說起來有點(diǎn)諷刺，也有點(diǎn)不公平。

沒有人能預(yù)料到，過去幾年高位買房的蘭州購房者，如今混的是四面楚歌。

一部分蘭州購房者一邊看著自己的房子價(jià)格下跌、一邊還要付房貸還利息；即便是沒有貸款壓力，想要出手自己的房源的購房者，也得咬牙把價(jià)格打骨折，才勉強(qiáng)有人關(guān)注一下。

反觀那些沒買房的蘭州人，心理壓力可就小了很多，連晚上睡覺都略微踏實(shí)些。

他們手頭能拿去穩(wěn)健理財(cái)?shù)默F(xiàn)金就不少，稍微有點(diǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的，還能有點(diǎn)收益率；即便是手頭不寬裕的人，也能相對保證自己的生活品質(zhì)，最起碼沒虧錢！

蘭州經(jīng)紀(jì)人最頭疼的一句話，無非就是客戶的“再等等看”，可擱五年前，買房這事還能等嗎？大家生怕晚買一步，房價(jià)就又漲了。

最近一段時(shí)間，無論是打開群消息，還是朋友圈，到處都能看到房價(jià)下跌、最低價(jià)的消息，大家早已見慣不怪，甚至連討論有關(guān)房地產(chǎn)消息的興致都沒了。

人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)不行了，可實(shí)際上，并非如此。只不過是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，發(fā)生了改變罷了。

“十五五”規(guī)劃、保障性住房和配售型住房的“常態(tài)化運(yùn)行”、財(cái)稅改革、租房條例的實(shí)施……這些政策單看可能沒什么，可放一起就是一套組合拳，拳拳打在了房地產(chǎn)的命門上。

最近新出臺的“十五五”規(guī)劃中提到：“要完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施?！?/p>

這是房地產(chǎn)第一次在國家頂層文件中，被明確定位為“消費(fèi)品”。且后期，上層還要通過一定的限制措施，來釋放住房的消費(fèi)潛力。

也就是說，未來蘭州的住房，也是消費(fèi)品屬性，原來被賦予的投資理財(cái)功能，必將退出歷史舞臺，過去那個(gè)靠炒房賺錢的時(shí)代，已然成為了歷史。或許會有人認(rèn)為，房子本來也是消費(fèi)品，這能有啥大變化？

實(shí)則不然，要知道，自打1998 年房改后，房子就多了個(gè)金融屬性，成了蓄水池、投資品，炒房客囤房、開發(fā)商漲價(jià)，剛需族只能掏空六個(gè)錢包接盤。

而此次，住房和汽車并列成了消費(fèi)品，也就是會跟汽車一樣，這種消費(fèi)品的特點(diǎn)就是：用著會舊、留著會貶，核心是滿足需求，不是投資。

拿汽車做對比，假設(shè)買輛10萬的車，只要看出4s店就會開始貶值，然后變成二手車，再想賣掉就得降價(jià)，如果再使用上三五年，那保養(yǎng)費(fèi)、油費(fèi)不斷，車子還會老化貶值，最后的價(jià)值只會更低。

誠然，這并不是絕對的，就像較為稀有以及具備收藏價(jià)值的汽車，不會貶值，甚至也會有人高價(jià)收購一個(gè)道理。

那么，房子也一樣，未來蘭州大部分房子會貶值，尤其二手老破小，以后可能就是“賣不掉、租不出”的狀態(tài)，就像十幾年前的舊家電，扔了可惜，留著沒用。

但不可否認(rèn)的是，一部分具備產(chǎn)品力的房子，還是相對穩(wěn)定的。這就導(dǎo)致蘭州市場上的新房項(xiàng)目，分化程度也愈發(fā)嚴(yán)重……

很多普通的新房項(xiàng)目，由于供給充足，價(jià)值也開始隨著市場供需和使用場景而變化，遠(yuǎn)郊房、不具備優(yōu)勢等的新房項(xiàng)目，貶值現(xiàn)象十分普遍。可還有一部分新房項(xiàng)目，價(jià)格較高，去化率也很不錯。

先來看一組數(shù)據(jù)，中指研究院公布數(shù)據(jù)顯示：10月份全國100個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.28%，同比上漲2.67%。

蘭州10月的新房市場變現(xiàn)也比較火熱，有的項(xiàng)目在短短的小長假期間，就能二三十套，甚至七八十套、上百套。

而這熱火的勢頭，其中包括兩個(gè)原因：一是核心區(qū)高房價(jià)改善樓盤的供給增加，拉高了整體成交價(jià)；二是四代宅房子的出現(xiàn)，通過低容積率、高得房率對沖了樓市趨冷的幅度。但本質(zhì)上來說，這部分產(chǎn)品自然是占據(jù)了值得認(rèn)可的優(yōu)勢，才能擁有有一定的話語權(quán)。

除了分化嚴(yán)重的現(xiàn)象外，還有一部分政策的出臺，在不斷擠壓著普通新房市場。

今年10月，蘭州市公共租賃住房保障資格申請審核工作將轉(zhuǎn)入常態(tài)化運(yùn)行，而早在3月，蘭州市配售型保障性住房也開始執(zhí)行線上線下常態(tài)化申請。也就是說：符合條件的蘭州人，可以“隨時(shí)申請”公租房與配售型保障性住房。

這部分由政府提供優(yōu)惠政策的房源，價(jià)格明顯低于市場價(jià)，且房源與市場上的普通新房也并無差別。

這就導(dǎo)致很大一部分中低收入住房困難的家庭、新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員，也就被分流在了這部分房源上。

當(dāng)房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品選擇越來越多時(shí)，購房者也就有了更充足的選擇，眼光也會變得更加挑剔，除了“硬”剛需，選擇當(dāng)下買房的人也就更少了。

眼下，蘭州新房市場分化嚴(yán)重，而二手房市場，幾乎可以說是“重災(zāi)區(qū)”了。

2025年政府工作報(bào)告中，首次將財(cái)稅改革新路徑與住房體系構(gòu)建并列提及，這也就釋放出了一個(gè)信號：穩(wěn)定房價(jià)、增加地方財(cái)政收入、縮小貧富差距。

政策還沒正式落地，市場已經(jīng)開始反應(yīng)。蘭州很多手握三套及以上房產(chǎn)的家庭坐立不安，他們未來面臨的，可能不僅是房價(jià)成本的虧損，還可能面臨多交一部分稅費(fèi)的問題。

此外，9月15號住房租賃條例正式實(shí)施，明確租賃合同都需實(shí)名備案，房東無正當(dāng)理由不能扣減押金、不能漲房租、合同期內(nèi)趕人等。

一定程度上，政策的出臺給蘭州租客撐起了保護(hù)傘，也給過去那些“難說話”的房東，帶上了緊箍咒，他們的租房成本也會相應(yīng)上漲。

再來看一組數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格最新公布：10月份100個(gè)城市二手住宅環(huán)比全部下跌，蘭州環(huán)比下跌0.5%。

于是，蘭州市場上二手房掛牌量激增，甚至出現(xiàn)“降價(jià)急售”的房源，一部分主城老舊二手房的單價(jià)，甚至都被積壓在3000多每平米。

政策不斷調(diào)整，蘭州房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期較低，剛需減少、房租越來越便宜，新產(chǎn)品不斷沖擊市場……

不可否認(rèn)，這一樁樁、一件件都不只是簡單的管控和限制，而是一種轉(zhuǎn)型，更是房地產(chǎn)市場的一種全新布局。

其最終的目的，并非讓房價(jià)持續(xù)下探，而是促進(jìn)交易量回升，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展和新模式。

能肯定的是，未來蘭州房價(jià)的分化會愈演愈烈，一部分會徹底失去流動性，另一部分資源型的資產(chǎn)，則會在不斷的轉(zhuǎn)型下，逐漸適應(yīng)市場。

只不過，對于購房者來說，任何資產(chǎn)都有周期性，在這種背景下，在做決策前，還是要先緊跟趨勢和信號才行。

作者=指蘭針·小芒果

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