代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

昨日，克而瑞對(duì)廣州10月前半月的市場(chǎng)概況及廣州最新房?jī)r(jià)情況進(jìn)行了回顧總結(jié)：

在購(gòu)房旺季的帶動(dòng)下，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月前半程樓市整體表現(xiàn)優(yōu)于9月前半程，多區(qū)量?jī)r(jià)回升。

不僅樓市成交向好，土地市場(chǎng)也在逐步回溫。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月前半月，廣州涉宅用地成交3宗，成交總建面19.76萬㎡，溢價(jià)率達(dá)到了5.46%，競(jìng)得人分別為綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、中建國(guó)際投資。

就在今日，廣州土拍市場(chǎng)再次發(fā)力，成功出讓番禺區(qū)黃沙島地塊，成交總價(jià)49680萬元，成交樓面價(jià)25935元/㎡，溢價(jià)率17.8%，由綠城中國(guó)競(jìng)得。

盡管本次競(jìng)拍只有兩家房企出價(jià)，但克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，該地塊成交刷新了2023年至今番禺區(qū)涉宅用地成交溢價(jià)率天花板。

該地塊溢價(jià)率達(dá)到了17.8%，而此前最高溢價(jià)率為華潤(rùn)置地競(jìng)得長(zhǎng)隆萬博地塊，溢價(jià)率為15%。

不僅如此，該地塊成交樓面價(jià)躍升至2023年至今番禺區(qū)第二高，達(dá)到了25935元/㎡，樓板價(jià)第一為華潤(rùn)置地競(jìng)得長(zhǎng)隆萬博地塊，彼時(shí)成交樓面價(jià)31409元/㎡。

溢價(jià)率創(chuàng)下了2023年至今番禺區(qū)新高，必定有過人之處。

下面我們來看地塊綜合素質(zhì)以及周邊市場(chǎng)表現(xiàn)如何：

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地塊計(jì)容建筑面積1.91萬㎡，容積率1.1，起拍總價(jià)4.21億元，起拍樓面價(jià)2.2萬元/㎡。

根據(jù)出讓公告，地塊還將配建建面約3750㎡的包括社區(qū)居委會(huì)在內(nèi)的公共服務(wù)配套，以及要對(duì)項(xiàng)目周邊路網(wǎng)進(jìn)行完善。

配建少，體量小，這正是近兩年來房企熱衷的“小而美”。

在配建要求上，公告明確指出，鼓勵(lì)提高住宅陽臺(tái)面積占比，鼓勵(lì)配置主景觀陽臺(tái)、入戶花園等半開敞空間。

也就是說，該地塊未來將打造新規(guī)產(chǎn)品。

此前《番禺區(qū)黃沙島地塊（BC0613規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》審議通過。

根據(jù)規(guī)劃，除居住部分外，還將配套建設(shè)一處社區(qū)嵌入式服務(wù)綜合體和市政公用設(shè)施，滿足居民多元化生活需求，增加公共綠地約3.88萬平方米，構(gòu)建連續(xù)貫通的濱水開放空間。

在空間形態(tài)上，規(guī)劃建筑南北向形成“前低后高”的城市縱深天際線，并設(shè)計(jì)濱水綠地和通江廊道，打造番禺廣場(chǎng)景觀廊道南部濱水節(jié)點(diǎn)。

基于此，出讓公告中也明確提到，本項(xiàng)目位于總體城市設(shè)計(jì)劃定的“五邊四廊四區(qū)”城市設(shè)計(jì)重點(diǎn)地區(qū)，高度應(yīng)該限制在60米以內(nèi)，這也是響應(yīng)了國(guó)標(biāo)版“好房子”中建筑限高不得高于80米的要求。

地塊位于市橋板塊的番禺廣場(chǎng)片區(qū)內(nèi)，兩公里范圍內(nèi)有地鐵3、18、22號(hào)線交匯，可快速通達(dá)廣州各區(qū)。

不僅交通通達(dá)度高，商業(yè)配套也是一應(yīng)俱全，還有成熟的居住氛圍。

永旺夢(mèng)樂城、基勝萬科里、華豐匯、清河批發(fā)市場(chǎng)等配套環(huán)伺，加上項(xiàng)目后方還有黃沙島配建的商業(yè)配套加持，能滿足日常生活所需。

從官方公布的航拍圖可見，地塊南面為市橋水道，加上1.1的容積率，未來業(yè)主居住適度有了充足的保障。

2

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2015-2024年番禺區(qū)累計(jì)供應(yīng)56宗涉宅用地，成交45宗，容積率在1.0-2.0的土地宗數(shù)僅有3宗，因此該地塊1.1的容積率具備一定的稀缺屬性。

“南向江景+低容積率+新規(guī)產(chǎn)品+靜中有鬧”四大優(yōu)點(diǎn)加持下，未來有望吸引高凈值人群買入。

其中地塊周邊三公里內(nèi)近一年供應(yīng)3宗涉宅用地，成交2宗，成交總價(jià)8.1億元，溢價(jià)率7.95%。

這也在一定程度上說明了片區(qū)每當(dāng)有地塊掛牌時(shí)，大多數(shù)情況下都能成為房企追捧的對(duì)象。

聚焦到樓市上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-9月番禺區(qū)商品住宅成交6745套，較去年同時(shí)期增長(zhǎng)11%。

其中地塊周邊三公里內(nèi)近一年成交1065套商品住宅，成交均價(jià)31923元/㎡。

與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-9月番禺區(qū)均價(jià)突破10萬+/㎡的一手別墅成交占比15%，較去年同時(shí)期提升12%。

不僅一手別墅活躍，番禺二手別墅更呈現(xiàn)出走旺的態(tài)勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-9月番禺區(qū)二手別墅成交278套，位列十一區(qū)第一。

月末還有多宗地塊即將出讓，這些地塊會(huì)歸屬那些房企呢？敬請(qǐng)關(guān)注克而瑞。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。