1元錢。

南國置業(yè)賣掉了自己曾經最值錢的身份——房地產公司。

10月15日晚間，央企電建地產旗下的南國置業(yè)發(fā)布公告稱，擬向控股股東電建地產的全資子公司上海瀧臨置業(yè)有限公司轉讓房地產開發(fā)、租賃業(yè)務相關資產及負債，交易作價僅1元。

當然，這樣的操作我們已經不陌生。

幾個月前，中交地產也曾如此操作，當時是以1元的交易對價將地產開發(fā)業(yè)務的相關資產及負債整體剝離給母公司中交房地產集團。

相似的央企背景，相似的虧損境地，相似的退市危機，相似的交易形式，就連兩家上市房企剝離房地產業(yè)務后的轉型方向也相似。

中交地產和南國置業(yè)，兩家公司卻好似拿到了同一個劇本。而同一個劇本背后，是央企地產領域“斷臂求生”、“瘦身過冬”的深層信號。

01

央企“明星子公司”的滑落軌跡

南國置業(yè)，最初是武漢當地地產公司，成立于1998年，最早以商業(yè)地產項目起步，早前在武漢、成都、重慶、南京等多城布局商業(yè)、綜合體、產業(yè)園等項目，并在2009年深交所上市。

2014年，伴隨著電建地產集團通過協議受讓+邀約收購方式成為南國置業(yè)的控股股東，由此被納入央企體系。

對于電建地產而言，南國置業(yè)的上市身份可以幫助電建體系開拓資本市場、城市運營板塊的窗口功能。

2020年，雄心勃勃的電建集團更是計劃將電建地產整體并入南國置業(yè)鞏固和擴大在房地產市場的影響力，該資產重組計劃也獲得了國資委的原則性同意。

不過，該計劃最終卻未能成功實施。

資產重組計劃失敗，也是在那個時候開始南國置業(yè)的形勢急轉直下：

自2021年開始，南國置業(yè)首次陷入虧損，到 2022–2024 年，歸屬于母公司股東的凈利潤分別為–8.67億元、–16.93億元、–22.38億元。

2024 年末，其經審計的歸屬于母公司股東凈資產為 –17.53億元，已呈負數狀態(tài)。

在這樣的財務結構下，公司已觸及退市警示區(qū)間。2025年4月30日起，股票被實施退市風險警示（*ST股）身份。

可以說，南國置業(yè)此時已走到懸崖邊上。

若無外力介入，其結局就是摘牌。

02

央企“接盤俠”的角色與邏輯

這幾年，被摘牌的上市房企比比皆是，但被摘牌的國央企上市公司卻并沒有。

是的，正如西游記所揭示的那般，沒后臺的被打死，有后臺的妖怪都被帶走了。

很顯然，電建地產就是南國置業(yè)的那個后臺。

于是，我們看到電建地產出手了。

當然，電建地產也有自己的接走邏輯：

(1)保殼、延續(xù)資本平臺

南國置業(yè)作為上市平臺，一旦因凈資產為負、連年虧損被退市，就失去資本入口。

對于電建體系而言，保住這一接口仍有戰(zhàn)略價值。通過剝離虧損板塊、讓凈資產轉正，是最直接的保殼路徑。

公告中披露，經評估，擬置出的標的資產凈資產評估值為–29.34 億元。也就是說，這是一個凈負資產包。 在母公司報表上，這部分資產賬面凈資產價值為 23.86 億元（正值），但合并報表層面為 –30.11 億元。

在交易處理上，公司計劃采用“終止確認置出資產負債”的方式處理，1元對價與剝離資產的差額將計入資本公積，從賬面上“洗白”負值。

結果是：南國置業(yè)剝掉“大塊虧損業(yè)務”后，其資產規(guī)模、營業(yè)收入都會大幅縮水，但凈資產預計回正，公司稱重組后“備考”2024年歸母凈利潤將由 –22.38億元變?yōu)?/strong>+2.25億元。

這正是典型的“殼里賣資產，殼外讓凈資回正”的結構調整套路。

(2)梯度分層、業(yè)務拆分：母子分工清晰化

電建地產將重資產、開發(fā)業(yè)務集中于母集團或開發(fā)主體，由南國置業(yè)只做輕資產運營、商業(yè)/產業(yè)/物業(yè)服務等。

轉型后，南國置業(yè)成為電建體系里的輕運營平臺。

公告中也明確：重組完成后，公司將“由重轉輕”，聚焦城市運營、產業(yè)運營、商業(yè)運營等。

電建地產及電建集團也承諾，將在后續(xù)階段解決與南國置業(yè)之間可能存在的同業(yè)競爭，以及擇機注入協同資產以增強南國置業(yè)業(yè)務承載能力。

(3)風險隔離與財務盤活

剝離負資產和高負債部分，可以在一定程度降低南國置業(yè)的資產負債率、改善財務結構，減輕債務壓力。

對于電建集團/電建地產而言，這是一種“轉嫁風險”的方式。

此外，通過內部交易而非市場交易，處理速度可以更快、阻力也相對較??；同時，因為控股股東未變，更容易獲得監(jiān)管部門、交易所的理解與支持。

其實，我們可以看到，電建地產這套玩法其實跟中交地產在邏輯上幾乎是一致的：

都是負資產打包剝離給母控股或系內實體；

都旨在使上市公司資產凈值轉正、保住上市資格；

都通過將開發(fā)業(yè)務剝離出去，轉型為輕資產平臺；

都承載著交割速度、估值爭議、同業(yè)競爭、盈利兌現的高風險。

03

能否真正“涅槃”？

既然已經脫掉了開發(fā)這塊沉重包袱，南國置業(yè)的未來指向就在于“輕資產運營 + 城市運營服務”。

如今，伴隨著公告的發(fā)布，1元交易落地后，南國置業(yè)將徹底甩掉房地產開發(fā)這塊沉重包袱。

按照公司計劃，未來將進一步聚焦于商業(yè)運營、產業(yè)運營等城市運營輕資產業(yè)務方向，實現向綜合性城市運營服務商的戰(zhàn)略轉型。

而控股股東電建地產和實際控制人電建集團未來也將擇機通過業(yè)務及資產整合等方式置入綜合性城市運營服務相關協同資產。

看起來，一切都要好起來了。

不過，脫殼容易，重構之路才最艱難。

這條路刺多、坑深。

即便背靠央企，也難保不翻車。

換個角度想，還是那批人，就連自己最熟悉的房地產業(yè)務都沒搞好，轉型輕資產后就真的能搞好嗎？

對于資本市場而言，他們將會用“業(yè)績兌現”、“注入質量”、“治理結構”等硬指標考驗南國置業(yè)。

若重組只是“表演”，下一步依然是退市。

若能持續(xù)穩(wěn)定兌現業(yè)績，則或許少了一家公司在地產寒冬中淪陷。

關注大爆炸好運大爆發(fā)