就在上個(gè)星期，越南政府監(jiān)察總署（相當(dāng)于我們的中紀(jì)委和審計(jì)署的合體）扔出個(gè)重磅報(bào)告，直接把越南第二大房地產(chǎn)巨頭——諾娃房產(chǎn)（Novaland）給釘死了。

這報(bào)告寫得明明白白，諾娃房產(chǎn)的老總裴成仁，通過一系列操作，發(fā)行了1.5萬億越南盾（約合40.5億人民幣）的企業(yè)債券，然后把這些錢，通過一層又一層的空殼公司，轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，最后全輸送到了關(guān)聯(lián)公司，去填他們那個(gè)早就兜不住的龐氏融資黑洞。

這消息一出，市場直接炸鍋。就在這周一，10月20號(hào)，越南股市（胡志明指數(shù)）一天之內(nèi)就崩了5.6%，創(chuàng)下了半年多來最大的單日跌幅。整個(gè)市場一片慘綠，資本玩命地往外跑。

說實(shí)話，這已經(jīng)不是越南第一次“地震”了。就在這顆雷炸響之前，那顆名叫張美蘭的“超級(jí)地雷”——原越南女首富，萬盛發(fā)集團(tuán)的老板——早就把越南的金融系統(tǒng)炸了個(gè)大窟窿。

但大家當(dāng)時(shí)還抱著一絲幻想，覺得張美蘭那270億美元的驚天騙局，可能只是個(gè)案，是金融監(jiān)管的漏洞?？芍Z娃房產(chǎn)這一倒，等于徹底撕掉了越南房地產(chǎn)最后那塊遮羞布。

這告訴所有人：這不是個(gè)案，這是系統(tǒng)性的崩塌。越南這十多年靠房地產(chǎn)吹起來的“好日子”幻夢，恐怕是真的要醒了。

這顆雷，是怎么埋下十多年的？

咱們把時(shí)間倒回2010年左右。那時(shí)候的越南，意氣風(fēng)發(fā)，昂首闊步。

為啥呢？因?yàn)樗麄兡玫搅恕皠”尽薄?strong>全面復(fù)制咱們的“世界工廠”模式。

一方面，越南的工業(yè)確實(shí)在起飛。各種工廠拔地而起，三星、佳能、LG這些巨頭把大量的生產(chǎn)線搬了過去。越南的出口數(shù)據(jù)噌噌往上漲，大有和咱們掰手腕、搶“世界工廠”名頭的架勢。

另一方面，是海量的外資涌入。不光是歐美日韓的資本，就連咱們國內(nèi)的不少企業(yè)，也紛紛跑去越南建廠投資。

工業(yè)強(qiáng)了，外資來了，越南的經(jīng)濟(jì)自然跟著起飛。兜里有錢了，心思也就活了。

越南政府一看，隔壁的中國靠著房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一日千里。這模式好啊，來錢快！于是，一場轟轟烈烈的“房地產(chǎn)大躍進(jìn)”就在越南上演了。

從2010年開始，越南的房價(jià)就像坐上了火箭。尤其是在兩大城市——首都河內(nèi)和經(jīng)濟(jì)中心胡志明市，房價(jià)漲得最是瘋狂。

這幾年，這兩座城市的普通公寓價(jià)格，隨隨便便就沖到了每平米2萬塊人民幣。

2萬塊！聽著好像跟咱們北上廣深沒法比？但你得看越南人的收入啊。越南近些年經(jīng)濟(jì)是好了不少，但普通民眾的月收入折合人民幣，也就兩三千塊錢。

面對這種房價(jià)，絕大多數(shù)越南本地人，不吃不喝幾十年也買不起。

那房價(jià)為啥還能只漲不跌呢？

說白了，就是政府在后面“特殊照顧”，地價(jià)一直在飆。房企們拿地，然后就瘋狂加杠桿，找銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券，用明天要賺的錢，來蓋今天的樓。

房子還沒打地基，光靠一張圖紙（也就是“樓花”），就能賣個(gè)精光。開發(fā)商拿到預(yù)售款，立馬再去拍下一塊地。

這種“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的玩法，在短短幾年內(nèi)，就催生出了像萬盛發(fā)、諾娃房產(chǎn)這樣的超級(jí)巨頭。

大家似乎都忘了，這種玩法有個(gè)前提——那就是資金鏈必須源源不斷，房價(jià)必須永遠(yuǎn)上漲。

壓死駱駝的，是2022年的那陣風(fēng)

這個(gè)脆弱的平衡，在2022年被打破了。

那一年，美聯(lián)儲(chǔ)開始瘋狂加息，全球的美元都在往美國回流。越南這種依賴外資的新興市場，受到的沖擊最大。

越南盾貶值壓力山大，越南央行沒辦法，只能跟著火速提高利率。

這一下可要了命了。

利率一高，意味著借錢的成本暴漲。那些高度依賴借新還舊的房地產(chǎn)巨頭們，突然發(fā)現(xiàn)，借不到錢了！銀行不肯貸了，債券也發(fā)不出去了。

資金鏈“咔嚓”一下就斷了。

最直接的后果就是，越南全國各地開始大面積出現(xiàn)“爛尾樓”。那些已經(jīng)動(dòng)工的項(xiàng)目，因?yàn)闆]錢了，只能停工。

更糟糕的是，房價(jià)也開始撐不住，蹭蹭往下掉。那些指望炒房發(fā)財(cái)?shù)娜?，手里的二手房根本賣不出去。

這時(shí)候，大家才發(fā)現(xiàn)，那個(gè)吹了十多年的大泡沫，已經(jīng)到了破裂的邊緣。

而第一個(gè)引爆的，就是“女首富”張美蘭。

這個(gè)女人可不簡單。她通過幾百家空殼公司和代理人，竟然悄悄控制了越南第五大銀行——西貢商業(yè)銀行（SCB）超過90%的股份！

從2018年到2022年，她就把這家銀行當(dāng)成了自己的私人提款機(jī)，累計(jì)掏空了270億美元！

這個(gè)數(shù)字是什么概念？這筆錢，快趕上越南當(dāng)年GDP的3%了。她一個(gè)人，幾乎就把一家大銀行給“貪”垮了。

2022年10月，張美蘭被抓。這顆巨雷，把越南的金融系統(tǒng)炸得人仰馬翻。儲(chǔ)戶們瘋了一樣去銀行擠兌，越南央行最后不得不緊急出手接管了SCB，才勉強(qiáng)沒讓它當(dāng)場倒閉。

諾娃倒下：龐氏騙局的最后瘋狂

如果說張美蘭的倒臺(tái)，是金融和監(jiān)管的丑聞。那么時(shí)隔兩年，諾娃房產(chǎn)的暴雷，則是對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的“死刑判決”。

諾娃房產(chǎn)，那可是越南的“模范生”，行業(yè)第二啊。

可政府上周的報(bào)告扒得清清楚楚：這家公司早就沒錢了。

為了續(xù)命，他們只能不顧一切地發(fā)行私募債。前面說的1.5萬億越南盾，就是這么來的。

但拿到錢后，他們根本沒拿去蓋樓，而是“左手倒右手”，通過空殼公司轉(zhuǎn)走，去填補(bǔ)之前欠下的、更大的債務(wù)窟窿。

這，就是徹頭徹尾的龐氏騙局。

諾娃這一倒，帶來的沖擊比張美蘭案更直接。

首先，是無數(shù)買了房的普通人血本無歸。很多人，是掏空了全家?guī)状说姆e蓄，付了五六成的首付，還背著沉重的銀行貸款。

他們等來的，不是新家的鑰匙，而是一個(gè)個(gè)停工的、鋼筋裸露的工地。最近，胡志明市諾娃房產(chǎn)的售樓處，天天被憤怒的業(yè)主圍堵，他們拉著橫幅，高喊“還我血汗錢”。

其次，是金融系統(tǒng)的連環(huán)爆炸。諾娃房產(chǎn)欠銀行多少錢？欠債券持有人多少錢？現(xiàn)在都是一筆爛賬。這些錢，最后都會(huì)變成銀行的壞賬。

越南的銀行體系，本就被張美蘭案搞得元?dú)獯髠?，現(xiàn)在又挨了諾娃一記重拳，簡直是雪上加霜。

最要命的，是外資的信心徹底崩了。

越南過去十年的“好日子”，靠的是什么？就是外資。外資來建廠，外資來炒股，外資來炒房。

現(xiàn)在一看，好家伙，金融系統(tǒng)一團(tuán)糟，最大的房企一個(gè)接一個(gè)地玩龐氏騙局。外資嚇得趕緊跑路。

數(shù)據(jù)顯示，光是去年（2024年），就有超過50億美元的外資從越南的股市和債市撤離。

“好日子”，真的到頭了？

現(xiàn)在，我們再回頭看文章標(biāo)題那個(gè)問題：越南的“好日子”就此到頭了嗎？

我的答案是：那種靠吹房地產(chǎn)泡沫、玩金融杠桿堆起來的“好日子”，確實(shí)是到頭了。

而且，這顆雷炸得一點(diǎn)也不冤。

越南犯了一個(gè)致命的錯(cuò)誤：它太急于求成了。

它一邊高喊著要當(dāng)“世界工廠”，踏踏實(shí)實(shí)搞制造業(yè)；一邊又抵擋不住誘惑，放任（甚至縱容）房地產(chǎn)泡沫野蠻生長。

結(jié)果就是，大量的社會(huì)資源、銀行信貸，沒有流向最該去的制造業(yè)，反而全都涌進(jìn)了房地產(chǎn)這個(gè)“大賭場”。

地價(jià)一漲，工廠的成本也高了，開工廠還不如去炒房。這反過來又嚴(yán)重拖累了它“世界工廠”的升級(jí)之路。

本來想“兩條腿走路”，結(jié)果一條腿（房地產(chǎn)）長得畸形，另一條腿（制造業(yè)）卻營養(yǎng)不良。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)這條“假腿”斷了，越南經(jīng)濟(jì)這個(gè)“巨人”自然就轟然倒地。

這顆雷的炸響，對越南來說，是劇痛，也是必然。接下來，越南政府將面臨一個(gè)極其棘手的爛攤子。

怎么處理銀行的巨額壞賬？怎么安撫那幾十萬買了爛尾樓的民眾？怎么在房地產(chǎn)熄火后，找到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)？

每一個(gè)問題，都是地獄級(jí)難度。

未來三五年，甚至十年，越南都將進(jìn)入一個(gè)痛苦的“還債期”和“排毒期”。

他們必須刮骨療毒，徹底整頓金融秩序，把經(jīng)濟(jì)的重心，老老實(shí)實(shí)地放回到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上。

這場大爆炸也給所有新興國家提了個(gè)醒：靠印鈔票和炒地皮，是炒不出一個(gè)真正的現(xiàn)代化強(qiáng)國的。

泡沫吹得再大，終究有破滅的一天。