我是紫沐，這是我第403篇日記。

昨晚萬(wàn)博城學(xué)位官宣了：

配建1所54班小學(xué)和1所36班初中。

引入番廣實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)辦學(xué)，由廣大附中番禺實(shí)驗(yàn)學(xué)校具體管理。

官宣名校，預(yù)計(jì)又要被刷屏。

講真，過(guò)去半個(gè)月，看各種文章說(shuō)萬(wàn)博城強(qiáng)無(wú)敵，都快看膩了。

甚至還有為了抬轎，說(shuō)萬(wàn)博會(huì)超越珠江新城的。

營(yíng)銷得有點(diǎn)過(guò)分。

萬(wàn)博城有不少優(yōu)點(diǎn)，名校+地段不錯(cuò)+新規(guī)產(chǎn)品+完善配套，這是事實(shí)。

但它的受眾沒(méi)有覆蓋整個(gè)市中心那么夸張。

把文章看完你就明白，它未必會(huì)適合你。

萬(wàn)博城的主流客群，我覺(jué)得是番禺內(nèi)部預(yù)算不高的置換買家。

因?yàn)樗鼘?shí)現(xiàn)了某種程度的從無(wú)到有。

就是拿著500萬(wàn)，能在萬(wàn)博核心區(qū)域買到一套新規(guī)四房。

這對(duì)番禺地緣性買家很有殺傷力。

在萬(wàn)博城出來(lái)之前，500萬(wàn)在萬(wàn)博能買到啥？

新房也就看看鉑世灣，二手看看歐泊或者錦繡香江。

都是舊規(guī)產(chǎn)品，使用率不高，而且只能買到三房。

或者跑到番禺廣場(chǎng)、洛溪南浦這種地方。

在番禺的二流地段，買改善產(chǎn)品。

要么產(chǎn)品輸一頭，要么地段輸一頭。

但萬(wàn)博城的出現(xiàn)，讓魚與熊掌皆可兼得。

拿著500萬(wàn)，你能在番禺最TOP的板塊萬(wàn)博，買到一套四房?jī)尚l(wèi)大陽(yáng)臺(tái)、使用率110%+的新規(guī)產(chǎn)品。

而且學(xué)位和配套，都不錯(cuò)。

所以萬(wàn)博城對(duì)番禺預(yù)算不高的地緣性客戶，有很強(qiáng)的吸引力，這點(diǎn)是無(wú)可爭(zhēng)議的。

但網(wǎng)上說(shuō)什么珠城外溢流量，市中心的外溢流量，也是萬(wàn)博城的主流客群。

這我就覺(jué)得有點(diǎn)牽強(qiáng)。

不能說(shuō)沒(méi)有市中心的客戶會(huì)買，但最多就是打打輔助。

畢竟老黃埔，海珠、天河、荔灣，都有各自的新規(guī)新盤。

而且有足夠的性價(jià)比和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

區(qū)域內(nèi)的地緣性客戶，肯定會(huì)優(yōu)先選擇它們。

因?yàn)樽宰≠I家很重視生活便利性。

所以萬(wàn)博城確實(shí)有不少優(yōu)點(diǎn)，對(duì)特定客群也很有吸引力。

但硬吹它多么稀缺多么不愁賣，不至于。

萬(wàn)博城的出現(xiàn)，對(duì)番禺樓市會(huì)造成哪些影響？

我覺(jué)得首先會(huì)利空番禺弱勢(shì)板塊的二手房。

比如大石、南浦、洛溪、番禺廣場(chǎng)、市橋、祈福、亞運(yùn)城等等。

因?yàn)檫@些板塊的業(yè)主，會(huì)是萬(wàn)博城的潛在客群。

很可能會(huì)把房子賣掉，置換到萬(wàn)博城，去改善地段、學(xué)位或者配套。

那這些板塊的拋壓就會(huì)變大，也就利空內(nèi)部房?jī)r(jià)。

而且萬(wàn)博城是接近1萬(wàn)戶的超級(jí)大盤。

它首開(kāi)定位改善，不代表后續(xù)那些位置弱一點(diǎn)的地塊，不會(huì)做剛改或者剛需。

后續(xù)置換萬(wàn)博城的預(yù)算需求，很可能會(huì)降到400萬(wàn)+，甚至300萬(wàn)+。

只需要把老房子賣掉，再加百來(lái)萬(wàn)杠桿，就能住到萬(wàn)博中心，享受名校和配套。

這對(duì)番禺地緣買家誘惑力太大了。

隨之而來(lái)的，對(duì)番禺弱勢(shì)板塊的二手市場(chǎng)，肯定就是一波沖擊和洗牌。

那新房呢？

說(shuō)實(shí)話也會(huì)有影響。

別看萬(wàn)博城吹風(fēng)價(jià)挺高，說(shuō)什么5-7萬(wàn)。

我覺(jué)得開(kāi)盤會(huì)是4字頭。

4字頭挺合理的。

看看隔壁錦繡香江，真實(shí)成交也就3-4萬(wàn)。

萬(wàn)博城實(shí)用率高20%，價(jià)格貴20-30%，賣4字頭起步，頂配5字頭，差不多了。

再貴，以萬(wàn)博城的天量庫(kù)存，賣不動(dòng)。

后續(xù)加價(jià)的可能性也不高，畢竟首開(kāi)區(qū)基本是最能打的組團(tuán)了。

那你說(shuō)，隔壁長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，現(xiàn)在賣6萬(wàn)+，還說(shuō)要繼續(xù)漲價(jià)，可能嗎？

就算真敢漲，市場(chǎng)認(rèn)嗎？你會(huì)去接嗎？

長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府必須接受一個(gè)事實(shí)，就是隔壁有個(gè)要出1萬(wàn)套貨，單價(jià)4字頭的鄰居。

而且不是那種二手老破小，是有配套有學(xué)位，實(shí)用率110%+新規(guī)產(chǎn)品。

你覺(jué)得買家會(huì)不會(huì)為了些許優(yōu)勢(shì)，多支付2萬(wàn)/平的溢價(jià)？

所以萬(wàn)博城對(duì)番禺房?jī)r(jià)的沖擊和洗牌，是一視同仁的。

不僅二手房?jī)r(jià)要變天，新房定價(jià)也得變。

既然說(shuō)到房?jī)r(jià)，順道說(shuō)下投資。

萬(wàn)博城適不適合投資？

直接給答案，不適合。

只需要記住一點(diǎn)，萬(wàn)博城是接近萬(wàn)套供應(yīng)的超級(jí)大盤。

這體量直逼亞運(yùn)城和祈福新村。

歷史上這類超級(jí)大盤，都是投資黑洞。

對(duì)比同期的其他選擇，是嚴(yán)重跑輸?shù)摹?br/>

因?yàn)闆](méi)有稀缺性的東西，不會(huì)有投資屬性。

甚至整個(gè)萬(wàn)博，我覺(jué)得也是偏自住。

你看萬(wàn)博和樾府，產(chǎn)品和地段都很拔尖了。

但你前兩年入手，現(xiàn)在要回本的話，差不多要賣6萬(wàn)多。

你覺(jué)得和樾府二手能賣6萬(wàn)多嗎？

在缺乏稀缺性的萬(wàn)博，要是溢價(jià)買入，連保值都難。

同樣的，現(xiàn)在6萬(wàn)多買長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，你覺(jué)得有沒(méi)有站崗風(fēng)險(xiǎn)？

所以萬(wàn)博雖好，但也不能無(wú)腦買，價(jià)格很關(guān)鍵。

萬(wàn)博城也是如此。

別看營(yíng)銷吹上天，客觀看下來(lái)，也就那么回事。

它有不少優(yōu)點(diǎn)，但更適合番禺的地緣性買家。

它配套和地段不錯(cuò)，但更適合買來(lái)自住而不是投資。

它價(jià)格不能太高，高于5.5萬(wàn)，我覺(jué)得都得站崗。

它產(chǎn)品存在錯(cuò)配，166㎡和188㎡，總價(jià)去到800萬(wàn)+，以后流通性會(huì)很弱。

這就是褪去濾鏡之后，真實(shí)的萬(wàn)博城。

它有亮點(diǎn)，但未必適合你。