來源：新浪證券

每當(dāng)夜幕降臨，位于北京石景山蘋果園的遠(yuǎn)洋春秋里商場便熱鬧起來，周邊居民不約而同地匯聚于此，從楊莊地鐵站下班回家的年輕人、遛娃的父母、散步的情侶、閑話家常的鄰居、鍛煉身體的老人……勾勒出一幅幅溫馨的社區(qū)生活圖景。

作為遠(yuǎn)洋商業(yè)操刀的存量盤活典型項(xiàng)目之一，春秋里融合社區(qū)商業(yè)的便利與TOD商業(yè)的活力，在大型商業(yè)體環(huán)伺中，成功開拓出“小而美”的差異化道路。通過精準(zhǔn)服務(wù)在地居民與辦公客群，它如同一個(gè)活躍的商業(yè)細(xì)胞，有效填補(bǔ)區(qū)域功能，豐富了京西的商業(yè)生態(tài)。

01優(yōu)越區(qū)位：TOD模式下的社區(qū)商業(yè)革新

遠(yuǎn)洋春秋里位于北京石景山區(qū)蘋果園大街與蘋果園南路交匯口，是地鐵6號(hào)線楊莊站上蓋項(xiàng)目，與地鐵站無縫連接，項(xiàng)目西側(cè)不遠(yuǎn)處就是北京最大的蘋果園交通樞紐。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢本該使項(xiàng)目贏在起跑線，但最初其商業(yè)潛力卻并未得到轉(zhuǎn)化釋放。遠(yuǎn)洋商業(yè)接手項(xiàng)目后，對整體情況進(jìn)行重新梳理，保留可復(fù)用的電梯等設(shè)備設(shè)施，對陳舊的建筑形象進(jìn)行整體改造提升，重新進(jìn)行商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、動(dòng)線梳理等，以差異化運(yùn)營策略成功激活項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋春秋里自2022年12月精彩亮相以來，出租率持續(xù)提升，目前基本實(shí)現(xiàn)滿鋪，EBITDA利潤率超65%

北京冬奧會(huì)成功舉辦后，石景山區(qū)緊抓發(fā)展機(jī)遇，逐漸形成以城市復(fù)興為特色的京西消費(fèi)圈。作為其中的重要一環(huán)，遠(yuǎn)洋春秋里充分利用TOD（Transit Oriented Development，交通導(dǎo)向開發(fā)）模式的優(yōu)勢，將交通流量轉(zhuǎn)化為消費(fèi)“留”量，不僅服務(wù)于自有公寓業(yè)主及周邊居民的日常起居，更成為區(qū)域商業(yè)升級(jí)的重要載體，打造起一個(gè)真正意義上的“軌道上的社區(qū)商業(yè)”。

02 設(shè)計(jì)美學(xué)與功能兼具的匠心之作

遠(yuǎn)洋春秋里的設(shè)計(jì)理念源自項(xiàng)目旁的永定河。建筑立面采用流線型曲線設(shè)計(jì)，如同河水自然流淌。在材料選擇上，項(xiàng)目創(chuàng)新性地使用了波形鋁板、風(fēng)動(dòng)幕墻、玻璃幕墻的組合。尤為特別的是風(fēng)動(dòng)幕墻——當(dāng)風(fēng)吹過時(shí)，建筑表面仿佛清風(fēng)拂過水面，產(chǎn)生波光粼粼的效果，這種動(dòng)態(tài)的建筑立面在社區(qū)商業(yè)中十分少見。風(fēng)動(dòng)幕墻選用PET材料而非更昂貴的不銹鋼，采用可拆卸設(shè)計(jì)方便后期維護(hù)，這種在成本與效果之間的精準(zhǔn)平衡，也體現(xiàn)了商業(yè)管理的精細(xì)考量。

外立面細(xì)節(jié)

風(fēng)動(dòng)幕墻

空間規(guī)劃方面，遠(yuǎn)洋春秋里的下沉式高挑空中庭從B2直通至F3層，在小型商辦綜合體TOD項(xiàng)目中較為少見，不僅增加了不同樓層間的互動(dòng)性，也提升了整體通透性及商鋪昭示性；將部分商業(yè)冷區(qū)調(diào)整為雙層挑空陽光邊庭，加強(qiáng)室內(nèi)外的銜接，增加商業(yè)趣味性；增加屋面花園設(shè)計(jì)，對屋面設(shè)備進(jìn)行遮蔽，提升公寓、商業(yè)連通性。整體打造出一個(gè)自然舒適、無邊界感的共享空間，打破了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)僅僅滿足購物需求的局限，彰顯了社區(qū)商業(yè)的多元化價(jià)值。

下沉式高挑空中庭

屋頂花園

作為一個(gè)成長型的商業(yè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋春秋里也在不斷地自我更新。2024年，項(xiàng)目完成周邊環(huán)境改造，在廣場區(qū)域新增居民娛樂休閑功能區(qū)，蘑菇、蝴蝶形狀的創(chuàng)意景觀設(shè)施，通過“軟隔離”進(jìn)行規(guī)范的通行流線，無障礙設(shè)施的建設(shè)和優(yōu)化，流線型燈光與移動(dòng)光源巧妙搭配的“燈光秀”……改造后的廣場不僅能滿足周邊居民遛娃、散步、休息的需求，更成為了拍照打卡的熱點(diǎn)，增強(qiáng)了項(xiàng)目的社交屬性與吸引力，讓商業(yè)空間與社區(qū)生活實(shí)現(xiàn)了更好的融合與鏈接。

03 業(yè)態(tài)組合：服務(wù)家庭的品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)

遠(yuǎn)洋春秋里商業(yè)面積約2.6萬平方米，定位為“品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)”，區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，它在業(yè)態(tài)規(guī)劃上充分考慮周邊居民和辦公人群的實(shí)際需求，強(qiáng)調(diào) “全時(shí)活力”。品質(zhì)生活超市、3C數(shù)碼、生活家居等組合，滿足日常購物需求；各類特色美食和網(wǎng)紅小吃，以及滿足夜間就餐需求的“深夜食堂”，24小時(shí)健身空間及小型影院，提供全時(shí)段生活服務(wù)。

值得一提的是，遠(yuǎn)洋春秋里精準(zhǔn)切入家庭客群賽道，不僅通過集兒童游樂、玩具體驗(yàn)、手工DIY為一體的一站式家庭成長空間，填補(bǔ)區(qū)域兒童業(yè)態(tài)空白，更依托周邊優(yōu)質(zhì)教育資源，打造學(xué)習(xí)培訓(xùn)類業(yè)態(tài)的差異化優(yōu)勢，以商業(yè)項(xiàng)目嵌入社區(qū)教育，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)功能復(fù)合化，提升長期競爭力，更好地服務(wù)15分鐘生活圈。

伴隨消費(fèi)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，商業(yè)已進(jìn)入以精細(xì)化運(yùn)營和存量改造為核心的新階段。遠(yuǎn)洋商業(yè)的實(shí)踐表明，好的社區(qū)商業(yè)不是業(yè)態(tài)的簡單堆砌，而是需通過精準(zhǔn)定位、用心設(shè)計(jì)與精細(xì)運(yùn)營，將商業(yè)空間深度融入社區(qū)生活，方能突破同質(zhì)化困局，構(gòu)建起滿足目標(biāo)客群的持續(xù)吸引力。

（文中部分圖片源自網(wǎng)絡(luò)）