來源：陜西法制網(wǎng)

案件回顧

2022年9月，原告甲公司與被告乙公司簽訂《房屋租賃合同》，約定甲公司承租乙公司位于西安市高新區(qū)的一處辦公用房，租期三年。

合同履行過程中，甲公司因經(jīng)營(yíng)調(diào)整需提前退租，于2024年3月向乙公司發(fā)出《終止履行通知書》，要求解除合同并自愿承擔(dān)合理違約責(zé)任。但雙方就保證金返還及違約金承擔(dān)問題產(chǎn)生爭(zhēng)議：甲公司認(rèn)為合同約定的“保證金不予退還”與“支付兩個(gè)月租金作為違約金”存在責(zé)任重復(fù)、過重的問題，請(qǐng)求法院調(diào)整；乙公司則堅(jiān)持按合同約定主張全部權(quán)利，拒絕返還保證金及剩余租金。協(xié)商無果后，甲公司訴至西安雁塔法院。

法院審理

法院經(jīng)審理查明，雙方合同明確約定，若甲公司單方解除合同，租賃保證金不予退還，且需賠償當(dāng)期兩個(gè)月租金的損失。甲公司于2024年3月15日完成房屋交接，并已支付租金至同年3月31日。乙公司辯稱，甲公司違約行為導(dǎo)致房屋空置一年，造成重大損失，應(yīng)按合同約定承擔(dān)全部責(zé)任。

法院認(rèn)為，合同雖約定違約責(zé)任形式，但《中華人民共和國(guó)民法典》允許當(dāng)事人在違約情況下合理主張權(quán)利，同時(shí)要求守約方采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大。本案中，乙公司在甲公司退租后未及時(shí)重新招租，直至2025年3月才將房屋出租，存在放任損失擴(kuò)大的情形。此外，合同約定的保證金與違約金性質(zhì)相似，疊加適用可能顯失公平。

綜合考量違約情節(jié)、實(shí)際損失及公平原則，法院判決乙公司扣除全部保證金，同時(shí)判令乙公司返還剩余租金24774.19元。

法官說法

合同自由并非絕對(duì)，需以公平原則為邊界。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十六條，合同解除后，違約責(zé)任應(yīng)與實(shí)際損失相適配。若約定責(zé)任過重，法院可依職權(quán)調(diào)整，避免一方承擔(dān)超出合理范圍的損失。本案中，法院既尊重合同約定，又兼顧違約方過錯(cuò)程度和守約方減損義務(wù)，對(duì)重復(fù)性違約責(zé)任予以合理限縮，體現(xiàn)了司法對(duì)公平原則的維護(hù)。

法官進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，商業(yè)活動(dòng)中，當(dāng)事人應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，違約方需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但守約方亦應(yīng)及時(shí)止損，避免資源浪費(fèi)。本案判決既保護(hù)了守約方的合法權(quán)益，也引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性履約，對(duì)規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序具有積極意義。

供稿| 西安雁塔法院

作者| 張婧媛

編輯| 李娟

責(zé)編| 雪云

審核| 姚啟明