近年來，為妥善化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛，大祥法院持續(xù)深化落實(shí)“抓前端、治未病”，通過踐行“三會(huì)”機(jī)制，大力加強(qiáng)訴前調(diào)解，以“開好會(huì)”代替“開大庭”，全力推動(dòng)物業(yè)糾紛訴源治理取得積極成效。

開展民情懇談會(huì) 將心比心守護(hù)民心

物業(yè)糾紛不僅是幾百上千塊錢的“小案件”，更是涉及群眾居住安寧的“大民生”。如果不從群眾的問題最深處、感受最痛處著手解決矛盾，一味追求結(jié)案了事，只會(huì)導(dǎo)致以案生案、以案生訪，這也是物業(yè)糾紛廣泛發(fā)生、不斷再生的根本原因。故而，“小案件”不僅要依法辦，更要用“心”辦。

為了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的真實(shí)想法和切實(shí)感受，大祥法院積極邀請社區(qū)人員，深入某小區(qū)開展民情懇談會(huì)，聽民情、察民意。

“小區(qū)消防通道一直被占用，樓道垃圾遍地都是，物業(yè)也不管”“物業(yè)不允許搭線充電，還大聲罵人”“物業(yè)費(fèi)繳納和使用票據(jù)經(jīng)常不公示，大家心存疑慮”。懇談會(huì)上，法官謝蔚一邊耐心傾聽業(yè)主們訴說對物業(yè)公司的不滿，一邊仔細(xì)記下他們的爭議焦點(diǎn)。

與此同時(shí)，社區(qū)人員也在一旁開始介紹：“小區(qū)業(yè)主和這家物業(yè)公司合作有好幾年了，平時(shí)雖然也有小矛盾，但大都已經(jīng)解決了。由于疫情等因素的影響，許多業(yè)主連房貸都斷供了，更別提繳納物業(yè)費(fèi)了，物業(yè)公司也不好過”。

“業(yè)主和物業(yè)公司各有難處，也都各有不足，宜以溝通促調(diào)解，為彼此解心結(jié)?！贝_定好解紛思路，謝蔚首先解答業(yè)主提出的問題：“消防通道的暢通與小區(qū)衛(wèi)生的整潔，既需要物業(yè)的努力，更需要大家的積極配合。”“'飛線'充電既不合法，更危及樓棟業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)制止是職責(zé)所在，但他罵您的行為確實(shí)不文明，應(yīng)該給您道歉?！薄皹I(yè)主享有充分的知情權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和使用情況定期公示。”隨后，謝蔚還邀請業(yè)主代表參與接下來的調(diào)解。

召開物業(yè)公司座談會(huì) 以司法服務(wù)助企發(fā)展

除了與民生民心緊密相連，物業(yè)糾紛還與企業(yè)生存發(fā)展息息相關(guān)。欠繳物業(yè)費(fèi)的人數(shù)越多、時(shí)間越長，物業(yè)公司就越?jīng)]有能力提供維修設(shè)施、清除垃圾等服務(wù)，從而導(dǎo)致更多的業(yè)主不滿而選擇斷繳物業(yè)費(fèi)，這也是物業(yè)糾紛矛盾不斷擴(kuò)大、深化的直接因素。

為深入了解和幫助物業(yè)企業(yè)解決發(fā)展難題，大祥法院召開物業(yè)公司座談會(huì)，面對面向物業(yè)公司代表們問計(jì)問需。

“希望法院幫我們及時(shí)追回物業(yè)費(fèi)?！薄跋Ｍㄔ航o我們開展法律培訓(xùn)，提升工作人員的法律素養(yǎng)?！薄肮灸壳敖?jīng)營比較困難，希望法院靈活運(yùn)用法律手段，降低對公司正常經(jīng)營的干擾?！弊剷?huì)上，物業(yè)公司代表熱烈而坦誠地提出自己的需求和建議。與會(huì)院領(lǐng)導(dǎo)簡少凡不僅對此給予肯定答復(fù)，并且就該院涉企案件的“綠色通道”、“送法進(jìn)企”活動(dòng)、善意文明執(zhí)行理念及舉措等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)闡述，得到物業(yè)公司代表的一致好評(píng)。

組織爭議協(xié)調(diào)會(huì) 情法交融化解糾紛

在充分了解雙方的爭議焦點(diǎn)和需求想法后，大祥法院趁熱打鐵，為物業(yè)公司和業(yè)主組織爭議協(xié)調(diào)會(huì)，為彼此架起溝通的橋梁。

協(xié)調(diào)會(huì)上，謝蔚先是向左邊的物業(yè)公司代表開“槍”:“物業(yè)公司作為服務(wù)者，應(yīng)當(dāng)提供高質(zhì)量的服務(wù)，服務(wù)不到位，業(yè)主當(dāng)然不買賬?！彪S后他又向右邊的業(yè)主代表開“腔”：“物業(yè)公司也有難處，提供服務(wù)需要資金，員工生存需要工資，他們答應(yīng)即刻解決大家反映的問題，你們也應(yīng)依法依約繳納物業(yè)費(fèi)?！?/p>

眼看業(yè)主代表的態(tài)度逐漸松動(dòng)，謝蔚又添了一把火：“基于物業(yè)公司服務(wù)不到位且給業(yè)主們造成諸多不便，依法依情應(yīng)當(dāng)給受影響的業(yè)主們減免部分物業(yè)費(fèi)?！币姶?，業(yè)主代表終于放下最后一塊心結(jié)，紛紛表示愿意接受調(diào)解，并承諾繳齊拖欠的物業(yè)費(fèi)。至此，該小區(qū)涉160多戶的物業(yè)糾紛案件在承辦法官用心用情的努力下得到圓滿化解。

案后，針對物業(yè)公司存在的費(fèi)用支取不透明、消防安保監(jiān)管不嚴(yán)和環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)有待加強(qiáng)等問題，該院聯(lián)合市場監(jiān)管局、消防、公安等部門發(fā)出6份司法建議，助力提升物業(yè)服務(wù)水平，優(yōu)化企業(yè)營商環(huán)境與居民居住環(huán)境。

三年來，大祥法院積極延伸審判職能，堅(jiān)持把非訴糾紛解決機(jī)制挺在前面，選派4名經(jīng)驗(yàn)豐富的法官專門進(jìn)行訴前調(diào)解，共化解涉物業(yè)糾紛2800余件。接下來，大祥法院將不斷健全“三會(huì)”機(jī)制，通過強(qiáng)化與行政機(jī)關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、人民調(diào)解組織、行業(yè)協(xié)會(huì)、仲裁機(jī)構(gòu)等部門的聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步深化一站式多元解紛機(jī)制的建設(shè)，聚焦為物業(yè)公司減壓紓困，推動(dòng)糾紛源頭化解，不斷做實(shí)為大局服務(wù)、為人民司法。