房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜悄悄的革命，有人恐慌拋售，有人悄然布局，而答案早已寫在國(guó)家的頂層設(shè)計(jì)中。

“十五五”規(guī)劃建議的發(fā)布，為未來(lái)五年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)，如今正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的歷史節(jié)點(diǎn)。

隨著“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”被明確寫入規(guī)劃，并在“加大保障和改善民生力度”框架下被強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的民生屬性進(jìn)一步強(qiáng)化，規(guī)模化擴(kuò)張階段正式宣告結(jié)束。

01 規(guī)劃藍(lán)圖：未來(lái)五年，房地產(chǎn)發(fā)展有這些新方向

“十五五”規(guī)劃建議中，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容出現(xiàn)在六大戰(zhàn)略任務(wù)中，釋放出明確信號(hào)。

房地產(chǎn)的民生屬性被進(jìn)一步強(qiáng)化。與“十四五”規(guī)劃將房地產(chǎn)放在新型城鎮(zhèn)化框架下不同，“十五五”將其置于“加大保障和改善民生力度”篇章中。

這一變化預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)與安全的高質(zhì)量階段。

規(guī)劃提出了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的五大方向：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、優(yōu)化保障性住房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設(shè)“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度。

這是一個(gè)涉及全產(chǎn)業(yè)鏈、全產(chǎn)品體系的系統(tǒng)性升級(jí)。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解成為重點(diǎn)任務(wù)。在“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域國(guó)家安全能力建設(shè)”中，明確要“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解”。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)被置于首位，表明未來(lái)五年，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是關(guān)鍵任務(wù)。

02 市場(chǎng)真相：當(dāng)前樓市正在經(jīng)歷什么？

政策與市場(chǎng)之間，正在上演一場(chǎng)博弈。2025年樓市政策寬松已到歷史極值——首付15%、5年期LPR降至3.5%、北上深優(yōu)化限購(gòu)、二手房“帶押過(guò)戶”全國(guó)普及。

但市場(chǎng)表現(xiàn)卻呈現(xiàn)“強(qiáng)分化、高庫(kù)存、弱流動(dòng)”的核心特征。

數(shù)據(jù)顯示，1-9月全國(guó)商品房銷售額同比降7.9%，70個(gè)大中城市中90%的城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，而二手房掛牌量已突破1200萬(wàn)套。

這種分化越來(lái)越極端：一線城市中，上海連續(xù)12個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，庫(kù)存去化周期僅6.4-13.1個(gè)月，屬于供不應(yīng)求的健康狀態(tài)。

而三四線城市和縣城的庫(kù)存去化周期分別高達(dá)34.3個(gè)月、47.6個(gè)月，部分城市甚至超過(guò)48個(gè)月，相當(dāng)于要賣4年才能清空現(xiàn)有庫(kù)存。

銀行大規(guī)模拋售房產(chǎn)更是引人注目。近期，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌2.48萬(wàn)套，廣東農(nóng)信達(dá)1.24萬(wàn)套，遼寧農(nóng)信超1.1萬(wàn)套。

這波操作源于不良資產(chǎn)壓力、資金回籠需求和信用鏈條斷裂。

03 抉擇時(shí)刻：這三類人賣房，可能是聰明決策

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，賣房并非一概而論的錯(cuò)誤選擇。對(duì)部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，適時(shí)出手反而是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、鎖定收益的理性行為。

第一類是持有三四線城市/縣城老破小、遠(yuǎn)郊房的業(yè)主。這類房子是當(dāng)前市場(chǎng)的“流動(dòng)性陷阱”——截至2025年6月，三四線城市庫(kù)存占全國(guó)總量的70%。

很多小區(qū)同一個(gè)戶型十幾套同時(shí)在售，想賣掉只能大幅降價(jià)。

數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房成交價(jià)普遍比首次掛牌價(jià)低23%-28%，部分遠(yuǎn)郊房甚至出現(xiàn)“腰斬”案例。

而且這類房子未來(lái)升值空間極小，還可能面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)。

第二類是房屋老齡化嚴(yán)重、無(wú)學(xué)區(qū)無(wú)配套的“硬傷房”業(yè)主。比如沒(méi)有電梯的老樓、離市區(qū)遠(yuǎn)且無(wú)地鐵規(guī)劃的房子，這類房子的需求群體持續(xù)萎縮。

2025年數(shù)據(jù)顯示，這類房子的掛牌周期平均長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月，且降價(jià)幅度是優(yōu)質(zhì)房源的2倍。

政策寬松期是這類房子最好的出貨窗口。

第三類是有置換需求、想換核心城市優(yōu)質(zhì)房的房主。當(dāng)前是“賣差買好”的黃金窗口期。

一方面，你手里的普通房源在政策刺激下能賣出相對(duì)好的價(jià)格；另一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)房的價(jià)格雖穩(wěn)但漲幅放緩，且首付低、利率低，置換成本最低。

04 保持耐心：這些業(yè)主現(xiàn)在賣房，可能會(huì)后悔

不是所有人都適合在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下賣房。有些業(yè)主跟風(fēng)賣房，很可能賣在低點(diǎn)、錯(cuò)失機(jī)會(huì)，甚至影響生活質(zhì)量。

一線城市核心區(qū)、強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)次新房房主應(yīng)謹(jǐn)慎。上海、杭州、成都等城市的核心區(qū)房源，庫(kù)存去化周期短、人口吸附力強(qiáng)。

2025年9月上海新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比仍漲0.3%，杭州環(huán)比漲0.3%，這類房子抗跌性極強(qiáng)。

而且一線城市租金回報(bào)率正在修復(fù)，租金與國(guó)債收益率利差由負(fù)轉(zhuǎn)正，長(zhǎng)期持有既能收租又能享受資產(chǎn)增值，現(xiàn)在賣房無(wú)異于“割肉”。

只有一套自住房、短期內(nèi)沒(méi)有置換計(jì)劃的人不宜跟風(fēng)。房子的核心功能是居住，除非你有更好的投資渠道（且能穩(wěn)定年化超過(guò)5%），否則沒(méi)必要跟風(fēng)賣房。

當(dāng)前存款利率低，股市、基金波動(dòng)大，房產(chǎn)仍是普通人最穩(wěn)妥的資產(chǎn)。

而且賣了自住房再買房，不僅要承擔(dān)交易稅費(fèi)，還可能面臨“賣了再買更貴”的情況。

跟風(fēng)降價(jià)、恐慌性賣房的房主往往得不償失。很多房主看到鄰居降價(jià)就慌了，盲目下調(diào)掛牌價(jià)，結(jié)果被中介和買家壓價(jià)，最后虧了幾十萬(wàn)。

2025年數(shù)據(jù)顯示，二手房源平均調(diào)價(jià)次數(shù)達(dá)4.2次，但盲目降價(jià)的房源，帶看量反而下降40%。

其實(shí)政策寬松期的購(gòu)房者更理性，不會(huì)只看價(jià)格，而是看性價(jià)比。

05 未來(lái)已來(lái)：“好房子”時(shí)代正式開(kāi)啟

中央已明確將“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”寫入規(guī)劃，標(biāo)志著“好房子”上升為國(guó)家戰(zhàn)略。

“好房子”建設(shè)已按下加速鍵。6月13日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)等作出部署。

會(huì)議指出要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。

“好房子”理念正深入人心。一名成都市民表示：“現(xiàn)在選房子，不僅關(guān)注地段、價(jià)格等傳統(tǒng)因素，對(duì)房屋品質(zhì)、科技含量也有了更高的期待?！?/p>

市場(chǎng)的積極反饋，印證了“好房子”理念正深入人心。據(jù)了解，2025年以來(lái)，新規(guī)產(chǎn)品陸續(xù)在成都上市，平均開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率高于80%，受到市場(chǎng)認(rèn)可。

06 理性抉擇：賣房與否，關(guān)鍵看這些因素

面對(duì)市場(chǎng)分化和政策定調(diào)，業(yè)主們應(yīng)如何理性決策？

先查自己房子的“流動(dòng)性等級(jí)”。通過(guò)當(dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)或中介APP，查所在小區(qū)近3個(gè)月的成交套數(shù)、掛牌量和成交價(jià)，再對(duì)比所在城市的庫(kù)存去化周期。

如果去化周期超過(guò)24個(gè)月、小區(qū)掛牌量是月成交量的5倍以上，建議盡快出手；如果去化周期低于18個(gè)月、成交活躍，可長(zhǎng)期持有。

認(rèn)清銀行拋售房產(chǎn)的真相。面對(duì)銀行拋售的房產(chǎn)，剛需購(gòu)房者可以謹(jǐn)慎考慮，但必須做好三項(xiàng)核查：產(chǎn)權(quán)是否清晰、房屋實(shí)際狀況如何、持有成本是否合理。

這些房源普遍比市價(jià)低25%至50%，看似誘人，但大多集中在三四線城市和遠(yuǎn)郊區(qū)域。

把握政策窗口期。當(dāng)前政策已處于歷史最寬松階段，但政策效應(yīng)可能逐步減弱。

想賣房的建議在2025年底前完成交易，尤其是三四線城市，避免后續(xù)庫(kù)存壓力加大、政策收緊。

未來(lái)五年，房地產(chǎn)業(yè)將立足城市內(nèi)涵式發(fā)展和城市更新大場(chǎng)景，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，向高質(zhì)量發(fā)展要效益。

市場(chǎng)的分水嶺已經(jīng)出現(xiàn)：一邊是上海核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源掛牌后平均1-2個(gè)月就能成交，一邊是三四線城市二手房掛牌量激增、成交困難。

賣房會(huì)不會(huì)后悔，不取決于市場(chǎng)一時(shí)的波動(dòng)，而取決于你的房子在城市中的位置、本身的品質(zhì)，以及你是否有清晰的資產(chǎn)規(guī)劃。