進入2025年，蘭州樓市的熱點區(qū)域格局，發(fā)生了一些微妙的變化：安寧區(qū)和城關(guān)區(qū)雁灘板塊異?；钴S，成為新一輪土地市場復(fù)蘇的焦點。

這背后，是否揭示著蘭州這座城市未來可能面臨的新一輪變遷，以及樓市發(fā)展的新動向？這個問題值得探討一番。

平心而論，這個倒也并不意外，安寧區(qū)作為蘭州在規(guī)劃與城市界面上做得都比較好的區(qū)域，加上這里是傳統(tǒng)的“大學(xué)城”，高校眾多，按理說，這里具有先天的發(fā)展?jié)摿?，能夠成為樓市的價值高地，合情合理。

至于雁灘就更不意外了。很多年前，這里就被稱為蘭州的“富人區(qū)”，雖然帶點調(diào)侃意味，卻也在一定程度上反映現(xiàn)實，新盤、大盤云集，而且后續(xù)的發(fā)展空間相對充足，加上城市更新與城中村改造方興未艾，因此雁灘崛起同樣理所應(yīng)當(dāng)。

但在觀察今年的行情時，也能發(fā)現(xiàn)一些有意思的地方。比如幾年前，許多人曾預(yù)測蘭州城市發(fā)展將“一路向西”，尤其是七里河區(qū)，被視為未來的價值高地。這點沒錯，只不過到了2025年，安寧和雁灘，似乎風(fēng)頭更勁。

所謂“三十年河?xùn)|，三十年河西”。一座城市的各個區(qū)域，在歷史的進程中，總會迎來屬于自己的高光時刻。那么，今年的安寧與雁灘為何能迎來屬于自己的高光時刻？縱觀其樓市動向，似乎總繞不開一個詞——第四代住宅。

四代住宅效果圖

近兩年來，第四代住宅的風(fēng)也吹到了蘭州，而2025年的蘭州土地市場，安寧和雁灘板塊似乎完全主導(dǎo)著這場開發(fā)盛宴。2025年蘭州樓市的熱點轉(zhuǎn)移，其最直接的動力來源于土地供應(yīng)格局的明確導(dǎo)向與品牌房企的集中落子。

在過去一段時間的土地儲備與釋放中，安寧與雁灘板塊已然成為絕對的主力。去年年底以來，蘭州土地市場熱度攀升，新出讓居住用地數(shù)量顯著超越前兩年，而其中多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊均集中于這兩個區(qū)域。這種集中的土地放量，為市場熱點的形成提供了最基本的條件。

品牌房企的嗅覺往往最為敏銳，它們的動向往往是區(qū)域價值的先行指標(biāo)。在安寧中央商務(wù)區(qū)及孔家崖片區(qū)，中海地產(chǎn)展現(xiàn)了深耕的決心，先后拿下多宗地塊，打造了中海·未來之境、中海·江灣境和中?！ぬ煦@等一系列項目，形成了強大的品牌集群效應(yīng)。

緊隨其后，令牌集團也在今年3月“梅開二度”，接連拿下安寧中央商務(wù)區(qū)的兩宗居住用地，著力打造令牌·云啟項目。天居置業(yè)在安寧打造的“天居·臻璽”項目，憑借其母公司深圳特皓集團在建筑領(lǐng)域的雄厚實力，為區(qū)域帶來了新的品質(zhì)住區(qū)選擇。這種龍頭房企在一個區(qū)域內(nèi)密集布局的現(xiàn)象，在過去幾年的蘭州樓市中并不多見。

視線轉(zhuǎn)向雁灘，同樣的熱度也在上演。重慶斌鑫打造的斌鑫·云頌項目，以其近70畝的體量規(guī)劃了12棟住宅樓，成為區(qū)域內(nèi)的一個重要供應(yīng)。

而樓市“巨頭”中海更是重倉于此，摘得高新區(qū)雁灘園區(qū)約114.6畝的居住用地，繼續(xù)其四代宅產(chǎn)品的戰(zhàn)略部署。甘肅華曜實業(yè)集團近期以2.89億元成功競得雁灘GG2504號宗地，正式進軍蘭州住宅開發(fā)領(lǐng)域。不僅如此，后續(xù)的土地市場信息顯示，雁灘片區(qū)仍有核心地塊陸續(xù)掛牌出讓，持續(xù)吸引著市場的目光。

而在距離雁灘不遠的銀河國際的五期四代住宅項目，以更低的超低容積率成為當(dāng)下蘭州樓市最低密的存在，吸引了數(shù)百組高凈值客戶蜂擁而至。

正是這種持續(xù)且集中的土地供應(yīng)，加上有實力的房企的“強勢進駐”，共同為安寧和雁灘在2025年的爆發(fā)積蓄了足夠的能量。

如果說土地與房企是熱點形成的“硬件”，那么產(chǎn)品形態(tài)的革新與市場需求的變遷，則是其不可或缺的“軟件”。2025年，一個無法繞開的關(guān)鍵詞便是“第四代住宅”。這股風(fēng)潮的興起，恰好與安寧、雁灘的區(qū)位特質(zhì)及改善型客群的需求實現(xiàn)了精準(zhǔn)對接。

第四代住宅，又稱立體生態(tài)住宅，以其倡導(dǎo)的“空中庭院”、“垂直綠化”和“空間融合”等理念，迅速成為市場上高端改善產(chǎn)品的代表。

中海·未來之境效果圖

它不僅僅是一種建筑形式的更新，更是一種生活方式的重新定義。在安寧區(qū)，作為蘭州首個四代宅項目的中海·未來之境，其市場反響超出了許多人的預(yù)期，這充分證明了市場對創(chuàng)新產(chǎn)品的渴望與接納度。

隨后，令牌·云啟項目更是進一步細化了“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新性地提出了“寧靜住宅”概念，通過一系列技術(shù)體系去營造更為靜謐、舒適的居住環(huán)境，試圖在四代宅的同質(zhì)化競爭中開辟差異化路徑。

中海·天鉆效果圖

當(dāng)中?！ぬ煦@項目通過實景樣板間展示其大面積玻璃窗、減震樓板、加厚水管以及凈水和自來水雙系統(tǒng)入戶等細節(jié)時，不少人也意識到，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)提倡的“安全、舒適、綠色、智慧”正在蘭州落地。

至于雁灘片區(qū)，因其早期形成的高端居住區(qū)基底，擁有大量具備改善需求的潛在客群，他們對產(chǎn)品的品質(zhì)、創(chuàng)新的設(shè)計以及健康的居住環(huán)境有著更高的要求。

第四代住宅所倡導(dǎo)的庭院情懷與自然融合的理念，恰好擊中了這部分客群的深層需求。斌鑫·云頌主打“高得房率”，通過LDKBG一體化設(shè)計，將客廳、餐廳、廚房、陽臺和花園五個功能區(qū)域整合為一個開放、通透、多功能的共享空間，滿足購房者更多樣的空間布局需求。

綠城·雁鳴海棠項目總平面圖

在雁灘，延和·瑞府、綠城·雁鳴海棠以及中?！ぬ炜罩车软椖恳苍诩铀俳ㄔO(shè)，通過“戶戶有花園”的設(shè)計理念，將自然生態(tài)融入高層建筑，為蘭州人居帶來革命性的升級體驗。

延和·瑞府開工儀式現(xiàn)場

因此，當(dāng)斌鑫·云頌、中海的新項目等四代宅產(chǎn)品在雁灘亮相時，自然獲得了高度的市場關(guān)注?？梢哉f，是產(chǎn)品力的那些所謂“革命性”提升，遇上了區(qū)域內(nèi)亟待釋放的改善型需求，兩者同頻共振，共同將安寧和雁灘推向了樓市舞臺的中央。

斌鑫·云頌效果圖

熱點區(qū)域的成型，絕非一朝一夕之功，它往往是區(qū)域多年積淀與后發(fā)優(yōu)勢在特定時間點的集中釋放。安寧與雁灘之所以能在2025年脫穎而出，正是得益于它們各自長期積累的堅實基礎(chǔ)與在當(dāng)前階段迸發(fā)出來的獨特優(yōu)勢。

安寧區(qū)作為蘭州傳統(tǒng)的“科教城”，其規(guī)劃起點高，城市界面也相對更好，而且高校資源集聚，賦予了區(qū)域一種獨特的文化底蘊與活力氛圍。

這樣的先天優(yōu)勢，使其一直具備成為價值高地的潛力。然而，潛力的兌現(xiàn)需要契機。

近年來，隨著安寧中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的逐步落地和配套的日趨成熟，尤其是商業(yè)綜合體、文化設(shè)施與軌道交通的完善，使得該區(qū)域的居住價值得到了市場的重估。此前或許只是“潛力股”，如今在四代住宅這一新產(chǎn)品引擎的驅(qū)動下，其價值便得以迅速變現(xiàn)。

再看雁灘，其發(fā)展路徑則有所不同。它很早就憑借其良好的區(qū)位和開發(fā)空間，積累了深厚的高端居住氛圍和成熟的生活配套。

然而，過去的開發(fā)也存在碎片化的問題。進入新的發(fā)展階段，雁灘的優(yōu)勢在于其“城市更新”所帶來的巨大機遇。小雁灘等片區(qū)的城中村改造進入實質(zhì)性階段，為區(qū)域帶來了寶貴的連片開發(fā)土地，使得統(tǒng)一規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為可能。

高新區(qū)雁灘園區(qū)作為城市更新重點片區(qū)，按照《蘭州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》要求，正系統(tǒng)優(yōu)化國土空間開發(fā)保護格局，提升中心城區(qū)服務(wù)能級。這種后發(fā)優(yōu)勢，讓雁灘能夠在更高的起點上，整合更優(yōu)質(zhì)的資源，打造新一代的住宅產(chǎn)品，從而實現(xiàn)區(qū)域的能級躍升。

結(jié)合蘭州“兩山夾一河”的狹長地形特征與第四代住宅對自然、視野與私密性的高要求來看，這兩個區(qū)域能成為四代宅角逐的主戰(zhàn)場，其深層邏輯在于：高端改善型產(chǎn)品的價值兌現(xiàn)，除了依賴產(chǎn)品形態(tài)本身的創(chuàng)新，更離不開優(yōu)越外部條件的加持。

在蘭州，在保證充足土地供應(yīng)的前提下，能支撐此類產(chǎn)品的區(qū)域，必然具備以下特質(zhì)之一或兼而有之：要么是品質(zhì)住區(qū)云集、城市界面現(xiàn)代靚麗的成熟板塊；要么是能依托黃河生態(tài)資源，擁有稀缺景觀價值的潛力片區(qū)。

縱觀蘭州全域，雁灘板塊無疑屬于前者。其長期形成的“富人區(qū)”基因與持續(xù)的城市更新，奠定了高端居住的氛圍和現(xiàn)代化的城市風(fēng)貌，為第四代住宅提供了匹配的社區(qū)環(huán)境與客群基礎(chǔ)。

而安寧，大概屬于后者。它們不僅規(guī)劃前瞻、界面一新，更坐擁毗鄰黃河的獨特生態(tài)優(yōu)勢，能夠?qū)⒌谒拇≌翱罩型ピ骸钡膬?nèi)延空間與黃河沿岸的自然景觀外延資源無縫銜接，實現(xiàn)產(chǎn)品力與地段力的完美共振。

由此可見，前面提出的問題，其底層邏輯并不復(fù)雜，縱觀2025年的蘭州樓市，安寧與雁灘的崛起，也絕非偶然。它是土地供應(yīng)、房企戰(zhàn)略、產(chǎn)品創(chuàng)新和區(qū)域積淀等多重因素在特定時間點產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)的必然結(jié)果。

幾年前“蘭州向西”的預(yù)測，是基于當(dāng)時城市發(fā)展邏輯的一種合理推演；而今日熱點格局的演變，則是在市場這只看不見的手的調(diào)節(jié)下，結(jié)合新的政策導(dǎo)向與產(chǎn)品周期，所形成的新平衡。

盡管第四代住宅為蘭州樓市注入了新鮮血液，其生態(tài)宜居的理念具有積極的探索意義，但一個長期的命題也隨之浮現(xiàn)：這一新興產(chǎn)品形態(tài)如何與蘭州的經(jīng)濟發(fā)展水平、氣候條件、居住習(xí)慣與城市風(fēng)貌實現(xiàn)更深度的適配，仍需在市場實踐中持續(xù)觀察與優(yōu)化。

對于購房者而言，在擁抱產(chǎn)品創(chuàng)新的同時，也需要投入更多的理性與審慎。一方面，面對“第四代住宅”這一概念，需要仔細甄別其設(shè)計理念與實際落地之間的差距，比對各項目在庭院營造、植被的選擇、空間的利用等等方面的真實水平和功力。

另一方面，必須清醒地認識到，過去十余年那種普漲的樓市行情已基本成為歷史。經(jīng)過市場周期洗禮的購房者，比以往任何時候都更有主見，其選擇不再僅僅基于概念或預(yù)期，而是更看重產(chǎn)品品質(zhì)，還有價值的真實兌現(xiàn)。

不過不管怎么說，這場熱點的轉(zhuǎn)移，清晰地揭示了蘭州樓市發(fā)展的新動向：單一方向的擴張不再是唯一的劇本，多中心、基于現(xiàn)實條件與重大機遇的價值重塑正在上演。

從“有房住”到“住好房”，從追求空間到追求體驗，蘭州人的居住夢想正在升級，而這座城市的熱點區(qū)域，也正是在這場深刻的變革中，被重新定義。