上海樓市迎來了新一輪結(jié)構(gòu)性危機！

自6月起，全市二手房掛牌量開始下降。

但市場情緒并未因此好轉(zhuǎn)，反而更加悲觀。

問題的關(guān)鍵不在于“總量”，而在于“結(jié)構(gòu)”。

在庫存總量下降的背后，是作為市場“壓艙石”的市區(qū)次新房庫存占比逆勢提升。

市場拋壓正從郊區(qū)、老破小向核心資產(chǎn)蔓延。

市場“壓艙石”開始松動了

上海樓市這一輪下跌，如果一定要找一個比較抗跌的產(chǎn)品，那一定是市區(qū)次新房。

地段好、配套全、房齡新、產(chǎn)品力強、認可度高。

除了價格貴，幾乎沒什么劣勢。

在熊市里，市區(qū)次新房就是支撐市場信心和價格中樞的核心力量。

然而，從我們跟蹤的數(shù)據(jù)來看，這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)內(nèi)部的信心正在瓦解。

從月維度來看，全市掛牌量在5月達到高位，從6月開始一路下降。

圖片來源：房外房研究院

而市區(qū)次新房庫存占比，卻從6月開始持續(xù)增長。

這和全市庫存總量下降形成背離。

也就是說，上海市區(qū)次新房可能迎來了新一輪的拋售潮。

圖片來源：房外房研究院

庫存量占比提升，對價格會形成一定壓制。

我們都知道近幾個月全市大盤價格還在走低。

這背后是由郊區(qū)次新房價格失錨造成的。

郊區(qū)次新房的掛牌量從去年年初就一直在漲。

截至今年9月已占全市的近40%，是當(dāng)前市場的絕對主力。

從5月開始，郊區(qū)次新房掛牌價同比快速下滑，帶動郊區(qū)老房子快速下跌，從而拖累了全市大盤。

圖片來源：房外房研究院

而市區(qū)次新房作為大眾認可的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

自去年9月新政后，其價格走勢是優(yōu)于全市大盤的。

這類產(chǎn)品價格走勢對價格中樞的走勢是正向拉伸作用。

如果這類產(chǎn)品的量發(fā)生病變，對大盤價格肯定不利。

除此之外，次新房還有限售解禁的“達摩克利斯之劍”懸在頭上。

這對當(dāng)前本就承壓的市區(qū)次新房來說，無疑是雪上加霜。

曾被視為市場“壓艙石”的市區(qū)次新房，已悄然變成新一輪房價下行的“壓力源”。

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次新房會拖累全市房價？

為什么說次新房會拖累全市房價？

我們都知道，房地產(chǎn)走勢是由兩個因素決定的。

一個是基本面，一個是情緒面。

先說基本面，作為最優(yōu)質(zhì)的一種房產(chǎn)品類，市區(qū)次新房存量占比和全市的掛牌價環(huán)比趨勢，有一定的強相關(guān)性。

歷史周期已經(jīng)給我們印證了這一點：

2023年4-9月，次新房占比沖高，那段時間全市掛牌價也首次出現(xiàn)急跌，直接打擊了市場信心。

2024年9月-2025年4月，市區(qū)次新房存量占比從高位回落，全市掛牌價跌幅也隨之收窄。

2025年5月開始，市區(qū)次新房占比持續(xù)增長，全市掛牌價環(huán)比跌幅擴大并處于低位，價格信心明顯不足。

圖片來源：房外房研究院

再說情緒面，信心的傳導(dǎo)同樣十分重要。

市場好的時候，人們高漲的熱情會助推樓市繼續(xù)狂熱。

市場不好的時候，任何不利消息都會拖垮樓市持續(xù)下行。

如今影響樓市的根本因素還沒有真正改觀。

經(jīng)濟沒有完全恢復(fù)，收入沒提上去，就業(yè)預(yù)期也還不行。

政策面也沒有大規(guī)模的、顛覆性的刺激政策，如全面取消限購等。

市場情緒已經(jīng)十分低迷，老百姓開始“談房色變”。

如果購房者再看到連最保值的市區(qū)次新房都在降價且難賣。

必然會對整個市場的預(yù)期更加悲觀，從而延長觀望周期。

從價格體系的傳導(dǎo)路徑來看，頂端失守，底部就會承壓。

那些中下端產(chǎn)品，比如市區(qū)老房子，郊區(qū)次新房/老破大，就更賣不上價了。

就像之前，郊區(qū)次新房價格失錨，帶動了郊區(qū)老房子價格急跌，拖累了大盤價格。

如今市區(qū)次新房的疲軟，同樣為市場提供了進一步向下的空間。

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上海樓市何時見底？

回到大家最關(guān)切的問題，上海樓市何時才能見底？

先說結(jié)論，市場觸底需要滿足三個核心條件：

第一個，次新房庫存占比見頂回落。

這是市場信心修復(fù)的先決條件。

只有當(dāng)市區(qū)核心資產(chǎn)的拋壓得到充分釋放，市場才有可能穩(wěn)住。

第二個，價格跌幅深度足夠，吸引剛需和投資客入場。

當(dāng)前跌幅仍在擴大，還沒有達到能激發(fā)大規(guī)模抄底需求的“性價比”臨界點。

講白了就是，房價還得再跌一跌。

跌到讓剛需覺得“再不買就虧大了”，讓投資客覺得“現(xiàn)在入手能賺錢”的程度，市場才有可能迎來轉(zhuǎn)機。

第三個，2026年限售解禁的沖擊被市場消化。

目前來看，樓市走勢仍在惡化，次新房占比和價格跌幅未見緩和。

未來半年，市場的壓力就是消化現(xiàn)有庫存和解禁利空。

所以，我們預(yù)測在政策，經(jīng)濟環(huán)境沒有大的翻轉(zhuǎn)的情況下，

未來的價格底可能會出現(xiàn)在明年的2，3季度。

圖片來源：房外房研究院

當(dāng)然，如果今年四季度有新的大政策出臺，會加快筑底的過程。

其實仔細分析市區(qū)次新房的庫存量占比趨勢，也能發(fā)現(xiàn)：

每次市區(qū)次新房占比沖高之時，都會有新的重磅政策出臺。

比如2023年9月、2024年9月、2025年8月。

如今市區(qū)次新房存量占比持續(xù)上升，所以四季度大概率也會出政策救市。

圖片來源：房外房研究院

小結(jié)

未來半年，上海樓市面臨著雙重考驗：

年底的傳統(tǒng)淡季和明年上半年限售解禁的集中沖擊。

市場情緒和價格可能會在這一過程中被壓制至最低點。

但危機中也蘊藏著轉(zhuǎn)機。

如果市區(qū)次新房庫存占比繼續(xù)沖高，新的救市政策可能很快就會出臺。

不過政策的目的是托底和防風(fēng)險，而非逆轉(zhuǎn)周期。

對于房東來說，在新的危機到來之前趕快抉擇，想賣房就要果斷，不要猶猶豫豫。

對于買家而言，這可能是一次尋找結(jié)構(gòu)性機會的時機。

如果你實在拿不定主意，可以聯(lián)系我們，無論買房賣房都能給到你專業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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