這幾天在翻看上市房企的財(cái)報(bào)，發(fā)現(xiàn)在下行市場(chǎng)中，每個(gè)企業(yè)都面臨著同樣的問題：大額計(jì)提減值、增收不增利、凈利潤(rùn)下滑嚴(yán)重、降債艱難。

但又各自有著不同的問題，比如萬(wàn)科信用債超融、越秀地產(chǎn)表外負(fù)債、招商蛇口不良資產(chǎn)率居高不下，華僑城經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化低等。

相比這些房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)面臨的危機(jī)更加緊迫，也被很多人忽視了。

2023年財(cái)報(bào)中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售額505.3億元，下降50%。營(yíng)收464.6億元，比上一年多了3億，毛利潤(rùn)減半到11.83億元，歸母凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大到211億元。

先不說(shuō)毛利率、凈利潤(rùn)率、歸母凈利潤(rùn)率這些考核賺錢的核心指標(biāo)。光是看到歸母凈利潤(rùn)虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，就感到十分不可思議，也察覺一個(gè)很重要的信號(hào)：

遠(yuǎn)洋集團(tuán)可能會(huì)是一個(gè)“恒大式”結(jié)局。

2022年開始，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下滑速度出乎意料的快。下滑不只是營(yíng)收、利潤(rùn)表現(xiàn)，利潤(rùn)暴跌531.82%、凈利潤(rùn)暴跌407%、核心凈利潤(rùn)暴跌684%，公司應(yīng)占虧損規(guī)模達(dá)到了159.3億元。。虧損主要是遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)行了大規(guī)模計(jì)提減值和出售附屬公司錄得虧損。

不賺錢是其次。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)不斷拋售北京頤緹港、成都太古里等核心資產(chǎn)，不但沒增加現(xiàn)金流，卻越賣越虧。當(dāng)意識(shí)到連頤緹港、太古里這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都賣，就說(shuō)明遠(yuǎn)洋集團(tuán)面臨的問題并不簡(jiǎn)單。

審計(jì)師也給年度財(cái)報(bào)標(biāo)志了保留意見，揭開了遠(yuǎn)洋集團(tuán)遮了多年的傷疤。

2023年財(cái)報(bào)表現(xiàn)，說(shuō)意外也不意外，說(shuō)不意外也意外。不意外的是它的業(yè)績(jī)表現(xiàn)沒有太大改善和經(jīng)營(yíng)困境也沒有脫離。而意外的是，

遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)準(zhǔn)備資不抵債。

近三年，權(quán)益資產(chǎn)從2021年447.8億元降到258.6億元，再降到207.9億元。賬面上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還有200多億元的凈資產(chǎn)，但剔除少數(shù)股東權(quán)益，自身持有的資產(chǎn)規(guī)模僅有70.3億元。

占比上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有人應(yīng)占權(quán)益從2021年63.96%降到49.27%，再降到33.81%。

凈資產(chǎn)減少那么多，跟這兩年計(jì)提減值有關(guān)，分別減值虧損65.36億元、112.83億元，總額達(dá)到178.2億元。

按照這種減值資產(chǎn)速度，遠(yuǎn)洋集團(tuán)歸屬公司凈資產(chǎn)很快會(huì)清零，甚至為虧損。有業(yè)內(nèi)人士告訴我們，遠(yuǎn)洋集團(tuán)最近開了一個(gè)高層會(huì)議，會(huì)上承認(rèn)了公司目前資不抵債。

現(xiàn)在，手中現(xiàn)金只有50億元，而且還包括受限制部分的，有息且有961.43億元，只比2022年少了不到10億元，其中有697.5億元、占比73%是一年內(nèi)要到期的。凈借貸比率已經(jīng)高達(dá)438%。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)現(xiàn)在面臨就是存亡問題。

2023年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全口徑土地儲(chǔ)備有3621.3萬(wàn)㎡，權(quán)益面積為1907.3萬(wàn)㎡，權(quán)益比僅有52.67%，平均土地成本為6500元。

光看手中土地儲(chǔ)備沒有太大意義，而是要看這些土地是不是都被進(jìn)行抵押貸款了。2022年11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)鄭州全資子公司應(yīng)收賬款保理融資違約消息，已經(jīng)扯開他的遮羞布。

隨后，股東中國(guó)人壽伸出援手買下了成都太古里、北京頤緹港項(xiàng)目。市場(chǎng)下行加上窟窿太大，即使世界500強(qiáng)排名第89名的中國(guó)人壽也根本沒辦法持續(xù)提供資金“補(bǔ)洞”。

后面，中國(guó)人壽、大家保險(xiǎn)聯(lián)合工作組進(jìn)駐了遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局，隨著對(duì)于企業(yè)真實(shí)情況的了解。兩大險(xiǎn)資股東或許也明白兩點(diǎn)：無(wú)力回天、趨勢(shì)難逆。其中，中國(guó)人壽在2023年中期財(cái)報(bào)上就直接對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資清零。

在今年年初，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境內(nèi)信用債券展期方案，9只債券余額182.7億元全部展期30個(gè)月，從第15個(gè)月開始按照本金5%、10%、15%、15%、20%、35%的節(jié)奏，每個(gè)季度分期攤還本金。

雖然這種強(qiáng)硬的化債方式讓一些債權(quán)人倍感不適，但至少表明遠(yuǎn)洋集團(tuán)不逃廢債的決心。

在2023年度財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)人壽高管也直接表明了態(tài)度，“投資策略始終保持審慎穩(wěn)健的投資風(fēng)格，將從嚴(yán)把控投資項(xiàng)目的信用風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)質(zhì)量。公司對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的投資敞口非常小，去年已經(jīng)開展完了減值工作，不會(huì)對(duì)公司未來(lái)產(chǎn)生任何不利的新增影響。”

也就是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)首要任務(wù)就是完成化債和現(xiàn)有項(xiàng)目的“保交樓”，股東做完能做的就“棄療了”。

如果從這個(gè)角度去看待遠(yuǎn)洋集團(tuán)，它能夠做的事情就是成為：一個(gè)承建商。

現(xiàn)實(shí)中，遠(yuǎn)洋代建業(yè)務(wù)雖然早在2005年已經(jīng)布局，但是一直沒有作為主要業(yè)務(wù)推進(jìn)，也沒有形成一套完整的鏈條，到了2018年左右通過(guò)處置安邦保險(xiǎn)下面不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目才成立專門的代建平臺(tái)，有了初步框架。

直到公司“爆雷”之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)才全力發(fā)展代建業(yè)務(wù)。最近幾個(gè)月，遠(yuǎn)洋代建的宣傳也是鋪天蓋地?，F(xiàn)在代建業(yè)務(wù)中，綠城集團(tuán)、藍(lán)城集團(tuán)、旭輝建管已經(jīng)形成了頭部?jī)?yōu)勢(shì)，腹背還有招商蛇口、龍湖、融創(chuàng)。

所以，它還是老樣子：踩錯(cuò)節(jié)奏。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，談混合制企業(yè)，很多人都會(huì)直接想到萬(wàn)科，但其實(shí)遠(yuǎn)洋集團(tuán)應(yīng)該算是首家完成混合制改革的房企，也被稱為“紅籌第一股”。

所有制改革+成功上市，幫助遠(yuǎn)洋集團(tuán)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模膨脹，也是國(guó)內(nèi)最早一批實(shí)現(xiàn)銷售百億的企業(yè)，2009年規(guī)模進(jìn)入了行業(yè)前20名。

這一年，也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)展歷程的巔峰，巔峰過(guò)后往往就是下坡路。后面幾年，它一邊拿著高價(jià)地，一邊發(fā)展養(yǎng)老、物流、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)。

導(dǎo)致這種局面的原因主要有點(diǎn)：

第一、三大股東中國(guó)人壽、南豐集團(tuán)、安邦保險(xiǎn)的輪番斗爭(zhēng)，不同險(xiǎn)資對(duì)于不同資產(chǎn)有偏好，直到南豐、安邦退出后才平靜下來(lái)；第二、李明著力打造了金融投資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本，其中隱藏了很多表外負(fù)債。

債務(wù)出現(xiàn)違約后，李明卻成為了“背鍋俠”，被指“經(jīng)營(yíng)策略猜錯(cuò)節(jié)點(diǎn)”。但是，險(xiǎn)資股東本身也有至少30%責(zé)任。成為“背鍋俠”，李明最好的結(jié)局就是榮退。

在去年9月，李明已經(jīng)很少出現(xiàn)在公開活動(dòng)中，無(wú)邏輯觀察當(dāng)時(shí)推測(cè)，準(zhǔn)備離任。不過(guò)這篇文章卻被和諧了。

直到今年3月底，李明辭去了遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)董事長(zhǎng)一職，已經(jīng)一個(gè)信號(hào)。但官方給出理由是：李明將更聚焦于上市公司經(jīng)營(yíng)管理工作。

這個(gè)時(shí)候忍不住想問：遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)準(zhǔn)備資不抵債，還需要聚焦經(jīng)營(yíng)管理哪些業(yè)務(wù)？按照這個(gè)理由也可以推測(cè)：

遠(yuǎn)洋集團(tuán)最后的結(jié)局會(huì)是怎么樣的？

一是進(jìn)入破產(chǎn)清算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)結(jié)算存在2-3年的時(shí)間差，現(xiàn)在賬面還有70.3億元的凈資產(chǎn)，且有670多億是短期有息債務(wù)，所以也要看遠(yuǎn)洋集團(tuán)能不能加快完成結(jié)算回款，當(dāng)下形勢(shì)知易行難。

其次就要看債權(quán)人會(huì)不會(huì)依法進(jìn)行強(qiáng)制清算，還有存在多少表外負(fù)債。

前面提到了，險(xiǎn)資股東聯(lián)合工作組進(jìn)場(chǎng)之后，化債上強(qiáng)硬且有決心。破產(chǎn)清算概率比較小。

二是私有化退市。這是一個(gè)相對(duì)比較好的結(jié)果，并且可行性更大，關(guān)鍵則是在于股東的意愿。

以2023年6月底公布股東持股情況來(lái)看，中國(guó)人壽、大家保險(xiǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)高層持股比例達(dá)到了近63%，這是一個(gè)相對(duì)高度集中持股情況。

如果想要完成私有化退市只需要完成剩余37%股份的收購(gòu)，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)總市值為20.56億港元，完成收購(gòu)只需要不到8億港元的代價(jià)。

對(duì)于中國(guó)人壽、大家保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，這只是一筆小錢。花小錢，就能“保住面子”，何樂而不為呢？