外國人在克羅地亞購買房地產(chǎn)的核心差異體現(xiàn)在歐盟 / EEA 公民與非歐盟 / EEA 公民的資格差異，需遵守 “互惠原則 + 登記生效” 規(guī)則，具體要求、流程及關(guān)鍵事項如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1、歐盟（EU）/ 歐洲經(jīng)濟區(qū)（EEA）公民及實體：與本國公民平等待遇

可自由購買、持有任何類型房地產(chǎn)（住宅、商業(yè)、工業(yè)用地等），無額外審批要求，無需滿足互惠條件。

與克羅地亞公民享有相同權(quán)利，包括房產(chǎn)的占有、使用、處分權(quán)，僅需遵守普遍限制（如農(nóng)業(yè)用地、文化遺產(chǎn)地的使用規(guī)范）。

2、非 EU/EEA 公民及實體：需滿足互惠原則 + 事先批準(zhǔn)

核心條件：必須符合互惠原則（即對方國家允許克羅地亞公民同等購買房地產(chǎn)），且需獲得克羅地亞司法部的事先批準(zhǔn)。

無其他額外限制（如數(shù)量、區(qū)域、價格門檻），但需遵守與本國公民一致的普遍規(guī)則。

3、普遍限制（適用于所有買家，含外國人）

部分財產(chǎn)不可私有：如空氣、河流、湖泊、海域等 “公共領(lǐng)域財產(chǎn)”，不能成為所有權(quán)對象。

特定土地的使用限制：農(nóng)業(yè)用地、文化遺產(chǎn)地、林地的所有者，其所有權(quán)行使受對應(yīng)法規(guī)約束（如農(nóng)業(yè)用地需符合農(nóng)業(yè)用途要求）。

可能被征用：若為國家利益（如建設(shè)公共設(shè)施），房產(chǎn)可能被全部或部分征用（需給予補償或設(shè)定地役權(quán) / 租賃權(quán)）。

二、主要購買結(jié)構(gòu)（兩種核心模式）

三、核心購買流程（四步法定程序）

克羅地亞房產(chǎn)交易依賴 “雙重登記 + 公證認(rèn)證”，核心機構(gòu)為地籍登記處（記錄物理信息）和土地登記處（記錄法律權(quán)利），具體步驟如下：

1、第一步：資格核查與批準(zhǔn)（非 EU/EEA 公民專屬）

非 EU/EEA 公民需先向克羅地亞司法部申請購買批準(zhǔn)，提交材料包括身份證明、互惠關(guān)系證明、房產(chǎn)用途說明，審批流程需遵循官方時限。

EU/EEA 公民可直接跳過此步驟，進入產(chǎn)權(quán)核查。

2、第二步：產(chǎn)權(quán)與合規(guī)盡職調(diào)查

委托律師核查兩項登記：①地籍登記（確認(rèn)房產(chǎn)位置、面積、建筑信息）；②土地登記（確認(rèn)賣方為合法所有權(quán)人、無未披露的抵押、地役權(quán)、查封等負擔(dān)）。

若房產(chǎn)為農(nóng)業(yè)用地、文化遺產(chǎn)地，需額外確認(rèn)其使用限制，避免違規(guī)。

3、第三步：簽署交易文件并公證

雙方簽署交易文件（資產(chǎn)交易為房產(chǎn)買賣合同，股權(quán)交易為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議）：

資產(chǎn)交易文件需經(jīng)公證，或包含經(jīng)公證的雙方簽名；

若通過授權(quán)委托簽署，委托書需經(jīng)公證認(rèn)證。

公證人負責(zé)驗證雙方身份、簽名真實性，及交易文件的形式合規(guī)性。

4、第四步：登記生效

向土地登記處提交交易文件、公證材料、稅費繳納證明，完成所有權(quán)過戶登記 —— 僅登記后，買方才合法取得所有權(quán)。

土地登記信息為公開查詢，且具有公信力（即第三人可信賴登記信息，善意購買受保護）；若地籍登記與土地登記數(shù)據(jù)不一致，以土地登記為準(zhǔn)。

四、核心稅費（買方 / 賣方承擔(dān)）

五、賣方的法定責(zé)任與風(fēng)險提示

1、賣方的強制責(zé)任

缺陷責(zé)任：對房產(chǎn)的物質(zhì)缺陷（如結(jié)構(gòu)問題）和法律缺陷（如未披露的抵押）承擔(dān)責(zé)任，買方有權(quán)主張解除合同、降價或賠償。

誠實信用義務(wù)：需主動披露房產(chǎn)相關(guān)重要信息（如未決訴訟、環(huán)境問題），不得故意隱瞞。

商業(yè)地產(chǎn)交易中，通常需提供陳述和保證（如所有權(quán)合法、無環(huán)境污染、稅費已結(jié)清等）。

2、外國人特殊風(fēng)險

非 EU/EEA 公民的批準(zhǔn)風(fēng)險：需提前確認(rèn)本國與克羅地亞的互惠關(guān)系，避免批準(zhǔn)申請被拒；批準(zhǔn)流程可能耗時，需預(yù)留足夠時間。

登記數(shù)據(jù)一致性風(fēng)險：地籍登記與土地登記數(shù)據(jù)可能存在差異，需以土地登記為準(zhǔn)，避免因數(shù)據(jù)不符影響交易。

環(huán)境盡職調(diào)查：工業(yè)用地或歷史用途為工業(yè)的房產(chǎn)，需核查土壤污染情況，避免繼承環(huán)境修復(fù)責(zé)任。

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