曾經(jīng)，學(xué)區(qū)房在溫州樓市像是神話的存在。只要是和“學(xué)區(qū)”沾邊，不管是新房還是二手房。都能成為市場(chǎng)的香餑餑，尤其是頭部學(xué)區(qū)房。

然而，隨著樓市進(jìn)入下行階段，學(xué)區(qū)房也被拉下神壇。過(guò)去貴不可攀的頭部學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在不僅便宜賣(mài)，甚至還可能沒(méi)人要。

這是什么情況？

最近，阿里法拍網(wǎng)上架了多套溫州實(shí)驗(yàn)中學(xué)、南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)房，且起拍單價(jià)很便宜。

數(shù)據(jù)來(lái)源阿里法拍

別看這些都是溫州頭部名校學(xué)區(qū)房，價(jià)格也優(yōu)惠，但其中有三套房源為二拍/變賣(mài)，可見(jiàn)名校光環(huán)也有失效的時(shí)候。

明明是頭部學(xué) 區(qū)，起拍價(jià)也比市場(chǎng)價(jià)低不少，為什么還會(huì)出現(xiàn)流拍，甚至到變賣(mài)的程度。

就具體情況看，軍裝局10號(hào)一拍時(shí)起拍價(jià)約602萬(wàn)元，起拍單價(jià)約2.02萬(wàn)元/㎡，房源面積大總價(jià)高，還要重新裝修，并且后期轉(zhuǎn)手難度較大，疊加當(dāng)前的市場(chǎng)行情，削弱了房源的吸引力。

不過(guò)，二拍的價(jià)格較一拍打了8折，對(duì)有老城情結(jié)的自主群體來(lái)說(shuō)，性價(jià)比不錯(cuò)。

圖源阿里法拍

但同樣是大面積段，書(shū)聲2幢701室已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)二拍，來(lái)到變賣(mài)環(huán)節(jié)。就價(jià)格來(lái)說(shuō)，很有誠(chéng)意了，適合自住+學(xué)區(qū)需求的客群，但前提是對(duì)于學(xué)區(qū)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，并不是短期內(nèi)有學(xué)區(qū)需求的客群，畢竟南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)的分流機(jī)制存在很大的不確定性。

圖源阿里法拍

同樣的，安富11幢410室可能也是因?yàn)榉至鞯脑?，?dǎo)致一拍流拍。

圖源阿里法拍

當(dāng)然，另外3套首拍的房源，目前在價(jià)格上還算“堅(jiān)持”，但有上述這些前車(chē)之鑒，若是一拍流拍的話，等二拍時(shí)再打個(gè)8-9折，好像更有性價(jià)比。

簡(jiǎn)單看下這三套法拍房源的情況。

房源1：下呂浦孔雀11幢203室，建面約43.25㎡，起拍價(jià)約65萬(wàn)元，單價(jià)約1.5萬(wàn)元/㎡，暫無(wú)人報(bào)名。對(duì)應(yīng)施教區(qū)為南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

圖源阿里法拍

在貝殼二手房上，該小區(qū)近一年有3套房源小面積房源成交，成交價(jià)均高于本次法拍房起拍價(jià)。相較之下，本次法拍房?jī)r(jià)格很香了。

圖源貝殼

房源2：獻(xiàn)華組團(tuán)11幢301室，建面約115.46㎡，起拍價(jià)約139萬(wàn)元，單價(jià)約1.2萬(wàn)元/㎡，暫無(wú)人報(bào)名。對(duì)應(yīng)施教區(qū)為南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

圖源阿里法拍

去年7月，該小區(qū)有一套同面積段房源以1.9萬(wàn)元/㎡成交，時(shí)隔1年，房?jī)r(jià)跌了7000元/㎡。不知道拍賣(mài)時(shí)，會(huì)不會(huì)成交。

圖源貝殼

房源3：安平大廈4幢604室，建面約70.27㎡，起拍價(jià)約147萬(wàn)元，單價(jià)約2.09萬(wàn)元/㎡，暫無(wú)人報(bào)名。對(duì)應(yīng)施教區(qū)為六中。

圖源阿里法拍

該小區(qū)法拍房源相較貝殼二手房成交房源價(jià)格，近乎腰斬，價(jià)格非常便宜了。

圖源貝殼

就價(jià)格來(lái)說(shuō)，上述三套房源若是放在以前，必然引發(fā)哄搶，但現(xiàn)在未必吃香。

為什么？

究其原因，學(xué)區(qū)價(jià)值被稀釋。

比如南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)，就因?yàn)榉至?，影響?yán)重。施教區(qū)內(nèi)的房子太多，而學(xué)校招的生源卻十分有限。因此招生分流預(yù)警的年份，是一提再提。超60㎡的房子，排隊(duì)基本都要三四年，而60㎡以下的，要滿3年才能排隊(duì)，也就是要提前六七年買(mǎi)才行。

這意味著，家長(zhǎng)要提前買(mǎi)房攢時(shí)長(zhǎng)，但越早買(mǎi)持有成本就越高，加上招生政策的變化，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。

尤其是去年南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)因?qū)W區(qū)分流，導(dǎo)致家長(zhǎng)在教育局門(mén)口維權(quán)，要求公開(kāi)分流細(xì)節(jié)。家長(zhǎng)高價(jià)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，最后被分流，學(xué)區(qū)房的價(jià)值自然被質(zhì)疑，貶值也是難免。

圖源網(wǎng)絡(luò)

而六中雖然沒(méi)有分流，但集新校區(qū)對(duì)六中的沖擊也是不小的。從學(xué)校配置看，集新校區(qū)與六中總?？梢哉f(shuō)“不分彼此”，甚至有“取代”的意思，并且在相關(guān)資源方面有一定的傾斜性投入。

比如市實(shí)驗(yàn)中學(xué)給集新校區(qū)調(diào)配了大量?jī)?yōu)質(zhì)師資，統(tǒng)一管理，并讓老校區(qū)中山班到集新校區(qū)上課。開(kāi)學(xué)后，新老校區(qū)的七年級(jí)新生，相互參觀對(duì)方校區(qū)，還在集新校區(qū)相繼舉辦了全校開(kāi)學(xué)典禮、全校運(yùn)動(dòng)會(huì)等。

如此一來(lái)，新房和二手房之間的競(jìng)爭(zhēng)，顯然是新房略占優(yōu)勢(shì)，六中二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下行也在情理之中。

圖源網(wǎng)絡(luò)

顯然，當(dāng)學(xué)區(qū)房不再意味著買(mǎi)后即漲，也無(wú)法完全保證能上想上的學(xué)校，它開(kāi)始變得值得衡量，甚至是被質(zhì)疑——到底是一個(gè)充滿了不確定性的學(xué)位更重要？還是保住手里的資產(chǎn)不流失更重要？

所以，這兩年買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人，大概率要在搖擺中入場(chǎng)。

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