（原標(biāo)題：上海明確：大規(guī)模更新！首批劃定10個(gè)區(qū)域，啟動(dòng)試點(diǎn)！涉及小陸家嘴、五角場(chǎng)、漕河涇...）

全球商辦市場(chǎng)步入周期性調(diào)整階段，上海也迎來(lái)寫字樓的更新窗口期。記者從上海市規(guī)劃資源局獲悉，上海在全市范圍劃定40個(gè)商務(wù)單元，首批啟動(dòng)10個(gè)試點(diǎn)單元，首次對(duì)商務(wù)樓宇進(jìn)行大規(guī)模更新。

首批試點(diǎn)包括小陸家嘴、虹橋商務(wù)區(qū)、蘇河灣、大寧、大柏樹(shù)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、五角場(chǎng)、真如、漕河涇和世博園區(qū)等10個(gè)片區(qū)。目前，虹橋商務(wù)區(qū)核心單元更新方案已批復(fù)落地，世博園區(qū)、小陸家嘴、大寧方案基本穩(wěn)定，其余都完成公示和意見(jiàn)征詢。

商務(wù)樓宇更新過(guò)去有不少成功案例，例如黃浦亞洲大廈轉(zhuǎn)型為駐演小劇場(chǎng)，浦東城建大廈部分改造成城市書(shū)房。這次上海切換賽道，第一次把視角從單體建筑變成區(qū)域整體，強(qiáng)調(diào)無(wú)需“一刀切”追求高端化。

重塑街區(qū)活力反哺樓宇價(jià)值

上海是全球最大的商務(wù)樓宇市場(chǎng)之一，規(guī)模和能級(jí)都在全國(guó)前列。一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是，到2024年年底，已成為亞洲擁有LEED綠色認(rèn)證寫字樓最多的城市。但因?yàn)樯虾Ｆ鸩皆?，首批集中建設(shè)是在20世紀(jì)八九十年代，距今也有30多年，部分確實(shí)存在品質(zhì)不佳的情況。

這場(chǎng)“抱團(tuán)式”升級(jí)將帶來(lái)哪些變化？目前披露的6個(gè)商務(wù)單元，更新范圍均以“平方公里”為單位。除了寫字樓本身，還要激活所覆蓋的公共區(qū)域。

此次披露的更新方案中，面積最小的蘇河灣商務(wù)單元僅1.2平方公里，涵蓋大悅城、萬(wàn)象天地等。該單元靠近蘇州河河口段，兼具居住和商貿(mào)功能。區(qū)域內(nèi)28處商務(wù)樓宇新舊混雜，甲級(jí)寫字樓均為近5年建成，占比不足15%，其余均為乙丙級(jí)寫字樓，有的建成時(shí)間超過(guò)20年，加上產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致更新意愿不足，讓這片黃金水岸的潛力難以釋放?！鄙虾Ｊ谐鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)研究院詳規(guī)分院副院長(zhǎng)金山說(shuō)，總的來(lái)看，蘇河灣單元在公共空間品質(zhì)、濱水腹地聯(lián)通、城市景觀方面都有提升空間。

蘇河灣單元確定以“十里蘇河金灣，數(shù)字國(guó)潮水岸”為愿景，更新圍繞“一河、一心、一環(huán)、兩片”，它們分別是蘇州河、“蘇河陽(yáng)臺(tái)”新綠心、創(chuàng)新“休閑時(shí)尚”活力環(huán)，以及數(shù)字國(guó)潮商務(wù)區(qū)、國(guó)際品質(zhì)宜居區(qū)兩大發(fā)展片區(qū)。目標(biāo)是加快總部經(jīng)濟(jì)集聚，促進(jìn)水岸文化與藝術(shù)提升、加強(qiáng)濱水 腹地聯(lián)動(dòng)、完善生活配套服務(wù)體系，打造創(chuàng)意研發(fā)、濱水居住、時(shí)尚商業(yè)混合的世界級(jí)濱水活力街區(qū)。

蘇河灣商務(wù)單元的樓宇更新示意圖。

漕河涇商務(wù)單元，占地6.4平方公里，地跨徐匯和閔行兩區(qū)，是上海企業(yè)創(chuàng)新濃度最高的地區(qū)之一，樓宇集群因此呈現(xiàn)完全不同的“產(chǎn)業(yè)”特色。區(qū)域內(nèi)的商務(wù)樓宇有28處，一半是甲級(jí)寫字樓，另有91處是產(chǎn)業(yè)類樓宇。

漕河涇早年定位是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨著上海的城市發(fā)展思路從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為產(chǎn)城融合，這種單一功能需要調(diào)整。漕河涇現(xiàn)在以“上海硅谷”為目標(biāo)，它要打造的策源性街區(qū)、創(chuàng)新性城區(qū)、開(kāi)放性街區(qū)，都需要系統(tǒng)性公共空間作為骨架。

根據(jù)公示方案，漕河涇重點(diǎn)在公共空間營(yíng)造上投入，如建設(shè)步行連廊與林蔭綠道結(jié)合的慢行系統(tǒng)，重點(diǎn)提升宜山路等道路步行體驗(yàn)，提供便捷舒適的慢行空間。通過(guò)圍墻打開(kāi)、釋放內(nèi)部綠地，打造人人就近可享的高品質(zhì)公園。鏈接區(qū)域水系，打通濱水堵點(diǎn)，加快重點(diǎn)濱水空間改造。

漕河涇商務(wù)單元的樓宇更新示意圖。

漕河涇商務(wù)單元的慢行系統(tǒng)架構(gòu)。

規(guī)劃團(tuán)隊(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，尚未公布更新方案的小陸家嘴商務(wù)單元，也將采用片區(qū)整體提升的解題思路?！霸谡{(diào)研時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)不少產(chǎn)權(quán)人很愛(ài)惜自己持有的物業(yè)，會(huì)主動(dòng)更新內(nèi)部環(huán)境和業(yè)態(tài)。但是跳出單體建筑看，區(qū)域功能是比較單一的?！痹撠?fù)責(zé)人表示，小陸家嘴片區(qū)是上海金融名片，也是國(guó)際大都市的門面，企業(yè)入駐率常年保持在頭部水平，但是對(duì)標(biāo)東京虎之門等國(guó)際知名CBD，慢行系統(tǒng)和空間聯(lián)通還有待加強(qiáng)。

小陸家嘴商務(wù)單元位于“一江一河”的交匯點(diǎn)，以“盛世光華、璀璨明珠”為規(guī)劃目標(biāo)，提出構(gòu)建與外灘、北外灘互看、互望、互動(dòng)的世界級(jí)濱水岸線。方案重點(diǎn)圍繞陸家嘴濱江片區(qū)和二層公共空間概念方案，從濱水、環(huán)綠、建核三方面織補(bǔ)空中慢行網(wǎng)絡(luò)，打造全天候立體慢行系統(tǒng)。重點(diǎn)串聯(lián)陸家嘴的“三件套”樓宇、中心綠地、黃浦江濱江等公共空間及商辦樓宇和軌交站點(diǎn)等重要節(jié)點(diǎn)設(shè)施。

同時(shí)重點(diǎn)整合商務(wù)樓宇和周邊稀缺的藍(lán)綠環(huán)境，通過(guò)街區(qū)環(huán)境、公共空間品質(zhì)的整體升級(jí)，提升商辦樓宇品質(zhì)；并通過(guò)策劃系列城市級(jí)重大活動(dòng)，加強(qiáng)國(guó)際品牌效應(yīng)，打造集旅游、休息、辦公、交往的新型商務(wù)示范樣板，鞏固小陸家嘴作為全球城市核心功能區(qū)的戰(zhàn)略地位，更通過(guò)標(biāo)桿效應(yīng)輻射帶動(dòng)周邊區(qū)域商務(wù)能級(jí)躍升，全面提升片區(qū)樓宇的國(guó)際辨識(shí)度與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

之所以放寬視野，是因?yàn)樘嵘麄€(gè)區(qū)域的品質(zhì)活力，對(duì)樓宇價(jià)值的帶動(dòng)效應(yīng)更明顯。

一位工作人員在調(diào)研商務(wù)樓宇時(shí)發(fā)現(xiàn)，到地鐵站的便利程度，關(guān)乎大樓空置率高低。哪怕只隔了一條馬路，企業(yè)入駐率也會(huì)不同。反觀某副中心區(qū)域，這幾年造了很多高品質(zhì)寫字樓，卻因?yàn)橹苓吪涮讻](méi)有完全跟上，市場(chǎng)認(rèn)可度不及預(yù)期，寫字樓招商承壓。

上海已經(jīng)用實(shí)踐驗(yàn)證了這一規(guī)劃邏輯。興起不足十年的前灘，是上海商務(wù)區(qū)的“后起之秀”，寫字樓入駐率卻能保持在90%以上，是因?yàn)樗觥皩懽謽侵皇寝k公場(chǎng)所”的認(rèn)知，對(duì)片區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃，而寫字樓就是承載區(qū)域復(fù)合功能的一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)：白領(lǐng)下班，下樓一分鐘就到地鐵站，三分鐘走到商場(chǎng)購(gòu)物，再走走就能到黃浦江畔散步，工作生活無(wú)縫銜接。

寫字樓不必處處高端化

正在試點(diǎn)的10個(gè)商務(wù)單元類型多樣，有老牌產(chǎn)業(yè)區(qū)、高端商務(wù)區(qū)，也有市場(chǎng)所謂的“邊緣”板塊。

“不同區(qū)域的資源稟賦各異，產(chǎn)業(yè)承載功能自然不必趨同。各商務(wù)單元需明確自身定位，走差異化發(fā)展道路，無(wú)需追求處處都造甲級(jí)以上寫字樓。”上海海市規(guī)劃資源局詳規(guī)處負(fù)責(zé)人說(shuō)。

人人都希望稅收億元樓遍地開(kāi)花，愿景雖好，卻不實(shí)際，對(duì)一些片區(qū)來(lái)說(shuō)也很難實(shí)現(xiàn)。

大柏樹(shù)尤其典型，幾十年前，這里是上海工貿(mào)市場(chǎng)聚集地，后因產(chǎn)業(yè)迭代逐漸沉寂，樓宇老舊，產(chǎn)權(quán)散賣現(xiàn)象多，周邊交通復(fù)雜。“如果要很快變高端，大柏樹(shù)的確很難，但是換個(gè)角度看，它又有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，能為年輕創(chuàng)業(yè)群體提供具有性價(jià)比的辦公空間。我們?cè)谧銮捌诓邉澋恼{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，這里雖然沒(méi)有平時(shí)服務(wù)的成熟大企業(yè)，卻有很多高校學(xué)生注冊(cè)的初創(chuàng)公司，而且周邊又有大量大院大所，具備發(fā)展孵化器的天然條件?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)戰(zhàn)略部負(fù)責(zé)人呂玫表示。

大柏樹(shù)商務(wù)單元的樓宇更新示意圖。

科創(chuàng)回歸都市中心是全球大勢(shì)，位于市中心的倫敦國(guó)王十字車站片區(qū)高校云集，成為當(dāng)?shù)貏?chuàng)意經(jīng)濟(jì)的核心引擎。肯德?tīng)枏V場(chǎng)緊鄰麻省理工，聚集了大量一流科研院所，被譽(yù)為全球最具創(chuàng)新性的一平方英里，策源轉(zhuǎn)化服務(wù)能力一流。從這個(gè)角度看，大柏樹(shù)也能成為上海創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的搖籃，輻射北外灘高端商務(wù)區(qū)。

根據(jù)方案，大柏樹(shù)更新范圍2.2平方公里，愿景是成為“生命力硅巷，青和力街區(qū)”，采用針灸式城市更新策略，打造低成本的高品質(zhì)“臨校空間”，培育創(chuàng)新集群；完善創(chuàng)新及生活配套服務(wù)體系，強(qiáng)化功能復(fù)合和商務(wù)生態(tài)營(yíng)造、片區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施升級(jí)。提升片區(qū)功能混合度與商辦樓宇的適應(yīng)性再利用水平，允許老舊樓宇在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行功能業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換。

按照市場(chǎng)規(guī)則，上海商務(wù)樓宇分為甲乙丙三類。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不只靠那些在甲級(jí)以上寫字樓里的大企業(yè)拉著走，還有大量在乙級(jí)、丙級(jí)樓宇里的中小企業(yè)做基石。由此可見(jiàn)，一個(gè)2：3：5的甲乙丙梯度分布，將成為未來(lái)市場(chǎng)更趨合理的發(fā)展形態(tài)，形成清晰的多中心格局。

呂玫告訴記者，上海商務(wù)樓宇格局需要多元市場(chǎng)力量與合理產(chǎn)業(yè)梯度形成互動(dòng)共生的生態(tài)。比如漕河涇布局孵化器，不少孵化成功的企業(yè)后續(xù)遷至徐匯核心區(qū)域，形成良性循環(huán)；張江也與前灘、陸家嘴構(gòu)建起緊密聯(lián)動(dòng)，陸家嘴的金融投資機(jī)構(gòu)、基金風(fēng)投在張江設(shè)點(diǎn)扶持小微企業(yè)，反向助力在地孵化。五角場(chǎng)能與楊浦濱江也將形成聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化腹地與核心商務(wù)區(qū)的協(xié)同效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)梯度之外，也需要更好的關(guān)注長(zhǎng)板，構(gòu)建特色的產(chǎn)業(yè)垂類生態(tài)。