信號(hào)強(qiáng)烈，房地產(chǎn)完全明牌了!

最近的市場(chǎng)情況表明，樓市似乎真的要進(jìn)入一個(gè)新階段了。

往年金九銀十，通常是政策松綁、刺激樓市的好時(shí)機(jī)，但今年卻異常平靜，沒有等來預(yù)想中的大動(dòng)作。這和前兩年拼命出利好、想方設(shè)法提振信心的做法很不一樣。

01.貸款利率為啥按兵不動(dòng)？

大家關(guān)心的5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率），9月份沒有降息，10月份也沒有降，到目前，5年期LPR依舊保持在3.5%，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月保持不變。

之所以未出現(xiàn)下調(diào)，主要有幾個(gè)原因：

①銀行的凈息差已經(jīng)處于低位。

今年6月，招商銀行召開的2024年度股東大會(huì)上，招行行長(zhǎng)王良稱：銀行的凈息差水平已經(jīng)低于不良貸款率。兩者出現(xiàn)“倒掛”，意味著銀行的凈息差可能難以覆蓋三項(xiàng)成本（信用成本、運(yùn)營成本、資本成本），對(duì)銀行業(yè)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

而且，根據(jù)金融監(jiān)管總局披露數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度末，商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.42%，大幅度低于1.8%的警戒線，這就意味著商業(yè)銀行的營收能力在大幅度下降。

所以可以看出，現(xiàn)在銀行下調(diào)LPR的動(dòng)力并不強(qiáng)。

②經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)提供了積極性信號(hào)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值1015036億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.2%。

分季度看，一季度同比增長(zhǎng)5.4%，二季度增長(zhǎng)5.2%，三季度增長(zhǎng)4.8%。

整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖有所放緩，但仍處于目標(biāo)區(qū)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭相對(duì)穩(wěn)定，這在一定程度上使得貨幣政策無需通過大幅下調(diào)LPR來進(jìn)行強(qiáng)刺激。

③大家對(duì)松綁措施“麻木”了。

最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然一直都在持續(xù)下行，但是中介伴隨著大量的樓市松綁措施出現(xiàn)，包括lpr的大幅度下調(diào)等等，但是截止到目前為止，樓市并沒有完成筑底，這也導(dǎo)致很多人對(duì)樓市的松綁措施已經(jīng)無感，

換句話來說，只是單純依靠松綁措施刺激而增加的需求量已經(jīng)越來越少了，所以即使現(xiàn)在lpr利率下調(diào)，對(duì)于房子市場(chǎng)的影響也是微乎其微，這也導(dǎo)致松綁措施的積極性在下降。

④高層對(duì)市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)

比如二季度，三季度央行召開的貨幣政策委員會(huì)例會(huì)中都提到，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，不再是一季度例會(huì)中所提到的，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，

由“促進(jìn)止跌”到“鞏固穩(wěn)定”，足以看出上面對(duì)樓市的預(yù)期變化。同時(shí)也說明，后期樓市出大松綁措施的概率越來越小。

而高層之所以會(huì)有這樣的判斷，更多還是基于當(dāng)前樓市的風(fēng)險(xiǎn)可控性。畢竟樓市調(diào)整至今，保交樓也在穩(wěn)步推進(jìn)，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也沒有前兩年那么大了，最起碼房企不再會(huì)頻繁爆雷，而地方債務(wù)也正在積極化債，

雖然進(jìn)入下半年以來，房?jī)r(jià)還在不斷下探，但同比的跌幅比已經(jīng)明顯在收縮，包括樓市的銷量，特別是重點(diǎn)城市的銷量有一部分還回到了正區(qū)間，即使出現(xiàn)了下跌，跌幅比例也大不如前了。

02.未來樓市會(huì)怎樣？

綜合來看，接下來可能不會(huì)再靠強(qiáng)力政策刺激，更多是要靠市場(chǎng)自己慢慢修復(fù)和筑底。

再說了，能夠出的松綁措施，很多地方城市也已經(jīng)應(yīng)出盡出了。

再加上接下來的十五五規(guī)劃里面，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定要無限靠近于所謂的新模式：保障性租賃住房、配售型保障房和普通商品房一起發(fā)展，以此來滿足不同群體的住房需求。

這種變化既符合房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的市場(chǎng)行情，也意味著現(xiàn)在國家經(jīng)濟(jì)的核心驅(qū)動(dòng)力，要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

因此整體來看，我們可以大膽預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)肯定是要翻篇了——當(dāng)然，這種翻篇，并不意味著房地產(chǎn)不重要了，畢竟它依然是支柱產(chǎn)業(yè)，只是不再被當(dāng)作拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“火車頭”，更多是扮演“穩(wěn)定器”的角色。

03.給購房者的一點(diǎn)建議

可以預(yù)測(cè)的是，未來，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民的投資預(yù)期向好，很多城市的房?jī)r(jià)也會(huì)隨之水漲船高，

但前提是，經(jīng)過這輪房地產(chǎn)調(diào)整，必須要形成新的更健康的產(chǎn)業(yè)格局，而非過去只知道囤房等上漲的粗暴模式，

不過短期來看，樓市還在緩慢復(fù)蘇，不同城市之間分化會(huì)很明顯。至于房?jī)r(jià)能不能漲，關(guān)鍵還得看整體經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)改善的情況。

所以，如果不是著急買房，可以再觀望一下。重點(diǎn)關(guān)注那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人口持續(xù)流入的城市，這些地方的房產(chǎn)更有可能成為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。