10月11日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹“十四五”時期住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展成就，并答記者問。

不斷加大對居民購房的政策支持力度

堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場的調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民合理住房消費(fèi)，通過市場體系滿足居民的多樣化改善性住房需求。不斷加大對居民購房的政策支持力度，下調(diào)住房公積金和商業(yè)銀行貸款首付比例和利率、對居民“賣舊買新”換購住房給予退稅支持、下調(diào)契稅稅率、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等，各地也因城施策出臺了購房補(bǔ)貼等各類優(yōu)惠政策，降低居民的購房成本?！笆奈濉逼陂g，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米。同時，存量住房市場的規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，目前，全國有15個省、區(qū)、市二手住宅交易量超過新房。

著力維護(hù)購房群眾合法權(quán)益

扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，堅決打好保交房攻堅戰(zhàn)，國家、省、市成立了三級工作專班上下聯(lián)動，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，指導(dǎo)各地按照市場化、法治化原則，“一樓一策”推進(jìn)分類處置。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制納入“白名單”給予項(xiàng)目融資支持，保障正常建設(shè)資金需求，推動項(xiàng)目早日建成交付；對資不抵債的項(xiàng)目，加快推進(jìn)破產(chǎn)重整或清算，在司法處置中把維護(hù)購房人合法權(quán)益放在首要位置。對違法違規(guī)、損害群眾利益的企業(yè)，堅決查處，不讓其“金蟬脫殼”、蒙混過關(guān)。截至目前，全國750多萬套已售難交付的住房實(shí)現(xiàn)交付，有力維護(hù)了廣大購房人合法權(quán)益。

改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度

在房地產(chǎn)開發(fā)方面，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法，也就是：一個項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。同時，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以城市為單元，實(shí)施項(xiàng)目“白名單”制度，目前全國“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬億元，有力保障了商品住房項(xiàng)目建設(shè)交付。在商品房銷售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，做到“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。

頂層設(shè)計層面，住建部明確 “嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量” 的三量調(diào)節(jié)原則，從根源上化解供需失衡。對去化周期超 36 個月的城市暫停宅地出讓，2025 年全國住宅用地計劃供應(yīng)量同比下降 20%，二線城市降幅達(dá) 30%，這種 “以人定房、以房定地” 的供給側(cè)改革，直接為市場去庫存減負(fù)。同時，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的實(shí)施成為品質(zhì)升級的硬約束：住宅層高不低于 3 米、四層及以上必須裝電梯、陽臺欄桿高度提升至 1.2 米，用標(biāo)準(zhǔn)倒逼房企從 “造房” 向 “造好房” 轉(zhuǎn)型，與住建部 “以優(yōu)質(zhì)供給激活需求” 的導(dǎo)向形成呼應(yīng)。

地方落地則呈現(xiàn) “分層精準(zhǔn)” 特征。一線城市打破政策壁壘激活改善需求：上海取消房貸利率首套二套區(qū)分，9 月土拍溢價率超 12%；北京放寬五環(huán)外購房套數(shù)限制，外圍區(qū)域成交環(huán)比增 30%。二三線城市以 “真金白銀” 降低購房門檻：廣西投放 1.2 億元補(bǔ)貼，延吉每平米補(bǔ)貼 500 元，中山對港澳購房者推出 3% 推薦獎勵，形成差異化政策矩陣。金融端的協(xié)同發(fā)力更顯力度，5 年期 LPR 維持 3.5% 低位，溫州、蘇州二套房首付比例降至 20%，部分城市人才補(bǔ)貼最高達(dá) 100 萬元，有效緩解居民購房資金壓力。

二、市場熱度透視：“金九銀十” 回暖但未 “爆火”

政策紅利與房企促銷的疊加，確實(shí)讓 2025 年 “金九銀十” 呈現(xiàn)回暖跡象，但 “爆火” 的預(yù)期與市場實(shí)際表現(xiàn)仍有差距，結(jié)構(gòu)性分化成為最顯著特征。

核心城市的新房市場率先響應(yīng)政策利好。深圳國慶期間新房簽約量環(huán)比暴漲 120%，創(chuàng)下年內(nèi)單周新高；廣州 100 個樓盤參與 “好房煥新季”，萬科、珠實(shí)等房企推出 3 萬至 10 萬元優(yōu)惠券；上海第七批次土拍 5 宗地塊收金 111.16 億元，溢價率超 12%，顯示房企對核心城市信心回升。這種回暖并非單純依賴降價，而是品質(zhì)與優(yōu)惠的結(jié)合：保利、越秀等房企承諾 “無差別成交價”，中誠璟瀧灣推出 “免費(fèi)試住” 服務(wù)，用透明化體驗(yàn)修復(fù)市場信心。

但三四線城市與二手房市場的冷清形成鮮明反差。保定等三四線城市二手房掛牌量高達(dá) 5.3 萬套，全國重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降 17%，廈門、合肥等城市房價跌幅超 14%。即便部分三四線城市推出補(bǔ)貼政策，也難以抵消人口外流與庫存高企的壓力，“有價無市” 的困境仍在延續(xù)。二手房市場更陷入 “高庫存、低成交” 僵局，全國百城二手房掛牌均價同比下跌 8.5%，買方?jīng)Q策周期延長至 3 個月，與新房市場的熱度形成 “溫差”。

從行業(yè)數(shù)據(jù)看，回暖態(tài)勢仍顯脆弱。百強(qiáng)房企 9 月操盤銷售額突破 2500 億元，環(huán)比增長 22.2%，但同比仍處低位；新房銷售量累計同比降幅雖從去年 9 月的 - 17.1% 收窄至今年 7 月的 - 4%，但尚未恢復(fù)至疫情前水平。這種 “局部熱、整體穩(wěn)” 的格局，印證了住建部政策研究中心副主任浦湛 “市場在新均衡規(guī)模上修復(fù)” 的判斷，而非全面反彈。

三、分化根源：城市能級與價值邏輯的雙重重構(gòu)

“金九銀十” 的冷熱不均，本質(zhì)是樓市價值邏輯從 “普漲時代” 轉(zhuǎn)向 “核心聚焦” 的必然結(jié)果，城市能級、產(chǎn)業(yè)活力與產(chǎn)品品質(zhì)成為決定房產(chǎn)價值的三大關(guān)鍵變量。

城市能級差異直接造就市場鴻溝。一線及強(qiáng)二線城市憑借人口持續(xù)流入、資源集聚優(yōu)勢，成為政策紅利的主要承接者。這些城市租售比已趨近合理區(qū)間，優(yōu)質(zhì)住宅租金回報率回升至 2%-3%，接近購房貸款利率水平，形成房價穩(wěn)定的內(nèi)在支撐。而三四線城市因產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流，即便疊加多重補(bǔ)貼，也難以改變 “供過于求” 的基本面，部分城市去化周期突破 36 個月，房價下行壓力仍存。這種分化在 “金九銀十” 期間被進(jìn)一步放大，資金與需求加速向核心城市集中。

產(chǎn)品價值邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。住建部推動的 “好房子” 建設(shè)導(dǎo)向，讓品質(zhì)成為新房成交的核心競爭力。新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施后，綠色建筑、智慧配套、電梯覆蓋率等指標(biāo)成為購房者關(guān)注焦點(diǎn)，廣州、深圳等地的改善型房源成交占比顯著提升，具備 3 米層高、智能安防系統(tǒng)的項(xiàng)目溢價率可達(dá) 12%-18%。反觀缺乏品質(zhì)支撐的老舊小區(qū)與遠(yuǎn)郊 “偽改善盤”，即便價格打折，也面臨 “賣不動” 的困境，這正是行業(yè)從 “增量擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “存量提質(zhì)” 的真實(shí)寫照。

房企風(fēng)險出清進(jìn)度加劇市場分化。2025 年新增出險房企數(shù)量雖已收斂，但部分高負(fù)債房企仍面臨現(xiàn)金流壓力，其開發(fā)的項(xiàng)目因 “減配降標(biāo)”“交付延期” 等問題遭遇市場冷遇。而現(xiàn)金流穩(wěn)健的頭部房企或引入國資的重組房企，憑借品質(zhì)把控與交付保障能力，在 “金九銀十” 期間斬獲佳績，萬科黃埔新城、保利天匯等項(xiàng)目的熱銷便是例證。這種 “良幣驅(qū)逐劣幣” 的過程，正在重塑行業(yè)競爭格局。

四、未來預(yù)判：政策托底與市場自主修復(fù)的雙向發(fā)力

展望 “金九銀十” 后半程及后續(xù)市場走勢，住建部的政策禮包將持續(xù)釋放效應(yīng)，但 “爆火” 概率極低，市場大概率延續(xù) “結(jié)構(gòu)性回暖、整體企穩(wěn)” 的態(tài)勢，不同群體需采取差異化策略。

對購房者而言，核心城市的改善型需求仍有入市窗口。一線及強(qiáng)二線城市的核心板塊，尤其是符合 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)的新盤，兼具居住屬性與保值能力，可借助當(dāng)前信貸優(yōu)惠擇機(jī)入手。但需警惕三四線城市的 “補(bǔ)貼陷阱”，這類城市的房產(chǎn)即便價格低廉，也可能面臨 “買后貶值、轉(zhuǎn)手困難” 的風(fēng)險；二手房則可重點(diǎn)關(guān)注房齡 5 年內(nèi)、配套成熟的次新房，避開高掛牌量區(qū)域的老舊小區(qū)。

對房企而言，“以價換量” 需讓位于 “品質(zhì)換量”。在 “好房子” 導(dǎo)向下，單純降價已難以打動購房者，房企應(yīng)聚焦核心城市，加大綠色、智慧型房源供應(yīng)，同時通過 “以舊換新”“透明化交付” 等服務(wù)提升競爭力。對三四線城市的庫存項(xiàng)目，可考慮與政府合作轉(zhuǎn)化為保障性住房，避免陷入 “降價滯銷” 的惡性循環(huán)。

政策端仍有優(yōu)化空間。住建部或進(jìn)一步推動一線城市限購政策的精細(xì)化調(diào)整，針對剛需與改善需求出臺更精準(zhǔn)的支持措施；金融部門可能擴(kuò)大 “保交樓” 專項(xiàng)借款規(guī)模，加速化解交付風(fēng)險；地方政府需避免 “一刀切” 補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)而聚焦人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級等長效機(jī)制建設(shè)。正如浦湛所言，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建需要時間，市場修復(fù)將是一個 “循序漸進(jìn)、穩(wěn)中有進(jìn)” 的過程。

五、結(jié)語：理性看待政策紅利，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

住建部的 “史詩級” 政策禮包，本質(zhì)是為市場提供 “托底” 支撐，而非刺激 “爆炒”?！敖鹁陪y十” 的回暖跡象，是政策效應(yīng)與季節(jié)性需求疊加的結(jié)果，但并未改變樓市 “結(jié)構(gòu)性分化” 的底層邏輯。

對普通人而言，與其糾結(jié) “市場是否爆火”，不如聚焦 “自身需求與資產(chǎn)安全”：剛需族可把握核心城市的政策窗口期，選擇品質(zhì)可靠的房源；投資客需徹底放棄 “短期套利” 心態(tài)，轉(zhuǎn)向長期持有核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；多房持有者應(yīng)借機(jī)剝離三四線城市的非核心資產(chǎn)。

樓市正處在從 “舊模式” 向 “新模式” 轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，住建部的政策導(dǎo)向已清晰指明方向 —— 唯有順應(yīng) “存量提質(zhì)”“核心聚焦”“服務(wù)升級” 的趨勢，才能在這場市場調(diào)整中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與居住升級?！敖鹁陪y十” 不是樓市反彈的起點(diǎn)，而是行業(yè)回歸理性、重構(gòu)價值的縮影。