買(mǎi)房這事兒，在中國(guó)老百姓心里頭，一直是件大事兒。過(guò)去幾年，樓市鬧騰得厲害，好多地方房?jī)r(jià)起起落落，購(gòu)房者最怕的就是花了大把錢(qián)，結(jié)果房子沒(méi)見(jiàn)著影兒，就成了爛尾樓。交了首付，等幾年還得維權(quán)，這日子過(guò)得提心吊膽的。國(guó)家這兩年沒(méi)閑著，從中央到地方，一系列政策下來(lái)，目標(biāo)就是穩(wěn)住樓市，讓大家買(mǎi)房不那么累。

尤其是最近，住建部那邊動(dòng)作頻頻，推現(xiàn)房銷(xiāo)售這個(gè)事兒，感覺(jué)購(gòu)房者的好日子要來(lái)了。簡(jiǎn)單說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售就是房子建好了，驗(yàn)收通過(guò)了，你再掏錢(qián)買(mǎi)，不用再賭運(yùn)氣了。這政策一出，等于給市場(chǎng)吃了個(gè)定心丸，購(gòu)房壓力小了不少。

房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年發(fā)展快，但問(wèn)題也堆起來(lái)了。預(yù)售制是上世紀(jì)90年代從香港學(xué)來(lái)的，那時(shí)候城市建設(shè)急需資金，開(kāi)發(fā)商賣(mài)期房就能提前回籠錢(qián)，蓋樓速度飛起。可后來(lái)呢，資金監(jiān)管沒(méi)跟上，有些開(kāi)發(fā)商挪用錢(qián)，項(xiàng)目一停工，購(gòu)房者就倒霉了。

國(guó)家看在眼里，急在心里。從2022年底開(kāi)始，一些城市就試水現(xiàn)房銷(xiāo)售，合肥、鄭州、長(zhǎng)沙這些地方先動(dòng)起來(lái)。到了2024年，全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已經(jīng)從2020年的不到13%躥到31%左右，今年頭三個(gè)月還摸到36%。

這數(shù)據(jù)不是白來(lái)的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和克而瑞這些機(jī)構(gòu)都測(cè)算過(guò)，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積今年1到8月就2億平方米，同比增長(zhǎng)11.7%。住建部部長(zhǎng)倪虹在今年10月底的文章里說(shuō)得明白，要改革銷(xiāo)售制度，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，繼續(xù)預(yù)售的也得嚴(yán)管資金。這話(huà)一出，市場(chǎng)就熱鬧了，大家覺(jué)得終于要從根上解決問(wèn)題了。

政策不是空喊口號(hào)，地方落地得實(shí)打?qū)?。三四線(xiàn)城市庫(kù)存多，去化周期長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月以上，這些地方推進(jìn)得最猛。拿河南信陽(yáng)來(lái)說(shuō)，今年5月13日，信陽(yáng)市住建局發(fā)文，從文件印發(fā)后，新出讓土地的項(xiàng)目一律現(xiàn)房銷(xiāo)售。

新拿施工許可證的項(xiàng)目，得主體封頂才能預(yù)售。這政策覆蓋中心城區(qū)，開(kāi)發(fā)商得重新盤(pán)算資金鏈，持有期拉長(zhǎng)了。信陽(yáng)為什么這么急？因?yàn)閹?kù)存壓力大，現(xiàn)房銷(xiāo)售能給市場(chǎng)喘口氣，先消化舊房，避免新房堆積。結(jié)果呢，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信心起來(lái)了，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)穩(wěn)住，沒(méi)出大亂子。

再看湖北荊門(mén)，今年7月1日印發(fā)政策，有效期一年，計(jì)劃2026年1月1日起，新出讓土地的商品房原則上現(xiàn)房銷(xiāo)售。2025年8月1日后拿施工許可證的項(xiàng)目，工程進(jìn)度得主體封頂。新出讓的好地塊優(yōu)先現(xiàn)房開(kāi)發(fā)，還提高預(yù)售門(mén)檻。

荊門(mén)從2023年就開(kāi)始探索，兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目楚榮和府和城控易居苑，資金到位49億多，住宅銷(xiāo)售面積今年上半年同比增長(zhǎng)12.5%。開(kāi)盤(pán)那天，106套房源搶光了，購(gòu)房者直接看實(shí)物，小區(qū)綠化、設(shè)施一目了然，不用腦補(bǔ)沙盤(pán)了。這政策新老分開(kāi)，逐步推進(jìn)，避免一刀切亂套。

湖南那邊也不落后，平江縣11月3日出臺(tái)措施，成為省內(nèi)第一個(gè)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的縣。新出讓土地上的商品房，得竣工驗(yàn)收后才能賣(mài)。縣住建局局長(zhǎng)說(shuō)，這么干是為了提振信心。

今年1到10月，新建商品房網(wǎng)簽銷(xiāo)售24.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.83%，現(xiàn)房占比升到62%。項(xiàng)目像江嶼城提前交房，買(mǎi)家直接住進(jìn)去，不用等幾年。邵陽(yáng)等地也跟進(jìn)，九部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，逐步提高預(yù)售門(mén)檻。湖南整體庫(kù)存不小，現(xiàn)房銷(xiāo)售幫著消化存量，市場(chǎng)沒(méi)那么亂。

一二線(xiàn)城市步子穩(wěn)點(diǎn)，沒(méi)那么激進(jìn)。像北京、福州從2024年增加現(xiàn)房地塊出讓?zhuān)恋嘏馁u(mài)時(shí)就定好建成再賣(mài)。合肥這些從2022年底試點(diǎn)，結(jié)合加強(qiáng)監(jiān)管和局部嘗試。為什么不急？庫(kù)存小，市場(chǎng)需要穩(wěn)定供應(yīng)，主城區(qū)地價(jià)高，現(xiàn)房模式資金占用大，開(kāi)發(fā)商扛不住容易斷供。

所以，政策彈性大，山東省讓買(mǎi)現(xiàn)房的公積金貸款額度上浮10%，贛州、九江延長(zhǎng)土地出讓金繳期，給契稅補(bǔ)貼，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商試水。中央層面，住建部今年工作會(huì)議把現(xiàn)房銷(xiāo)售當(dāng)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)防范交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房權(quán)益。十五五規(guī)劃里，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)從有房住到住好房，優(yōu)化供給，現(xiàn)房制度逐步推行。

這政策雙軌并行，一頭抓預(yù)售資金監(jiān)管，專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，定期審計(jì)，防挪用；一頭推現(xiàn)房，建成驗(yàn)收再賣(mài)，購(gòu)房者實(shí)地查，避免規(guī)劃改動(dòng)或貨不對(duì)板。地方根據(jù)庫(kù)存和地價(jià)調(diào)，庫(kù)存大的先上，一二線(xiàn)審慎。支持措施多，公積金上浮、契稅優(yōu)惠，拉動(dòng)需求。

整體看，今年超30個(gè)省市試點(diǎn)或發(fā)政策，5月以來(lái)范圍擴(kuò)大，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積上半年4.59億平方米，現(xiàn)房1.63億平方米，同比增長(zhǎng)12.5%，期房降10.6%，占比35.5%。這些數(shù)據(jù)來(lái)自太平洋證券報(bào)告，現(xiàn)房模式在升。

影響呢？對(duì)開(kāi)發(fā)商是場(chǎng)大考。過(guò)去高杠桿高周轉(zhuǎn)，預(yù)售回款快，現(xiàn)房拉長(zhǎng)周期，自有資金弱的企業(yè)資金鏈容易斷，好多小房企得退出。行業(yè)洗牌加速，注重品質(zhì)的大企業(yè)機(jī)會(huì)多，競(jìng)爭(zhēng)從規(guī)模王轉(zhuǎn)向品質(zhì)王。購(gòu)房者呢，選擇可靠了，不用賭，二手房老破小壓力大，價(jià)格得調(diào)。湖北荊門(mén)試點(diǎn)售罄，市場(chǎng)對(duì)即買(mǎi)即住的需求大。整體，房地產(chǎn)進(jìn)入注重居住屬性的階段，平穩(wěn)過(guò)渡。

未來(lái)五年，核心城市優(yōu)化政策，庫(kù)存大區(qū)率先現(xiàn)房，防風(fēng)險(xiǎn)與供需平衡。2025年是關(guān)鍵年，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，一攬子措施落地，四取消四降低兩增加，支持剛需改善。城中村改造拉動(dòng)需求，保障房再貸款用率升，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制放款1.64萬(wàn)億。

開(kāi)發(fā)投資降9.9%，但銷(xiāo)售邊際修復(fù)，一季度新建住宅銷(xiāo)售1.8億平方米，降2%。房?jī)r(jià)一線(xiàn)漲0.1%，二線(xiàn)持平，三線(xiàn)降0.2%，降幅收窄。專(zhuān)家說(shuō)，2025年銷(xiāo)售面積約9.36億平方米，降4%，房?jī)r(jià)降1-2%，跌幅小。房企債務(wù)減8000億，流動(dòng)性好轉(zhuǎn)。

這政策接地氣，購(gòu)房者春天真來(lái)了。告別房子壓力，國(guó)家力推新政，買(mǎi)房不再是賭博，大家日子好過(guò)多了。市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，高品質(zhì)住房供給增，房地產(chǎn)新模式建起來(lái)。未來(lái)，行業(yè)健康發(fā)展，老百姓住得安心。