊，約1.9億人民幣。

核心地段的歷史建筑和新建公寓單價普遍超過50萬元人民幣。

日本頂級開發(fā)商森大廈今年10月竣工的ResidenceB中。

一套163㎡的房源售價為18億日元，約8756萬人民幣，單價達53.7萬元人民幣。

反觀上海金陵華庭，358平米的主力戶型，單價20.5萬/平，總價8200萬。

雖然對普通人來說是“天價”。

但對比倫敦、東京同級別地段的房子，不光單價低了一半多，戶型空間還大了好幾倍。

更重要的是，這些全球買家看重的不只是“便宜”，還有中國核心資產(chǎn)的長期潛力。

很多海外華人在東南亞、歐洲已經(jīng)有不少房產(chǎn)。

但隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，他們更想“錨定”中國的核心城市資產(chǎn)。

上海作為中國的金融中心，外灘板塊又是上海的“城市封面”。

這里的房產(chǎn)就像“中國核心資產(chǎn)的入場券”，既能抗通脹，又能享受城市發(fā)展的紅利。

豪宅與普宅的冰火兩重天

一邊是豪宅開盤即“日光”的瘋狂，一邊是普通住宅市場的平淡。

上海樓市的“兩極分化”已經(jīng)越來越明顯，甚至像是兩個完全不同的市場。

看看豪宅市場的熱度有多夸張。

除了嘉里金陵華庭，今年8月黃浦區(qū)的上海壹號院五批次開盤。

66套房源里最大的1115平米戶型，總價接近2.2億，結果開盤1小時就全賣光，單日收金48億。

就連今年3月金陵華庭一期開盤時，158套房子3小時就售罄。

其中1.5億的大平層還引來了4、5組客戶爭搶，有人甚至當場加價500萬想“插隊”。

而且這種熱度不是個別現(xiàn)象。

8月上海出臺“滬六條”后，閔行的保利·海上印、寶山的金茂棠前等改善型項目也都實現(xiàn)了“日光”。

甚至“三開三罄”，售樓處里經(jīng)常擠滿拿著驗資證明的客戶。

再看普通住宅市場，卻是另一番景象。

根據(jù)鏈家2025年上半年的數(shù)據(jù)，上海新房成交均價大概6.5萬/平，二手房均價大多在4-5萬/平。

而且去化速度慢了不少。

閔行區(qū)某剛需樓盤，主力戶型是89平米的三居室，均價8.18萬/平，一套下來700多萬。

今年上半年開盤3個月才賣了不到60%，比去年同期的去化速度慢了近2個月。

寶山區(qū)的某剛需盤更難，有些樓層不好的戶型，掛了半年都沒賣出去。

對普通購房者來說，不是不想買房，而是實在壓力太大。

現(xiàn)在上海年輕人平均月薪大概1.2萬，扣除房租、生活費后，每月能存下的錢有限。

面對700多萬的房子，首付要200多萬，月供也要3萬左右，很多家庭根本承擔不起，只能選擇觀望。

更明顯的是兩者的“受眾割裂”。

買豪宅的人關注“地段稀缺性”“資產(chǎn)保值”，買普宅的人在意“通勤時間”“首付比例”“學區(qū)配套”。

兩者的需求邏輯完全不一樣，自然也就形成了兩個獨立的市場。

豪宅為何搶手？

上海豪宅能在全球資本里“圈粉”，不是光靠“貴”撐場面。

而是背后有三大不可替代的優(yōu)勢，讓它成了全球高凈值人群眼里的“硬通貨”。

地段的“絕對稀缺性”優(yōu)勢絕對排第一。

像金陵華庭所在的黃浦區(qū)，是上海唯一全境都劃入中央活動區(qū)的行政區(qū)，相當于“上海的心臟”。

從項目出門，步行5分鐘就能到8號線、10號線雙地鐵。

5分鐘開車過人民路隧道就是陸家嘴，10分鐘步行到南京東路商圈。

周圍還有上海音樂廳、和平飯店、外灘金融中心這些頂級配套。

這些資源不是短時間能復制的，比如外灘的萬國建筑群，是百年歷史沉淀下來的“城市地標”。

金陵東路的騎樓風貌街區(qū)，也是上海唯一現(xiàn)存的騎樓遺址。

開發(fā)商用“留皮換膽”的方式保留了騎樓的外觀，里面卻改成了現(xiàn)代化的商業(yè)和休閑空間。

這種“歷史文脈+現(xiàn)代功能”的組合，全中國都找不出第二個。

資產(chǎn)的“避險屬性”也很重要。

現(xiàn)在全球經(jīng)濟不穩(wěn)定，股票、基金這些投資產(chǎn)品波動太大。

2025年上半年，美股某科技股單月跌幅就超過20%，加密貨幣更是一天內漲跌超10%。

相比之下，核心地段的豪宅就穩(wěn)多了。

上海外灘板塊的房價，過去10年每年的漲幅基本穩(wěn)定在5%-8%，幾乎沒有出現(xiàn)過大幅下跌。

而且越是經(jīng)濟波動，越多人愿意把錢換成這種“看得見、摸得著”的資產(chǎn)。

就像金陵華庭一期的一位買家說的“買這套房子不是為了住。

而是把它當成‘資產(chǎn)保險箱’，不管外面市場怎么變，核心地段的房子總能保值”。

除此之外，還有客群的“全球覆蓋”和政策的“助推”。

買上海豪宅的人，早就不局限于上海本地人了。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上海新房認購人群里，非滬籍占比已經(jīng)突破60%。

其中有長三角的制造業(yè)老板，有外資公司的高管，還有不少海外華人。

這些人要么是看好上海的經(jīng)濟潛力，要么是想分散全球資產(chǎn)配置，給豪宅市場注入了源源不斷的活力。

再加上今年8月上海出臺的“滬六條”，從限購、信貸、稅收等方面優(yōu)化政策。

比如“二套房首付比例下調”“公積金貸款額度提高”。

雖然對豪宅買家來說，資金不是最大問題，但政策釋放的“穩(wěn)定信號”，讓他們更有入市的信心。

而且開發(fā)商也很懂高凈值人群的需求。

比如金陵華庭的復式戶型，層高做到了3.5米，比普通豪宅高20厘米。

還配備了私人電梯廳、空中花園和獨立的保姆房，甚至可以根據(jù)買家需求定制裝修風格。

這些細節(jié)剛好擊中了全球富豪對“私密性”和“舒適度”的要求，自然也就更受歡迎。

其實現(xiàn)在樓市的這種分化，本質上是市場規(guī)律的體現(xiàn)。

核心資源永遠是有限的，越稀缺的東西越值錢，全球資本盯著這些地方也很正常。

對普通人來說，不用太羨慕或者焦慮，上海也在發(fā)力保障住房。

比如臨港新片區(qū)2025年已經(jīng)建成了5000套人才公寓。

租金只有周邊商品房的60%，還配套了幼兒園和社區(qū)醫(yī)院。

松江新城的共有產(chǎn)權房，個人產(chǎn)權比例最高能到80%，總價控制在200萬以內。

已經(jīng)幫助上千戶普通家庭實現(xiàn)了“安居夢”。

一座城市的健康發(fā)展，既需要高端豪宅吸引全球資源，也需要讓普通人能住上滿意的房子。

上海正在做的，就是在這兩者之間找平衡。

既保持核心資產(chǎn)的吸引力，又給不同收入的人提供選擇。

這樣才能讓城市既有“國際范兒”，又有“煙火氣”，走得更穩(wěn)、更遠。