前兩天,北京市規(guī)自委官網(wǎng)一則掛牌公告,帶來一波”王炸“王炸。
東城區(qū)祈年大街路西地塊(京土儲掛 (東)[2025] 037 號)正式掛牌。
用一個(gè)詞形容這宗地塊,“無可復(fù)制” 最為貼切。
北京人都知道這塊地 “無可復(fù)制” 的 先天條件: 位置在東城區(qū)天壇街道,妥妥的二環(huán)內(nèi)核心,步行到天壇北門不過百米,直線距離天安門廣場也就 1 公里左右。
交通也方便,鄰著地鐵7號線橋?yàn)痴?,?號線和7號線換乘的磁器口站也近,周邊國瑞購物中心、新世界百貨、同仁醫(yī)院這些生活配套,都是現(xiàn)成的成熟資源。
規(guī)劃上,更是頂豪基因拉滿。
地塊總用地約2.28公頃,規(guī)劃地上總建面2.5萬平方米,住宅建面1.75萬㎡,容積率僅1.1。
0127-0202 子地塊限高3.3米、容積率0.39,明確要求按 “北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)” 建設(shè),且需 “整院售賣”;
其余三個(gè)地塊限高18米,估計(jì)是要打造4-5 層低密洋房,規(guī)劃嚴(yán)禁 “高低配建別墅”,從源頭守住了核心區(qū)的居住純粹性;
地塊起始價(jià)19.5億元,折合起始樓面價(jià)7.8萬元 /㎡。
參考2024年7月東城區(qū)金魚池地塊25% 的溢價(jià)率,拆哥預(yù)測祈年大街地塊成交樓面價(jià)或突破10萬元 /㎡,而四合院產(chǎn)品單價(jià)可能無上限。
提到東城區(qū)核心區(qū)的標(biāo)桿小區(qū),與祈年大街地塊直線距離僅1.5公里的新怡家園,是繞不開的存在。
新怡家園曾長期是東城區(qū)改善客群的首選目標(biāo),堪稱區(qū)域內(nèi)的“扛把子”項(xiàng)目。
據(jù)安居客數(shù)據(jù),新怡家園2025 年5月觸及到近期價(jià)格高點(diǎn),二手房均價(jià)達(dá)13.76萬元 /㎡,目前有小幅回調(diào)到12.5萬元 /㎡左右,但實(shí)際成交存在約9%的向下議價(jià)空間。
有不錯(cuò)的議價(jià)空間的同時(shí),其成交周期仍保持在3-5個(gè)月,遠(yuǎn)快于東城區(qū)平均的6個(gè)月以上,其跌幅也遠(yuǎn)低于北京外圍區(qū)域10%-15%的平均跌幅。
這樣看,即便市場整體調(diào)整,這塊區(qū)域仍能保持穩(wěn)定的市場表現(xiàn),這也是祈年大街地塊未來價(jià)值的重要參照。
關(guān)注二環(huán)核心區(qū)買房,加咱們選房師哈,menglin_2019。
其實(shí)北京帶四合院產(chǎn)品的核心區(qū)項(xiàng)目并不多,算上年大街,也只有中信城五期和 NAGA 上院兩個(gè)成氣候的案例,足見這類產(chǎn)品的稀缺性。
西城的中信城五期(中海京華玖序),去年6月開盤就賣了62億,均價(jià)17.5萬元 /㎡。
它能成,一是中海的“玖序系”本身就是頂豪招牌,二是項(xiàng)目是百萬平米大盤,能撐起配套和社區(qū)感,哪怕做四合院,也能和洋房、小高層形成互補(bǔ);
更關(guān)鍵的是,它在西城陶然亭-白紙坊學(xué)區(qū),教育資源又加了一層buff,精準(zhǔn)戳中高凈值家庭的需求。
東城的NAGA上院走的是特立獨(dú)行,東直門內(nèi)的位置,最小戶型300㎡,總共就99席,最新二手房掛牌單價(jià)到了9.8萬。
產(chǎn)品保留了四合院規(guī)制,把皇城文脈和現(xiàn)代居住結(jié)合得很透,還挨著3萬㎡的南館公園,一推出就成了東直門的地標(biāo)。
三個(gè)項(xiàng)目的共性顯而易見:都在二環(huán)內(nèi)。
北京的樓市,“二環(huán)內(nèi)”三個(gè)字早已不是地理概念,而是資產(chǎn)安全墊的代名詞。
當(dāng)外圍區(qū)域還在靠性價(jià)比去化時(shí),核心區(qū)的稀缺地塊卻在演繹越貴越搶,這種分化不是短期現(xiàn)象,而是城市資源集中度的必然結(jié)果。
北京的二環(huán)只有一個(gè),能在核心區(qū)擁有一套帶四合院的房子,未來只會越來越難得。
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