作者：周軍律師.

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在債務(wù)清償中，“以物抵債” 是常見方式，但當(dāng)事人常誤以為 “簽了以物抵債協(xié)議，房屋就歸自己了，還能阻止法院執(zhí)行”。

那么，以物抵債協(xié)議能否引起房屋所有權(quán)變動(dòng)？能否排除執(zhí)行？

最高院在《執(zhí)行案外人、云南海運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審案》中明確：

1.在以房抵債法律關(guān)系中，如果當(dāng)事人不履行以房抵債協(xié)議，協(xié)議相對方可向法院申請強(qiáng)制其履行交付和辦理過戶登記的義務(wù)。但是，以物抵債協(xié)議不屬于法律規(guī)定的能夠產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的“法律文書”，因而不具有物權(quán)變動(dòng)效力。

2.以物抵債協(xié)議以消滅金錢債務(wù)為目的，物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，與基于商品房買賣合同而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性區(qū)別，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對購買不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。

本案焦點(diǎn)是：一、閔小洋對案涉房屋是否享有所有權(quán)；二閔小洋是否就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

(一)關(guān)于閔小洋對案涉房屋是否享有所有權(quán)

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)系以登記作為生效要件。而案涉房屋并未登記在閔小洋名下，故原審認(rèn)定閔小洋對案涉房屋不享有所有權(quán)，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律無誤。

(二)關(guān)于閔小洋是否就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條保護(hù)的是商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)。而以物抵債協(xié)議以消滅金錢債務(wù)為目的，物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，與基于商品房買賣合同而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性區(qū)別，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對購買不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。

主要理由有三：

第一，以物抵債協(xié)議當(dāng)事人不具有購買不動(dòng)產(chǎn)的意思表示。即便簽訂了商品房買賣合同，其基礎(chǔ)也是以物抵債，法律關(guān)系未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化，如果商品房買賣合同未能履行，抵債受讓人仍然可以主張?jiān)瓊鶛?quán)；

第二，公示公信原則是物權(quán)變動(dòng)中的一項(xiàng)基本原則，物權(quán)期待權(quán)缺乏公示，應(yīng)嚴(yán)格限制《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的適用范圍，不宜擴(kuò)大解釋；

第三，抵債受讓人享有物權(quán)期待權(quán)損害債權(quán)平等原則。已到清償期的債權(quán)人對債務(wù)人的一般責(zé)任財(cái)產(chǎn)有平等受償權(quán)，如果賦予抵債受讓人物權(quán)期待權(quán)，能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，則導(dǎo)致當(dāng)事人自行確認(rèn)并簽訂清償協(xié)議的債權(quán)優(yōu)先于經(jīng)過司法機(jī)關(guān)確認(rèn)并采取執(zhí)行措施的債權(quán)受償，擾亂債權(quán)清償順序，損害債權(quán)平等受償原則。

本案中，從閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》的原因來看，雖該合同具有房屋買賣合同的外在形式，但據(jù)其自認(rèn)實(shí)質(zhì)上是沖抵云南遠(yuǎn)東水泥有限責(zé)任公司與昆明承達(dá)混凝土有限公司，以及昆明承達(dá)混凝土有限公司與金福地公司之間的三角債關(guān)系?；趥钠降刃栽瓌t，閔小洋對金福地公司的債權(quán)并不較本案所涉執(zhí)行債權(quán)更具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的價(jià)值利益。

故此，原審在認(rèn)定以物抵債并不適用于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的情況下，判決閔小洋對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無不當(dāng)。

周軍律師提醒，以物抵債協(xié)議不具有物權(quán)變動(dòng)效力。并且通常情況下，如果以物抵債目的不是純粹的購買房屋而是以消滅金錢債務(wù)為目的，則不能據(jù)此產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)，因此能排除執(zhí)行。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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