（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳國棟與妻子林秀英育有四名子女：長子陳志明、次子陳志遠、女兒陳文華、三女陳雪梅。

1995年，陳國棟作為甲公司員工，以優(yōu)惠價2.2萬余元購得一號房屋（建筑面積53.93平方米），登記在其個人名下。該房系婚姻存續(xù)期間購買，屬于夫妻共同財產。

林秀英于2010年去世，未留遺囑。其遺產（包括一號房屋50%份額）依法應由陳國棟及四名子女法定繼承，但家庭未進行實際分割。

2011年7月，陳國棟與次子陳志遠簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以19.3萬元價格將一號房屋過戶至陳志遠名下（實際面積登記為58.36平方米）。交易完成后，房屋完成產權轉移。

2023年，長子陳志明向法院起訴，請求確認該買賣合同無效。理由是：

一號房屋含已故母親林秀英的遺產份額；

陳國棟未經全體繼承人同意擅自處分，屬無權處分；

陳志遠作為家庭成員明知情況，存在惡意串通。

陳志遠辯稱：

母親生前口頭承諾將房屋給他；

父母晚年均由其贍養(yǎng)，喪葬費用亦由其承擔；

買賣系真實意思表示，合同合法有效；

原告起訴已超訴訟時效。

裁判結果

法院判決：

? 駁回原告陳志明的全部訴訟請求；

? 確認陳國棟與陳志遠于2011年簽訂的《存量房屋買賣合同》有效。

法院說理

1. “無權處分”不等于“合同無效”

根據《民法典》第597條及司法解釋，處分他人財產的買賣合同本身并不因出賣人無處分權而無效。合同效力與物權變動相分離——即使陳國棟對部分份額無完全處分權，合同仍可有效，僅影響能否完成過戶。

2. 原告未能證明“惡意串通”或“虛假交易”

合同約定價格雖低于市場價，但未明顯不合理；

無證據證明雙方虛構買賣、逃避繼承；

陳志遠長期照顧父母的事實雖未被采信為“多分遺產”依據，但可佐證交易背景真實性。

3. 口頭遺囑無法成立，但不影響合同效力

被告主張“母親生前口頭贈房”，因不符合《民法典》第1138條關于危急情況下口頭遺囑的形式要件（需兩個以上見證人），法院未予采信。

→ 但這僅影響遺產分配，不導致買賣合同無效。

4. 訴訟時效抗辯不成立，但實體權利未獲支持

合同效力之訴不適用普通訴訟時效，原告起訴程序合法。

→ 但因缺乏合同無效的法定事由，實體請求仍被駁回。

律師提示

? 父母把房賣給一個子女，其他子女不能直接“要回房子”

即使房屋含已故配偶遺產份額，只要買賣合同不存在欺詐、虛假、違反強制性法律，法院通常認定合同有效。維權重點應轉向：

主張繼承權（要求分割售房款或房屋折價）；

而非直接否定合同效力。

? “無權處分”≠合同無效！這是最大誤區(qū)

很多人以為“沒經過我同意賣房就是無效”，這是錯誤的。

→ 自2021年《民法典》施行后，無權處分僅影響過戶，不影響合同效力。

? 想推翻親屬間房屋買賣？必須證明“惡意串通”

需提供：

明顯不合理低價（如1元、10萬元賣百萬房產）；

資金未實際支付；

雙方私下承認“只是走個形式”等證據。

→ 僅有“家庭矛盾”“不公平”等主觀感受，法院不予支持。

? 母親去世后未析產，父親賣房是否侵權？

是的，可能侵犯其他繼承人的遺產份額權益，但這屬于侵權或不當?shù)美m紛，應另案起訴要求分割售房款，而非主張合同無效。

? 如何預防類似糾紛？

父母一方去世后，盡快辦理繼承公證或訴訟確權；

房屋若需處置，應由全體繼承人簽署同意書；

避免“口頭承諾”，重要安排務必書面+見證。

北京房產律師特別提醒：

如果您發(fā)現(xiàn)父母將共有房產單獨過戶給某個兄弟姐妹，

? 不要盲目起訴“合同無效”；

? 應立即收集：購房出資記錄、父母贍養(yǎng)情況、過戶時間點、交易價格等證據；

? 委托專業(yè)房產買賣律師評估是否構成侵害繼承權，并提起繼承分割之訴——

方向錯了，再努力也贏不了官司！