夜深人靜，最適合放大招。

8月31日晚間，傳聞已久的“史詩(shī)級(jí)救市”，終于落地。

央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調(diào)整為20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%；同時(shí)二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上浮20個(gè)基點(diǎn)。

同時(shí)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請(qǐng)，以新的房貸來(lái)置換原來(lái)的房貸，新房貸的利率在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上加點(diǎn)幅度。

這次的救市力度，可謂火力全開(kāi)。

至于效果，還有待時(shí)間驗(yàn)證。不過(guò)，從市場(chǎng)成交情況，或許能看出一些端倪。

8月溫州市區(qū)新房累計(jì)成交1859套，環(huán)比7月上漲約56%。但先別高興，這其中安置房成交量高達(dá)1349套， 實(shí)際商品房成交量?jī)H510套。

值得一提的是龍灣新房成交量，7月僅成交39套，但8月華麗轉(zhuǎn)身，成交了114套，近乎3倍的增長(zhǎng)量。

不可否認(rèn)，8月市區(qū)新房成交量確實(shí)上漲了，只是漲的速度比較慢，但對(duì)于當(dāng)下的樓市行情來(lái)說(shuō)，已經(jīng)表現(xiàn)不錯(cuò)了，也從側(cè)面反映出救市開(kāi)始見(jiàn)效。

當(dāng)然，僅8月新房的成交量上漲并不表示接下來(lái)樓市行情會(huì)馬上回暖。

我們?cè)賮?lái)看下供應(yīng)端的情況。8月份溫州市區(qū)共有4個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)/加推，累計(jì)2080套房源，其中3個(gè)項(xiàng)目為安置房，僅萬(wàn)科映象廣場(chǎng)253套商品房住宅。

土地方面更是難上加難，自6月中旬甌海區(qū)第四代住宅地塊土拍結(jié)束后，計(jì)劃7月出讓的土地陸續(xù)終止出讓，昨天終于掛牌了一宗地塊，即溫州市核心片區(qū)梧田東單元A-12地塊。地塊起價(jià)25467萬(wàn)元，起始樓面價(jià)8000元/㎡。

地塊位置圖（來(lái)源：好地大數(shù)據(jù)）

從供應(yīng)端的小心謹(jǐn)慎不難看出，當(dāng)前市場(chǎng)信心仍處在低位，樓市整體的去化壓力仍然較大。

接下來(lái)，就看“8.31政策大禮包”能不能起到作用了。

一是全國(guó)統(tǒng)一的降首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%。降低上車(chē)門(mén)檻，無(wú)論是剛需還是改善來(lái)說(shuō)，都是利好。

二是降二套房貸款利率，不低于LPR+20個(gè)基點(diǎn)。目前溫州首套房貸利率3.7%、二套4.8%，也就是說(shuō)，接下來(lái)首套利率不變，對(duì)于二套房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率降為4.2%+0.2%=4.4%。

三是降首套房存量貸款利率，新的利率雙方協(xié)商，但不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這一條也是最吸引人的政策。

圖源xin號(hào)

這里要注意的是，降低存量房貸利率僅有“首套”，二套不在其列。另一方面，存量房貸只能下探到“當(dāng)時(shí)所在城市的政策利率下限”。

假設(shè)A在2020年1月辦理首套房貸時(shí)，貸款利率為5.8%，即LPR4.8%+銀行100個(gè)基點(diǎn)的加點(diǎn)。之后LPR從當(dāng)年的4.8%降到現(xiàn)在的4.2%，下降60個(gè)基點(diǎn)，所以A現(xiàn)在的貸款利率從5.8%降到了5.2%。

8.31新政后，A可以重新簽存量房貸利率，不過(guò)目前沒(méi)有確定是按原貸款發(fā)放時(shí)LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，還是按現(xiàn)在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)。若都按LPR基礎(chǔ)上不加點(diǎn)計(jì)算，分為兩種情況：

第一種按原貸款時(shí)的LPR4.8%不加點(diǎn)，A就能把利息降到4.8%，與現(xiàn)在5.2%的利率相比，省了0.4%的利息；第二種按現(xiàn)在的LPR4.2%不加點(diǎn)，就能把利息降到4.2%，與現(xiàn)在5.2%相比，省了1%的利息。

因?yàn)槊總€(gè)人的加點(diǎn)幅度不一樣，貸款時(shí)間也不一樣，所以降點(diǎn)幅度也有差異，可以等具體政策出來(lái)后向當(dāng)?shù)劂y行咨詢。

從短期來(lái)看，這一系列政策會(huì)產(chǎn)生一些積極效應(yīng)，能夠釋放一部分市場(chǎng)需求。既然口子開(kāi)了，那么就等著“金九銀十”的表現(xiàn)了。