全省住建系統(tǒng)全面貫徹落實中央城市工作會議精神，認真落實省委、省政府工作部署，主動順應(yīng)城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期、城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段的新形勢，推動城市建設(shè)方式向“更新提質(zhì)和精明增長”轉(zhuǎn)型。各地住建部門因地制宜，積極探索城市更新路徑，形成了一批可復(fù)制、可推廣的實踐經(jīng)驗。近日，省住建廳總結(jié)梳理武漢、宜昌等地經(jīng)驗做法，印發(fā)《城市更新典型經(jīng)驗（第一批）》，供各地參考借鑒。

宜昌市：

探索以市場化方式推進危舊房改造

宜昌市聚焦群眾參與度低、資金平衡難、市場主體不積極等問題，積極推進危舊房產(chǎn)權(quán)人自主更新，形成了“政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與”的危舊房改造市場化新路徑。危舊房改造經(jīng)驗入選全省改革典型案例，央視《新聞聯(lián)播》《焦點訪談》多次推介宜昌改造經(jīng)驗。全省首批試點項目望洲崗10號、肖家崗23、25號建成交付，6個試點擴面項目全面推進，改革成效從葛洲壩片區(qū)擴展到全市范圍。

摸清群眾需求，激發(fā)改造內(nèi)生動力

宜昌城區(qū)危舊房總量較大，且存在建成年代久遠、結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定、抗震性差，沒有獨立的廚房或衛(wèi)生間，缺少電梯、房屋漏水、外墻裂縫等問題。宜昌市對老舊小區(qū)的居民住房供需情況進行了全面調(diào)查，有改造意愿的占90%以上，其中希望拆除原地還建的占29.5%。宜昌市葛洲壩片區(qū)群眾的改造意愿最強烈、改造需求最迫切。剛啟動試點時，一個項目僅做群眾工作就要耗費七、八個月，現(xiàn)在街道社區(qū)摸清了群眾需求，有針對性地開展宣傳動員，特別是首個危舊房自主更新項目葛洲壩片區(qū)望洲崗10號試點成功后，老百姓從內(nèi)心深處支持改造、主動出資改造，夷陵區(qū)天和農(nóng)貿(mào)市場從項目動議到協(xié)議簽訂最快只需2個月。

葛洲壩片區(qū)望洲崗10號政策宣講

葛洲壩片區(qū)望洲崗10號信息公示

組建聯(lián)合社，規(guī)范改造工作流程

轉(zhuǎn)變過去政府大包大攬、居民被動參與的組織形式，明確了改造步驟，通過組建聯(lián)合社，統(tǒng)一居民意見、統(tǒng)一歸集產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一改造流程，房子“改不改、怎么改”都由群眾說了算。后期由實施運營主體對剩余房屋進行市場銷售，并開展物業(yè)、維修、商業(yè)運營等全生命周期服務(wù)。

肖家崗23、25號政策宣講

堅持多方聯(lián)動，實現(xiàn)項目資金平衡

通過優(yōu)化規(guī)劃、土地、房屋收購等支持政策，組織居民合理出資，引導(dǎo)市場主體全周期服務(wù)等方式，實現(xiàn)了資金能平衡、項目能落地、發(fā)展可持續(xù)。

在政策支持方面：優(yōu)化規(guī)劃指標，在保證安全前提下適當放寬容積率、建筑限高、車位配比和建筑間距及退用地邊界等規(guī)劃要求。市級財政對土地出讓收益不予不取。降低收購成本，對少量“拿錢走人”不回遷居民的住房，按市場交易評估價進行收購。提供過渡住房保障，對60歲以上的危舊房改造對象，提供公租房、保障性租賃住房過渡保障。

在居民出資方面：堅持“誰受益、誰出資”原則，合理落實居民出資責(zé)任。望洲崗10號項目超面積實行階梯價，10平方米以內(nèi)、10—20平方米、20平方米以上，分別按照市場價8折、9折和完全市場價購買。同時，允許提取本人及配偶、父母、子女的公積金賬戶余額用于購房支出。

在打造服務(wù)方面：通過空間重構(gòu)、政策整合、資源鏈接，打造滿足“住、吃、游、購、娛、醫(yī)、養(yǎng)”全生態(tài)服務(wù)并長期運營，實現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。望洲崗10號、肖家崗23、25號項目為業(yè)主提供定制化裝修套餐、停車、物業(yè)等增值服務(wù)，增加項目現(xiàn)金流。夷陵區(qū)天和農(nóng)貿(mào)市場項目植入青年公寓、商業(yè)、停車等服務(wù)，依托周邊鄰里中心、特色飲食文創(chuàng)街區(qū)、口袋公園等資源，補齊養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑服務(wù)等社區(qū)功能，通過10余年的長周期運營，達到收支平衡。

葛洲壩片區(qū)望洲崗10號改造前后對比

做好供需對接，豐富住房市場供給

支持激活需求端，精準制定政策，更好滿足多元化住房需求，重構(gòu)供給端，通過綜合措施和金融力量，積極培育新的市場主體。

培育新型主體。以國企為基礎(chǔ)、民企為補充，探索新型市場主體目錄庫培育機制，加強政策和項目支持，促進房地產(chǎn)和城市更新項目投建營一體化。由區(qū)級國有企業(yè)搭臺，通過“城市合伙人”招引央企參與，帶動更多民營建筑企業(yè)參與改造。望洲崗10號，肖家崗23、25號項目由國有企業(yè)和央企作為實施運營主體，肖家崗15號項目由本地民營建筑企業(yè)廣盛集團作為實施運營主體，實現(xiàn)了“單一主體”向“多元主體”轉(zhuǎn)變。

提供個性化產(chǎn)品。充分對接居民需求，提供陪伴式設(shè)計服務(wù)，根據(jù)原地還建居民年齡、資金承受能力、家庭人數(shù)等因素，考慮周邊群體購房潛在需求，對戶型方案進行了反復(fù)優(yōu)化調(diào)整，最終確定68、88、103、137平方米等4種戶型，找到功能性和經(jīng)濟性的平衡點。

強化金融創(chuàng)新。金融機構(gòu)針對不同類型的項目特點，合理合規(guī)設(shè)置業(yè)務(wù)品種、貸款額度、期限、利率、還款方式等。目前，首筆“危舊改+開發(fā)貸”已用于望洲崗10號項目。中國銀行、三峽農(nóng)商行等銀行正在積極響應(yīng)，擬對肖家崗15號、鐵路大院等試點擴面項目批復(fù)長周期、低利率專項貸款。

肖家崗23、25號改造前后對比

長陽土家族自治縣：小切口撬動大變化

探索城市更新與濱水邊角空間盤活路徑

近年來，長陽土家族自治縣秉持“人民城市人民建、人民城市為人民”理念，以“小切口”推動城市更新。通過低成本改造濱水空間、創(chuàng)新智慧停車模式等舉措，錨定建設(shè)“中國最美土家特色旅居縣城”目標，實施“大縣城”戰(zhàn)略，出臺系列政策強化項目全生命周期管控，聚焦民生需求破解“濱水空間不足”等問題，探索出“小投入、大效益、可持續(xù)”的山區(qū)縣城高質(zhì)量發(fā)展路徑。

激活濱水空間，以“微改造”重塑城市業(yè)態(tài)

用“顯微鏡”找資源，盤活邊角地潛力

長陽創(chuàng)新“邊角料激活法”，系統(tǒng)梳理河堤閑置帶、橋洞空地等“被遺忘角落”，經(jīng)步道連接、綠植點綴等改造，將碎片化空間連成生活場景，打造清江夏日冬泳城等10余處標桿項目，實現(xiàn)“邊角地變金邊銀角”。清江夏日冬泳城跳水平臺。在濱江路1米寬閑置地帶，搭建5米長跳水平臺，配臺階式看臺和游船碼頭，總投資86萬元，激活數(shù)千米江堤路，成居民休閑“露天劇場”。長陽禮物口袋公園橋下咖啡屋。在跨江大橋下建設(shè)30平方米咖啡屋，室外延伸5倍空間，搭配休閑游樂區(qū)，橋下空間從“衛(wèi)生死角”變?yōu)椤凹彝ヒ觥薄?strong>白石灘游園螺旋坡道。利用5米高差邊坡地，建設(shè)螺旋坡道和休閑長廊，配套籃球場和鮮花景觀，成為青年旅拍、求婚的熱門地。

貼緊縣城需求，定制本土化場景。

摒棄“網(wǎng)紅模板”，緊扣本地居民生活節(jié)奏，構(gòu)建“全齡友好、全時可用”濱水空間體系。為老年人設(shè)清晨健身步道、中午棋牌涼亭、傍晚休閑納涼點；為青年人設(shè)計臨江籃球場、游泳跳臺等；為兒童建設(shè)旋轉(zhuǎn)廊道、臨江秋千、簡易滑梯等安全玩耍空間。

算好投入賬，巧用“輕改造”模式。

面對財政有限，堅持“輕改造、少開挖”，模塊化設(shè)計與舊物利用，實現(xiàn)“花小錢辦大事”。如長陽禮物口袋公園搭配低成本元素，依托自然風(fēng)光形成復(fù)合型空間。采用“政府提供場地+企業(yè)運營+志愿者活動”模式，精準對接需求，常有文體社群活動，強化青年發(fā)展氛圍。長陽優(yōu)先建設(shè)高頻使用小節(jié)點，濱水空間更新較傳統(tǒng)模式節(jié)約超50%資金，日均使用率達98%。

激活存量空間，以“智慧化”構(gòu)建山區(qū)停車新生態(tài)

長陽將破解停車難列為民生實事，創(chuàng)新推行“車共體 +”智慧共享停車模式。此前，長陽停車難問題突出，2021年初小型汽車保有量約1.5萬輛，但停車場僅7處，停車位770個，缺口達1.4萬個，面臨建設(shè)選址、規(guī)范執(zhí)法管理、資金籌措、征地拆遷、統(tǒng)籌接入、停車運營等“六難”問題。長陽聚焦西門菜市場、糧食商業(yè)城停車場綜合樓等低效存量空間，以小切口推進城市更新。

西門菜市場，空間融合巧解停車買菜難題。

西門菜市場改造前，周邊停車難問題嚴重，且市場空間有限，固定攤位僅14個。長陽秉持“規(guī)劃先行、見縫插針”理念，將“增車位”納入城市更新剛性約束，下定決心對菜市場進行改造。采用“上層停車 + 下層賣菜”的停車樓設(shè)計，克服空間用地限制。改造后，固定攤位增加至38個，新增停車位150個，既解決了群眾買菜停車難題，又提升了市場經(jīng)營效益，實現(xiàn)了空間的高效利用。

糧食商業(yè)城停車場綜合樓，立體設(shè)計突破用地瓶頸。

糧食商業(yè)城地塊建筑密度大、私房多，停車場地嚴重不足。長陽縣經(jīng)需求調(diào)查后，通過空間重組推進片區(qū)更新改造。項目采取“辦公樓 + 高層塔庫”設(shè)計，在有限的空間內(nèi)實現(xiàn)了功能復(fù)合。建成后新增辦公面積9500平方米，新增停車位204個，有效緩解了周邊停車壓力，同時為城市發(fā)展提供了新的辦公空間，在城市更新中突破空間限制、實現(xiàn)資源集約利用。

（湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）