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什么?蘭州也出現(xiàn)了大量“銀行直供房”?

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這幾天,感覺(jué)大家一窩蜂在討論“低價(jià)銀行直供房數(shù)量激增 ”的話題。

今早起床刷手機(jī),看見(jiàn)中介同行朋友圈:

“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到,自己業(yè)務(wù)的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手居然是銀行!試想一下銀行如果大規(guī)模做房產(chǎn)中介業(yè)務(wù),因?yàn)閷?duì)開(kāi)發(fā)商融資一清二楚,賣的房不易爛尾,且買房直接辦貸款,安全又方便,誰(shuí)還去街邊小店找中介?”

不得不感慨,形勢(shì)逼死人,地產(chǎn)人已經(jīng)居安思危到這種程度了嗎?

搜索了一下京東、阿里資產(chǎn)交易網(wǎng)發(fā)現(xiàn),今年蘭州同樣出現(xiàn)了一些明確標(biāo)注為“銀行直供”的拍賣房源,住宅、商業(yè)皆有。

過(guò)去只聽(tīng)過(guò)法拍房,銀行直供房又是個(gè)啥?

一種是個(gè)人斷供被金融機(jī)構(gòu)收走的房產(chǎn);另一種是企業(yè)或個(gè)人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸抵押,卻由于各種原因無(wú)法清償?shù)姆慨a(chǎn)。

還有一種,就是地產(chǎn)商由于債務(wù)重組,作為債權(quán)人金融機(jī)構(gòu)承接未出售的房產(chǎn)。

銀行直售房源在出售前,各類糾紛基本已經(jīng)處理完畢,產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸銀行所有,與法拍房還是有一定區(qū)別。

站在買方視角,這些房子一般不需要騰房,產(chǎn)權(quán)清晰,銀行拿出來(lái)法拍,你拍下來(lái)了之后就能直接入住辦手續(xù)。

相關(guān)報(bào)道說(shuō),銀行直供房整體價(jià)格普遍低于同區(qū)域二手房/新房15%-25%,部分遠(yuǎn)郊或多次流拍房源折扣達(dá)30%,個(gè)別標(biāo)的接近半價(jià)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),速度快,價(jià)格便宜,沒(méi)那么多糟心事,表面上看誘惑力滿滿。

怪不得大家已經(jīng)焦慮起來(lái)了,這一波又是瞄準(zhǔn)撿漏心態(tài),又很容易讓人和房?jī)r(jià)波動(dòng)聯(lián)系起來(lái)。

銀行批量下場(chǎng)賣房,猛地一看,說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題:

第一,很多購(gòu)房者頂不住了,出現(xiàn)了大量斷供、抵債房。

住建部6月數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)斷供人數(shù)達(dá)到83.7萬(wàn),較去年同期上漲17.2%;到了三季度,最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步攀升至91.2萬(wàn)戶,較去年同期增長(zhǎng)16.8%。

很多人正在經(jīng)歷房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)變負(fù)債、收入下降或者失業(yè)、高杠桿購(gòu)房在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)難以為繼的絕望三件套。

有資料顯示,斷供者中85后和90后占比高達(dá)80%,他們多在2018-2022年房?jī)r(jià)高位時(shí)購(gòu)房,當(dāng)前還款壓力更大。

第二,很多地方小銀行也快頂不住了,當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無(wú)力還貸時(shí),銀行通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán),隨后以房東身份直接出售或出租,快速盤活資產(chǎn)。

從掛牌規(guī)模來(lái)看,目前主要是地方銀行在做。

包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等均在開(kāi)展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。

而且也不是今年突然出現(xiàn)的,只是今年有些城市量突然上來(lái)了,引發(fā)了大家的關(guān)注和探討。

仔細(xì)看了看,各個(gè)平臺(tái)在掛的這類銀行直供房源,蘭州主城四區(qū)、蘭州新區(qū)、和平、榆中、定遠(yuǎn)等區(qū)域均有。

但很明顯,大多數(shù)還是主要以相對(duì)老舊、以及偏遠(yuǎn)的房屋為主,價(jià)格方面,則確實(shí)很有吸引力。


阿里資產(chǎn)平臺(tái) 銀行直供房源

比如,已成交的城關(guān)鹽場(chǎng)片區(qū)昶榮·水岸華庭95.05平的兩室,成交價(jià)格約為61萬(wàn)元。

雁灘雁南路101.97平兩居室,起拍價(jià)72.5萬(wàn),金雁花園169.72平三居,起拍價(jià)82.8萬(wàn);九州合作新村60多平,起拍價(jià)25萬(wàn)。

安寧黃河邊景園盛世華都218.54平的四房,起拍價(jià)130多萬(wàn);培黎街道邱家灣老舊小區(qū)129.32平,起拍價(jià)約63萬(wàn)。

定遠(yuǎn)、新區(qū)等地,100平左右的房子,基本起拍價(jià)三四十萬(wàn)起……

也有像城關(guān)區(qū)九州上層官邸等一些次新小區(qū),銀行直供房?jī)r(jià)基本還是維持在7000多的單價(jià)上。

雁灘鴻運(yùn)潤(rùn)園的高層大套,起拍價(jià)基本在1.2萬(wàn)元/平方米……


阿里資產(chǎn)平臺(tái) 銀行直供房源

而今年,由于蘭州主城新增供應(yīng)大多為新規(guī)之后誕生的3.5代、4代優(yōu)化產(chǎn)品,城關(guān)、七里河新房成交均價(jià)都是過(guò)萬(wàn)的,安寧9000多,西固8000多,榆中、皋蘭5000多。

蘭州二手房的趨勢(shì),基本就是每月保持新增兩三千套的趨勢(shì),但成交價(jià)格依然在持續(xù)下探,成交熱度也在攀升。

目前來(lái)看,銀行直供房對(duì)蘭州樓市的沖擊很微小。

銀行直供房本質(zhì)上還是和法拍房性質(zhì)相似,中指研究院最新發(fā)布數(shù)據(jù),2025年1-10月,全國(guó)法拍市場(chǎng)各類法拍房源累計(jì)掛拍數(shù)量60.5萬(wàn)套,最終成交拍品數(shù)量為13.8萬(wàn)套,成交率僅有22%,流拍現(xiàn)象普遍。

相比之下,2024年全國(guó)二手房交易超300萬(wàn)套,月均成交25萬(wàn)套。

法拍房市場(chǎng)本就有限,銀行直供房成交量又能有多少?這種小市場(chǎng)對(duì)整體房?jī)r(jià)影響目前可以說(shuō)微乎其微。

首先規(guī)模短期內(nèi)不會(huì)形成壓倒式的情況,其次對(duì)于撿漏這種事,相信大家已經(jīng)被樓市訓(xùn)練得很敏感了。

而且目前來(lái)看,蘭州掛出的銀行直供房,好地段的次新房和二手房?jī)r(jià)的區(qū)隔還沒(méi)有體現(xiàn)出多大的鴻溝。

那種又偏又遠(yuǎn)又舊的房子,對(duì)現(xiàn)在的購(gòu)房者能產(chǎn)生的吸引力非常有限。

如果要說(shuō)將來(lái)銀行直供房規(guī)模越來(lái)越大,最直接的影響,首當(dāng)其沖肯定還是二手房。

畢竟多一個(gè)賣家,就多了一個(gè)議價(jià)者,銀行親自下場(chǎng),等于是讓賣方市場(chǎng)更加卷了。

老破小、老破大們的價(jià)格體系,一定程度上會(huì)受到影響。

最壞的結(jié)果就是,以后銀行直供房的價(jià)格,約等于二手房市場(chǎng)的參考價(jià)。

其實(shí)從2022年開(kāi)始,不管是地產(chǎn)新模式的創(chuàng)建,還是高品質(zhì)住宅的不斷迭代,比如法拍、雙軌制、四代宅,再到現(xiàn)在的銀行直供房。

不管有意還是無(wú)意,可能最終都會(huì)對(duì)現(xiàn)有二手房造成傷害。

從今年開(kāi)始,蘭州新入市的項(xiàng)目,產(chǎn)品基本都是四代宅,為的就是對(duì)現(xiàn)在的住房產(chǎn)品形成壓倒性優(yōu)勢(shì)。

新舊產(chǎn)生明顯的界限和間隔,吸引或者說(shuō)倒逼有實(shí)力有需求的家庭換房。

而且到現(xiàn)在還有一個(gè)非常明顯的感受,就是開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品升級(jí)越來(lái)越敏感和重視。

即便都是四代宅,2026年的產(chǎn)品也要力爭(zhēng)做得和2025年不一樣。

也只有這樣,才能給那些有需要的人,給出足夠的購(gòu)買理由和動(dòng)力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻的重構(gòu)過(guò)程,這個(gè)過(guò)程中肯定會(huì)出現(xiàn)各種新現(xiàn)象、新問(wèn)題。

昨天是配租、配售的保障房,今天是低價(jià)銀行直供房,明天說(shuō)不定又出來(lái)一個(gè)什么新物種。

這些都是這個(gè)過(guò)程中的縮影,既沒(méi)必要恐慌也沒(méi)必要急著撿漏。

市場(chǎng)的調(diào)整期,往往也是價(jià)值回歸的過(guò)程,我們能做的,永遠(yuǎn)是保持理性、按需求審慎決策。

作者=指蘭針·邊璋

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