又是大熱門的節(jié)奏??！

今天，有知情人士爆料，海珠翠城花園東地塊（南泰市場(chǎng)地塊）預(yù)計(jì)11月初掛牌，保利、華潤(rùn)等房企已提前打探消息了。

為啥地塊還沒(méi)掛牌就都等不及了？

原因很簡(jiǎn)單，這大概是海珠西近10年來(lái)最好的地塊之一，誰(shuí)拿下就相當(dāng)于掌握了主動(dòng)權(quán)，而不是被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)。

｜海珠西航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布攝

壹

這塊地，樓市君6月中旬曾去拍過(guò)，當(dāng)時(shí)地塊內(nèi)部已經(jīng)基本完成了清拆。

多家房企提前1個(gè)月探風(fēng)，無(wú)疑是在為接下來(lái)的拍地階段做準(zhǔn)備。

先說(shuō)說(shuō)樓市君的看法，這塊地盲猜會(huì)成為廣州四季度土拍的“大熱門”。

為啥這么說(shuō)？

| 翠城花園東地塊實(shí)拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

1、學(xué)鐵商齊全，海珠西“六邊形戰(zhàn)士”。

翠城花園東地塊被多個(gè)房企盯上的原因，最重要還是地塊的地段。

從地圖上看，地塊就在成熟的海珠西板塊。

周邊地鐵2號(hào)線、8號(hào)線、廣佛線以及11號(hào)線穿過(guò)，距離江泰路、燕崗、寶崗大道等多個(gè)地鐵站均不足800米。

30分鐘內(nèi)即可抵達(dá)北京路、珠江新城、白鵝潭等板塊，妥妥的核心區(qū)。

| 廣州樓市發(fā)布 制

地塊的配套學(xué)校方面，在今年的土地推介會(huì)上也得到了確認(rèn)。

項(xiàng)目配建的27班小學(xué)，將由省級(jí)昌崗中路小學(xué)獨(dú)立開班。

再加上昌崗中路小學(xué)擁有直升五中的名額，這個(gè)教育組合在整個(gè)海珠都非常能打。

｜昌崗中路小學(xué)（翠城校區(qū)）

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而商業(yè)配套方面，更是海珠西最不用擔(dān)心的一點(diǎn)。

除了自帶商業(yè)之外，周邊還聚集了包括燕匯廣場(chǎng)、江泰路萬(wàn)科里、樂(lè)峰廣場(chǎng)等大大小小的商業(yè)體，基本上每隔幾百米都有一個(gè)商場(chǎng)！

｜江南西商圈航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而學(xué)鐵商資源的聚集，意味著整個(gè)地塊的確定性很高。

這也是目前開發(fā)商拿地最關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。

第二，占地超10萬(wàn)方，是一個(gè)主城區(qū)罕見的大型綜合體

其次，翠城花園東地塊占地占地面積達(dá)到10.08萬(wàn)平，是涵蓋住宅、大型商業(yè)以及學(xué)校公園等大型綜合體。

根據(jù)早先透露的規(guī)劃，地塊住宅占地4.2萬(wàn)平，總建面約14.3萬(wàn)平；商業(yè)占地約2.78萬(wàn)平，總建面約20萬(wàn)平。

樓市君得到確切消息，地塊將整體打包出讓，有點(diǎn)類似當(dāng)初的華潤(rùn)長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府。

｜廣州樓市發(fā)布 制

其中建面高達(dá)20萬(wàn)平的商業(yè)，大概率是奔著海珠西最大的商業(yè)地標(biāo)去的。

假設(shè)是華潤(rùn)拿下，商業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)，或許有望為海珠西帶來(lái)萬(wàn)象系。

如果是保利抱走，剛好燕語(yǔ)堂悅銷售接近尾聲，明年推出市場(chǎng)更利于掌握定價(jià)權(quán)。

第三，3.4容積率+限高100米，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯

地塊住宅部分容積率僅3.4，

對(duì)比海珠西一眾高容積率的項(xiàng)目，可以算是十分低密了。

住宅限高100米，滿打滿算不超過(guò)33層，屬于“非超高層”，相對(duì)同板塊部分超高層，候梯時(shí)間和舒適性都有一定優(yōu)勢(shì)。

｜ 廣州樓市發(fā)布 制

那么，地塊未來(lái)會(huì)賣什么產(chǎn)品，價(jià)格又會(huì)如何？

樓市君認(rèn)為，地塊的最大參考目標(biāo)應(yīng)該是保利·燕語(yǔ)堂悅，二者綜合素質(zhì)相差無(wú)幾。

保利燕語(yǔ)堂悅主力戶型涵蓋建面約90-125平的戶型，均價(jià)約6萬(wàn)/平。

也就是，地塊未來(lái)入市價(jià)格也差不多在500-1000萬(wàn)之間，偏改善，瞄準(zhǔn)城市中產(chǎn)以及周邊置換客群。

不過(guò)，也并不是所有房企都有實(shí)力拿下這塊地。

一方面是成本方面。

按照保利燕語(yǔ)堂悅拿地的住宅樓面價(jià)約4萬(wàn)/平，也就是說(shuō)，地塊光是住宅部分就要付出57.2億的成本。

再加上20萬(wàn)平的商業(yè)部分，估計(jì)總成本會(huì)超過(guò)80億。

｜ 廣州航拍圖

｜ 廣州樓市發(fā)布 攝

另一方面則是市場(chǎng)層面。

除了新房之外，二手也會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)客戶進(jìn)行分流。

近年海珠西新盤雖多，但部分追求大花園、近商場(chǎng)和大社區(qū)氛圍的置換客，往往會(huì)選擇二手，比如光大花園和翠城花園。

以至于這兩個(gè)二手盤，樓齡接近20年了價(jià)格依然堅(jiān)挺。

比如光大花園最新一期中海錦榕灣，最新三四房成交價(jià)都在5萬(wàn)+/平。

｜圖源：貝殼找房

不過(guò)，翠城花園東地塊優(yōu)勢(shì)確實(shí)也很明顯。

配套優(yōu)勢(shì)更明顯，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也更領(lǐng)先，買家也會(huì)重新審視一二手選擇價(jià)格。

對(duì)于沒(méi)花園、配套不齊全的高齡二手，地段大同小異的情況下，唯一的出路，可能就剩降價(jià)了。

所以海珠西想賣一買一的業(yè)主，也要提早行動(dòng)起來(lái)。

貳

事實(shí)上，翠城花園東地塊進(jìn)入“貨架”，只是廣州土地市場(chǎng)加速供應(yīng)的一個(gè)前奏。

按照今年初公布的藍(lán)皮書顯示，廣州可出讓的宅地達(dá)到了131宗之多，賣地“KPI”還沒(méi)完成。

但從數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州今年的土地市場(chǎng)依然承壓。

截至目前，廣州共成功出讓涉宅地25宗，攬金240.92億元。這個(gè)數(shù)據(jù)基本是近幾年的最低水平，僅為2024年的31%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

好消息是，我們?cè)诮衲暌部吹搅藥讉€(gè)積極的信號(hào)。

一來(lái)，民企及混合制企業(yè)拿地積極性提升。

過(guò)去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)震蕩，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。

活躍在土地市場(chǎng)的大多都是央國(guó)企以及地方國(guó)資，民營(yíng)房企普遍收縮，鮮有在土地市場(chǎng)出手。

但在今年，國(guó)央企等國(guó)資主導(dǎo)的局面正在被打破。

比如今年5月30日，廣州本土民企敏捷集團(tuán)，就低價(jià)33.17億元拿下了番禺四宗住宅用地。

此外，番禺置業(yè)、力迅地產(chǎn)、綠城等民企或者混合制企業(yè)，也陸續(xù)在番禺、荔灣、白云等地成功拿地。

樓市君統(tǒng)計(jì)了一下，今年民企或混合制企業(yè)已經(jīng)拿下8宗涉宅地，宗數(shù)占比32%，金額64.1億元，金額占比27%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

二來(lái)，房企開始愿意為優(yōu)質(zhì)地塊給出更高的價(jià)格。

今年的土地市場(chǎng)，還出現(xiàn)了久違的“火藥味”。

如番禺廣場(chǎng)融媒體北側(cè)地塊，就吸引了多家房企競(jìng)價(jià)。

最終由民企番禺置業(yè)以樓面價(jià)19894元/平拿下，溢價(jià)率高達(dá)19.48%！

樓市君統(tǒng)計(jì)了一下，今年成功出讓的25宗涉宅地中，溢價(jià)成交的達(dá)到了7宗，占比28%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

從區(qū)域來(lái)看，溢價(jià)成交的基本都是比較優(yōu)質(zhì)的宅地，像是白云嘉禾望崗兩宗地、番禺廣場(chǎng)融媒體中心北側(cè)地塊以及廣州大道南二期、世界大觀四期等。

比較令人意外的，今年安置房用地的熱度也很高。

像是白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊，就吸引了至少3家房企高達(dá)15輪的競(jìng)價(jià)！

｜圖源：廣州公共資源交易中心

房企“搶”安置房地塊也很好理解。

畢竟固定價(jià)格回購(gòu)，省去了后期銷售成本，開發(fā)商相當(dāng)于一個(gè)代建的角色。

只要能控制住建設(shè)成本，利潤(rùn)空間不見得比一般商品房項(xiàng)目少。

接下來(lái)，白云區(qū)還有兩宗安置房地塊即將出讓，不出意外的話，大概率還會(huì)有房企下場(chǎng)搶地。

這或許也會(huì)成為房企的另一個(gè)賽道。

最后，今年廣州土地市場(chǎng)還有不少重量級(jí)選手。

除了南泰路地塊之外，接下來(lái)有機(jī)會(huì)被房企爭(zhēng)搶的地塊其實(shí)還有不少。

就比如即將于10月30日限時(shí)競(jìng)價(jià)的天河區(qū)廣棠片區(qū)的兩宗宅地，已經(jīng)有多家房企在做前期工作。

地塊容積率僅有2.1，在加上由廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)統(tǒng)籌學(xué)位，確定性很高，而3.1萬(wàn)/平的起拍樓面價(jià)也比板塊早先時(shí)候賣的地要便宜不少。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，這樣的地塊安全性才更高。

｜廣棠片區(qū)效果圖

｜圖源：廣州天河發(fā)布

此外，昨天剛剛公布調(diào)規(guī)的珠江新城馬場(chǎng)地塊，也是重磅選手。

按照規(guī)劃，地塊調(diào)規(guī)后將釋放超22萬(wàn)平建面的高端住宅。

在寸土寸金的珠江新城，誰(shuí)拿下這塊地，基本就拿下了廣州頂豪市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。

地塊有望11月正式掛牌出讓，沒(méi)意外的話又是一場(chǎng)龍爭(zhēng)虎斗。

｜廣州樓市發(fā)布 制

總結(jié)一下，2025年廣州土地市場(chǎng)，質(zhì)比量更重要。

背后的原因，其實(shí)與廣州樓市深度調(diào)整后，對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需求的回應(yīng)。

特別是好房子標(biāo)準(zhǔn)加速落地廣州，在容積率、限高等層面的正向反饋，都會(huì)促使土地市場(chǎng)提供更符合開發(fā)商、符合買家需求的地塊。

這也指向了一個(gè)更健康、可持續(xù)的土地市場(chǎng)生態(tài)。

樓市君也特意做了一個(gè)最新的土拍日歷，感興趣的，持續(xù)關(guān)注我們吧~

｜廣州樓市發(fā)布 制