越秀區(qū)小石集原拆原建項目現(xiàn)場

從去年7月《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》公布以來，目前廣州全市范圍內已經出現(xiàn)了多個危舊房原拆原建改造試點，從花都區(qū)的集群街2號到番禺“白宮”容嶼項目再到越秀區(qū)小石集項目、共和村項目、荔灣區(qū)廣船鶴園小區(qū)項目等。

從各區(qū)公布的資料看，目前全市共有首批多個危舊房改造試點，各項目的功能性質不一，既有住宅也有商業(yè)，還有部分居住和商業(yè)混合項目，改造的進度也有快有慢，最快的集群街2號已經建成入住，較慢的項目還在前期意見征詢階段。

作為中心城區(qū)較早成功落地的代表項目，越秀區(qū)小石集項目將在下個月迎來項目建成并投入使用，日前該項目所在地越秀區(qū)洪橋街進一步透露了項目前期協(xié)商及實施過程中的諸多細節(jié)和經驗。仔細分析這些細節(jié)和經驗不僅有利于理解小石集項目何以成功，也對未來全市其他項目的落地帶來啟發(fā)和借鑒。

最大誤區(qū)是私人業(yè)主把原拆原建當政府拆遷要補償

越秀區(qū)提供資料顯示，小石集項目位于洪橋街道轄內洪橋街與小石街交界地帶，項目涉及地塊共19棟建筑，其中公房共14棟，面積1714.30㎡；私房共5棟，面積約293.31㎡。根據(jù)初步鑒定結果，14棟公房和3棟私房為C、D級危險房屋或磚混結構，另外2棟私房為B級危險住房。

該項目改造投資采取“政府補一點、企業(yè)投一點、私人出一點”的方式籌資，其中政府補助550萬，作為公房業(yè)主代表的越秀區(qū)屬國企北秀實業(yè)公司計劃出資1930萬，另外還有部分私房業(yè)主自行出資。

值得注意的是，洪橋街方面介紹，該項目涉及的5戶私房業(yè)主并未全部參與改造，只有3戶面積較小的私房業(yè)主（一戶60平米，一戶16平米，一戶11平米）同意參與改造，合計自行出資59萬，而另外兩戶面積較大的私房業(yè)主最終沒有參與本次原拆原建改造（一戶80平米一戶126平米），因此19棟建筑只有17棟參與，剩余2棟私房并未參與原拆原建，只是采取了修繕改造處理。

洪橋街道城管辦工作人員介紹，在前期跟5戶私房業(yè)主溝通時，一開始部分業(yè)主存在認識誤區(qū)導致協(xié)商很艱難，“有人一看到政府工作人員上門就以為是征地拆遷，習慣性開口要高額補償，我們要反復解釋不是政府征拆，而是業(yè)主自主改造原拆原建。”

最后經過街道工作人員耐心解釋，以情感人、以理服人，特別是幫助部分房屋面積存在爭議的私人業(yè)主查冊確權，調整設計方案為其爭取利益最大化，最終才獲得3戶私人業(yè)主同意加入原拆原建改造。

據(jù)南都記者了解，其他一些原拆原建項目前期進行業(yè)主意見征詢中也經常碰到私人業(yè)主不理解什么是原拆原建，還是習慣性地把這種自主改造方式跟政府征地拆遷要補償?shù)呐f模式進行比較甚至畫上等號，這也導致許多業(yè)主一開始拒絕接受原拆原建改造。

比如，前期在采訪越秀區(qū)共和村原拆原建改造意見征詢過程中，一部分不愿意自主改造的居民就普遍抱有類似想法，認為原拆原建不僅沒有拆遷補償，還要自己出錢，特別是目睹了隔壁的楊箕村在政府拆遷改造模式下的巨大利益變化，更容易讓這部分居民對原拆原建自主改造抱有不切實際的幻想從而形成阻力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴南都記者，很多老舊小區(qū)和危舊房屋都屬于原來國企事業(yè)單位的房改房，業(yè)主多為企事業(yè)單位退休的老年人，很容易對政府產生“等要靠”的傳統(tǒng)思維認知，而自主改造原拆原建最大的特點是意識到“自己的房子自己做主”，按照“誰受益、誰出資”原則，業(yè)主是資金來源的主體，政府的作用在于提供規(guī)劃和政策扶持、解決公共配套，只有絕大多數(shù)業(yè)主樹立了這種認知才能推動項目往前走。

20-30萬左右是業(yè)主意愿投入的重要門檻

越秀區(qū)小石集項目改造前

越秀區(qū)小石集項目改造效果圖

越秀區(qū)公布的最新資料顯示，參與小石集改造項目的3名私房業(yè)主合計出資59萬，按照改造面積比例分攤下來，這3戶私房業(yè)主出資額多的約40萬（面積約60平米），少的約10萬（面積11平米）。

另據(jù)洪橋街工作人員介紹，按照項目的建設成本，另外2戶面積較大的私房業(yè)主（一戶80平米一戶126平米）估算的出資額分別是70萬和110萬左右，因為投入金額較大，最后家庭內部意見不統(tǒng)一也是這兩家沒有參與改造的重要原因。

結合目前全市其他原拆原建改造項目的情況，20-30萬是業(yè)主是否愿意投入改造的重要門檻，在這個門檻以內，許多退休的老人自己還是能負擔得起，而一旦大幅超過這個門檻到了60萬甚至100萬，很多老人就很難單獨拿出來，需要跟子女等其他家庭成員商量湊錢，這樣就容易出現(xiàn)家庭內部意見不統(tǒng)一導致協(xié)商失敗的情況。

而從成本上算，一般而言原拆原建的投入成本大致在每平米4000元-5000元（少數(shù)改造標準更高的項目會到每平米7000元左右），以一套面積在50-60平米的老房子估算，業(yè)主投入也差不多就是在20萬-30萬左右，另外，一些購買了老房子的年輕業(yè)主往往裝修預算也在這個水平，因此最后綜合的結果就是20萬-30萬成為私人業(yè)主意愿投入的重要門檻，落在門檻以內的項目往往溝通阻力較小，而明顯超過這個門檻阻力就會明顯增大。

已經完成改造的花都集群街2號也是這種情況。根據(jù)花都區(qū)政府公布的項目數(shù)據(jù)，集群街2號的改造標準是4600元/平米，25戶業(yè)主每戶面積約為60平米，最終每戶實際投入資金為28萬左右，正好落在20萬-30萬的區(qū)間內，只有個別通過改造將面積從60平米提高到70平米的業(yè)主投入資金在35萬左右。

除了業(yè)主意愿投入的門檻之外，其他原拆原建改造項目的經驗也顯示，政府部門在向私人業(yè)主溝通改造投入時提供不同的籌資方式供比選也是一種較為有效的工作方式，這一點在花都另一個已經完成改造的原拆原建項目新華坊也有體現(xiàn)。

和集群街2號住宅項目的改造不同，花都新華坊原拆原建改造項目為商業(yè)性質，改造前這里的19套危舊房主要是用作商鋪和倉儲，其中7套為直管公房，12套為私人業(yè)主產權。

在和私人業(yè)主前期溝通的過程中，代表政府部門的花都區(qū)城投設計直接出資和間接出資兩種籌資方式供選擇，間接出資的業(yè)主可以通過改造后的項目租金抵扣出資金額，最后12戶私人業(yè)主中有10戶選擇間接出資，2戶直接出資，通過靈活的方式成功解決了私人出資改造的難題。

綜合上述不同項目的經驗，政府部門在推動一些原拆原建改造項目時，如果能夠設計一些利益平衡措施會更有利于推動進展，例如，通過一些政府改造補助或者爭議產權面積上的讓利，將業(yè)主私人投資金額盡量控制在20萬-30萬的門檻之內，或者允許一些商業(yè)項目用未來的租金收入抵扣前期投資，這樣可能會更有利于推動項目取得進展。

采寫：南都N視頻記者 魏凱