“老物業(yè)都被記了6分失信分，違規(guī)代管的公共收益還是一筆‘糊涂賬’！”近日，靜安區(qū)滬太路1063弄地礦小區(qū)業(yè)主劉先生向“新民幫儂忙”反映，小區(qū)老物業(yè)上海地礦物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“地礦物業(yè)”）因違規(guī)代管公共收益，11月已被相關(guān)部門(mén)處以“失信記分”6分，可問(wèn)題至今未解決。令他氣憤的是，老物業(yè)兩年間違規(guī)代管的公共收益，當(dāng)前僅返還500多元，“懇請(qǐng)主管部門(mén)深入調(diào)查，把‘糊涂賬’算成‘明白賬’，守住業(yè)主的‘錢(qián)袋子’”。

收入驟降引人疑

業(yè)主劉先生在“上海物業(yè)”小程序查詢小區(qū)的公共收益賬目

“上海物業(yè)”小程序顯示，靜安區(qū)地礦小區(qū)2025年第三季度公共收益入賬571.52元

劉先生告訴記者，地礦小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)于2023年年中成立，至今未換屆，負(fù)責(zé)小區(qū)自治事務(wù)。2023年7月至2025年6月，小區(qū)由地礦物業(yè)負(fù)責(zé)管理；2025年7月，老物業(yè)撤場(chǎng)，新物業(yè)正式接管。“今年下半年整理小區(qū)賬目時(shí)，我發(fā)現(xiàn)公共收益的變化特別反常，越查越心驚。”

劉先生點(diǎn)開(kāi)“上海物業(yè)”監(jiān)管小程序，向記者展示了小區(qū)的公共收益明細(xì)：2023年上半年（1月1日—6月30日），業(yè)主大會(huì)賬戶“本期收入”達(dá)2萬(wàn)余元；可到了2023年下半年（7月1日—12月31日），這一數(shù)字驟降至千余元，縮水超九成。更離譜的是，2024年第二季度，公共收益入賬金額僅17.86元；2025年第一、二季度，金額又突然反彈至2857.14元、2532.14元。

“收入忽高忽低，毫無(wú)規(guī)律可言，而且入賬時(shí)間明顯滯后。”劉先生疑惑道，第五屆業(yè)委會(huì)上任后，公共收益不僅金額異常，記賬節(jié)奏也變得混亂，“入賬經(jīng)常拖延，總感覺(jué)不對(duì)勁，似乎有貓膩”。

暗箱操作錢(qián)代管

2023年，地礦小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)與地礦物業(yè)簽訂《公共收益代管協(xié)議》

帶著滿腹疑慮，劉先生多次找到屬地彭浦鎮(zhèn)房辦和小區(qū)業(yè)委會(huì)求證，一番追問(wèn)后，一段未告知全體業(yè)主的“暗箱操作”浮出水面。原來(lái)，2023年7月，第五屆業(yè)委會(huì)與地礦物業(yè)簽訂《公共收益代管協(xié)議》，約定從當(dāng)月起，小區(qū)公共收益由地礦物業(yè)代為管理、記賬。更為關(guān)鍵的是，協(xié)議還涉嫌“私相授受”調(diào)整了公共收益補(bǔ)充維修資金的分配比例。

11月底，地礦小區(qū)2025年第三季度公共收益入賬571.52元

“地礦物業(yè)”被記6分

“根據(jù)最初的物業(yè)服務(wù)合同，停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益，地礦物業(yè)僅收取25%作為服務(wù)費(fèi)，剩余75%需全額存入業(yè)主大會(huì)賬戶，補(bǔ)充小區(qū)維修資金?！眲⑾壬嘎?，可這份代管協(xié)議簽訂后，分配規(guī)則被悄悄篡改：原本應(yīng)全額歸入維修資金的75%收益中，僅10%打入業(yè)主大會(huì)公共賬戶，剩余65%直接轉(zhuǎn)入地礦物業(yè)公司賬戶，由其“代為保管”。

“從75%縮水至10%，這么重要的分配變更，既沒(méi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，也沒(méi)公示征求業(yè)主意見(jiàn)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)就私下拍板了！”劉先生氣憤地表示，小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主，業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，理應(yīng)維護(hù)業(yè)主權(quán)益，而非伙同物業(yè)暗箱操作，“這根本就是越權(quán)操作，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和決策權(quán)”。

處罰落地錢(qián)難退

12月初，新民晚報(bào)記者聯(lián)系屬地靜安區(qū)彭浦鎮(zhèn)房辦核實(shí)情況。相關(guān)工作人員確認(rèn)，經(jīng)調(diào)查，地礦物業(yè)與業(yè)委會(huì)簽訂的《公共收益代管協(xié)議》，未履行業(yè)主大會(huì)表決程序，屬于違規(guī)操作。11月中旬，房辦已依據(jù)《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法》，在物業(yè)監(jiān)管平臺(tái)對(duì)地礦物業(yè)作出“失信記分6分”的處罰。

據(jù)了解，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目經(jīng)理信用評(píng)定基準(zhǔn)分為0分，實(shí)行失信信息加分制，記分越高失信程度越重。此次地礦物業(yè)被記6分，對(duì)應(yīng)“較嚴(yán)重失信行為”，失信內(nèi)容明確標(biāo)注為“未每季度末將當(dāng)季公共收益按照法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的比例予以結(jié)算，并于次月月底前交存至區(qū)房管局指定的公共收益賬戶或業(yè)主大會(huì)賬戶（依據(jù)滬房規(guī)范〔2023〕3號(hào)文件）”。

“處罰都下來(lái)了，可老物業(yè)的違規(guī)賬目還是沒(méi)厘清?！眲⑾壬鸁o(wú)奈地說(shuō)，11月底，他看到小區(qū)2025年第三季度公共收益入賬571.52元，賬目標(biāo)注“其他收益”，備注為“余額轉(zhuǎn)交”?！罢麅赡?，65%的公共收益都由老物業(yè)代管，不可能只剩這么點(diǎn)！”劉先生質(zhì)疑，地礦物業(yè)涉嫌隱匿、侵吞公共收益，始終未公示2年來(lái)的完整明細(xì)賬。

記者隨后聯(lián)系地礦小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)兩名成員，對(duì)方均不愿多談，僅含糊表示“新老物業(yè)正在交接，年底前會(huì)公示相關(guān)明細(xì)”。而當(dāng)記者致電上海地礦物業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)，對(duì)方僅說(shuō)了一句“不便回應(yīng)”，便匆匆掛斷電話。

城管介入追查中

新民晚報(bào)者獲悉，針對(duì)地礦小區(qū)公共收益“余額異?！奔袄衔飿I(yè)違規(guī)代管問(wèn)題，屬地彭浦鎮(zhèn)城管部門(mén)已正式介入調(diào)查?！肮彩找媸切^(qū)的‘救命錢(qián)’，關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益，絕不能不了了之。”劉先生表示，希望監(jiān)管部門(mén)能徹查地礦物業(yè)2023年7月至2025年6月的財(cái)務(wù)賬目，追回被違規(guī)侵占的公共收益，同時(shí)督促業(yè)委會(huì)履行職責(zé)，定期公示賬目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)內(nèi)人士提醒，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及滬房規(guī)范〔2023〕3號(hào)文件，小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自挪用、侵占；調(diào)整公共收益分配比例、委托第三方代管等重大事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)并公示。業(yè)主若發(fā)現(xiàn)物業(yè)或業(yè)委會(huì)存在違規(guī)操作，可及時(shí)向?qū)俚胤哭k、城管部門(mén)投訴，或通過(guò)法律途徑維護(hù)自身權(quán)益?！靶旅駧蛢z忙”將持續(xù)跟蹤事件進(jìn)展，助力業(yè)主厘清“糊涂賬”。

原標(biāo)題：《兩年公共收益，只有500多元！物業(yè)被“失信記分”，業(yè)主的錢(qián)仍“不明不白”》

欄目編輯：陳浩

本文作者：新民晚報(bào) 夏韻

圖片來(lái)源：受訪者供圖