北京朝陽黃杉木店那宗126億的聯(lián)合開發(fā)地王，從之前的“互相掐架”到現(xiàn)在三家握手言和，看著熱鬧，可宣傳的熱銷數(shù)據(jù)和住建委的網(wǎng)簽數(shù)差得有點多——尤其是中建智地操盤的紫京宸園，數(shù)據(jù)爭議一直沒斷，這事兒咱們得掰開揉碎了說。

從“搶操盤權(quán)”到“一起干”，126億項目的反轉(zhuǎn)

11月16號晚上，中建智地、中國金茂、越秀地產(chǎn)突然一起發(fā)了公告，算是給這場爭議畫了句號：黃杉木店南北兩個地塊，以后三家聯(lián)合操盤營銷，還說了要“陽光透明”，別再搞無序競爭。

圖源：“中建智地在北京”公眾號

這事兒的源頭，得回溯到今年4月。當(dāng)時這三家組成的聯(lián)合體，以底價拿了這塊地——用地規(guī)模14.8萬多平方米，規(guī)劃建面28.27萬平方米，樓面價合到4.45萬元/平方米，算是朝陽的標(biāo)桿地塊了。

本來是合作共贏的事兒，結(jié)果后來鬧僵了。南邊地塊是中建智地操盤的“紫京宸園”，主打133-278平方米的四居；北邊是越秀操盤、金茂做產(chǎn)品的“璞樾”，賣152-258平方米的大戶型，總共426戶。交叉持股本想避免競爭，可市場一有壓力，矛盾就冒出來了。

最直接的導(dǎo)火索是“定價”。中建智地之前還給越秀發(fā)了函，要求11月17號前交出璞樾的操盤權(quán)，別再管審批、財務(wù)這些事兒。函里說越秀“暗中調(diào)價”，導(dǎo)致自己這邊少了3億多貨值，南邊地塊22億的房源簽約也受了影響，加起來損失超25億。甚至還有傳言說，中建智地（作為持股48.4%的大股東）還舉報了越秀，覺得對方?jīng)]按統(tǒng)一定價來，拉低了整個板塊的價格預(yù)期。

現(xiàn)在好了，三方終于達成一致，也算給行業(yè)少了個“吃瓜現(xiàn)場”。

紫京宸園“熱銷”數(shù)據(jù)遭質(zhì)疑：喊56.5億賣了230套，住建委卻只認97套、111套？

要是從宣傳上看，這兩個高端項目10月份先后開盤時，風(fēng)頭確實夠勁。紫京宸園直接喊出“賣了56.5億”，還特意強調(diào)“開盤售罄230套”；旁邊璞樾也報了45.65億業(yè)績，兩家一起宣傳“霸榜”北京網(wǎng)簽冠亞軍，不知情的還真以為朝青板塊樓市火到爆。

但咱們把鏡頭對準(zhǔn)住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，紫京宸園的“熱銷”就有點站不住腳了。先看早期數(shù)據(jù)：紫京宸園剛宣稱“售罄230套”那會兒，到10月31號住建委顯示累計簽約才97套——這里面7#樓賣得最多，也就25套；13#樓19套，剩下的樓棟大多只有個位數(shù)成交，連“售罄數(shù)”的一半都不到。

再往后拖到11月5號，紫京宸園首開的559套房源，網(wǎng)簽數(shù)也才111套，去化率連20%都不到（19.86%）。要知道它喊的是“56.5億熱銷”，按這個網(wǎng)簽數(shù)算，哪怕每套均價按宣傳的11.93萬元/平方米算，111套也就13.24億，跟56.5億差了40多億，這缺口可不是一星半點。

價格上的“水分”也不少。紫京宸園預(yù)售均價標(biāo)著11.93萬元/平方米，可實際網(wǎng)簽均價才9.85萬元/平方米，相當(dāng)于直接降了2萬多一平方米。更別說邊緣戶型了，148平方米的房源甚至有網(wǎng)簽是79.4折的，這跟“高端改善盤”的定位，還有“熱銷不愁賣”的宣傳，完全對不上。

為啥會差這么多？從資本視角看，開發(fā)商玩“數(shù)據(jù)包裝”其實是行業(yè)常見操作——比如把“認購沒簽約”的房源算成“已售”，或者把整個項目的預(yù)售貨值直接當(dāng)“銷售額”喊；還有的會趁著開盤熱度，先把小戶型這種好賣的房源數(shù)據(jù)放大，卻絕口不提大戶型賣不動的事兒。就像紫京宸園，網(wǎng)簽的基本都是133-148平方米的小戶型，它之前吹“賣得火”的172-278平方米大戶型，剛開始在網(wǎng)簽系統(tǒng)里根本沒記錄——要知道278平方米的戶型單套總價超3300萬，真要是好賣，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)能這么難看嗎？

和解之后，這事兒給行業(yè)提了個醒

這次三方和解，不只是解決了眼前的矛盾，方案里還說了要建“常態(tài)化溝通機制”，公開項目進展和管理流程，從蓋房子到物業(yè)服務(wù)都要保障業(yè)主權(quán)益——這對其他合作開發(fā)的項目，也算個參考。

其實這次爭端，也暴露了房企合作的通病。國泰海通的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，重點房企的少數(shù)股東權(quán)益占比已經(jīng)到44%了。合作模式確實能降低資金成本，但市場不好的時候，利益協(xié)調(diào)就難了，操盤權(quán)和股權(quán)不匹配的問題也會冒出來。就像業(yè)內(nèi)人說的，銷售壓力大的時候，合作方可能就會用激進策略打破平衡；再加上朝青板塊10年沒出新宅地，大家預(yù)期高，可實際去化慢，矛盾自然就更突出了。

而紫京宸園的“假熱銷”爭議，更給行業(yè)敲了警鐘：現(xiàn)在買房人越來越理性，光靠喊數(shù)據(jù)、造熱度沒用，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是住建委實時可查的，一旦反差太大，反而會砸了自己的口碑。尤其是資本層面，虛假熱銷數(shù)據(jù)或許能短期提振市場信心，但長期來看，既會誤導(dǎo)行業(yè)判斷，也會讓購房者對房企信任度下降。

往大了說，這兩個項目的情況，也是北京高端改善市場的一個縮影。今年“金九銀十”，北京27個住宅項目里，大多是純改善定位，100平方米以上的戶型成了銷售主力，但競爭也越來越激烈。而且朝陽區(qū)未來三年還打算推30宗優(yōu)質(zhì)住宅用地，再加上房企要沖年度業(yè)績，怎么平衡短期賣貨和長期價值，這是整個行業(yè)都得琢磨的事兒。

現(xiàn)在來看，126億地王從“掐架”到“攜手”，看著是個案，其實是市場壓力下的必然選擇。但不管怎么合作，數(shù)據(jù)得真實，機制得透明——尤其是像紫京宸園這樣的項目，別再想著用“假熱銷”糊弄人，畢竟買房人不是看宣傳熱鬧，而是要看實實在在的網(wǎng)簽和性價比，這才是高端樓市能走穩(wěn)的根本。

（內(nèi)容來源參考：新京報、界面新聞、36氪，及公開新聞報道）