壹

論及當(dāng)下北京最受關(guān)注的房企，非來(lái)自廣州的越秀莫屬。一是因?yàn)轫?xiàng)目多，二是因?yàn)閹缀趺總€(gè)項(xiàng)目都能在弱勢(shì)市場(chǎng)中賣(mài)出佳績(jī)。

難怪有朋友開(kāi)玩笑說(shuō)：北京樓市這個(gè)小陽(yáng)春最終表現(xiàn)如何，多一半要看越秀項(xiàng)目的表現(xiàn)。

檢驗(yàn)這個(gè)說(shuō)法的時(shí)刻很快就要到來(lái)，越秀在朱辛莊的新項(xiàng)目星耀未來(lái)入市已是最后倒計(jì)時(shí)。從2024年10月拿地算起，歷經(jīng)時(shí)間也就四個(gè)月，這是越秀操盤(pán)能力的又一次側(cè)面佐證。

這種表現(xiàn)源于區(qū)域深耕。

星耀未來(lái)已經(jīng)是越秀在昌平南的第三個(gè)項(xiàng)目、朱辛莊的第二個(gè)項(xiàng)目：2023年，越秀拿下昌平信息園地塊，即為越秀星樾；時(shí)隔不久，同在這個(gè)區(qū)域，越秀聯(lián)手首開(kāi)、建工打造梧桐星宸。越秀星樾首開(kāi)468套期房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日全部售罄，回款超過(guò)26億元，在極度弱勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境下“日光”；梧桐星宸也得到市場(chǎng)高度認(rèn)可，目前去化是推盤(pán)量的八成多，北京市普宅成交套數(shù)排名top3（2024年天朗數(shù)據(jù)）。

在這個(gè)北京樓市最重要的區(qū)域市場(chǎng)中，越秀已經(jīng)習(xí)慣了贏得每一場(chǎng)戰(zhàn)役。

星耀未來(lái)則是將要贏得的下一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。

我們和幾位圈內(nèi)資深投拓曾有過(guò)深入探討，星耀未來(lái)地塊自身?xiàng)l件很好。首先是形狀規(guī)整，這有利于樓棟做最優(yōu)排布，朝向、視野、采光、間距等都有很好保障。第二是容積率低，只有1.8，是目前同區(qū)域內(nèi)容積率最低的地塊，適合做矮層洋房類(lèi)產(chǎn)品，居住體驗(yàn)感好。

示意圖

上周，星耀未來(lái)示范區(qū)開(kāi)放，社區(qū)規(guī)劃、園林形態(tài)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等悉數(shù)亮相，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)頗高的同時(shí)，市場(chǎng)反饋也十分積極。

地塊條件，產(chǎn)品細(xì)節(jié)和到訪蓄客情況加在一起，越秀在星耀未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目上再打一個(gè)大勝仗，概率很大。

這對(duì)越秀是好事，對(duì)亟需信心的北京樓市也是一樁大好事。

貳

“深耕區(qū)域市場(chǎng)，理解區(qū)域價(jià)值”完全不是一句“擺資格”的話語(yǔ)，只有落實(shí)到項(xiàng)目操作層面，才能將“理解”轉(zhuǎn)化為真正的價(jià)值，這一點(diǎn)，在星耀未來(lái)項(xiàng)目上展現(xiàn)得淋漓盡致。

在產(chǎn)品策略層面，越秀操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的做法是全部6~8層小洋房，全南北向排布，地塊規(guī)整的優(yōu)勢(shì)在這種思路下能夠得到最大發(fā)揮。

在戶(hù)型與面積上，采用了基本上三居起步的策略，主力戶(hù)型是92平方米、97平方米和107平方米的三居，還有132平方米四居。

星耀未來(lái)戶(hù)型圖

這讓星耀未來(lái)成為區(qū)域內(nèi)最勻質(zhì)的社區(qū)。

把居住和生活的舒適度放在了第一位，而不是簡(jiǎn)單直接地使用多數(shù)開(kāi)發(fā)商習(xí)慣的“套路”：在好地塊上追求盡可能多出房。

這與深耕區(qū)域形成的準(zhǔn)確價(jià)值判斷直接相關(guān)。

星耀未來(lái)項(xiàng)目地塊比鄰多個(gè)城市級(jí)別的公園，比如正在建設(shè)中的未來(lái)科學(xué)城生態(tài)休閑公園，占地面積高達(dá)約1339畝；再比如昌平新城濱河森林公園，占地面積更是高達(dá)398公頃。這些都使星耀未來(lái)地塊有著得天獨(dú)厚的自然資源稟賦。

正是基于這樣的條件，無(wú)論是昌平區(qū)政府，還是越秀地產(chǎn)的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，都希望能夠打造出一個(gè)低密度、高宜居水平的居住社區(qū)，而戶(hù)型、面積段相對(duì)純粹，是有利于達(dá)成這一目標(biāo)的，這是一脈相承的思路所在。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)，充分說(shuō)明了越秀團(tuán)隊(duì)深耕區(qū)域之后對(duì)價(jià)值和需求的深度理解。

星耀未來(lái)的配置中，贈(zèng)送了全套方太的煙機(jī)、灶具、洗碗機(jī)等廚房設(shè)備，是頂級(jí)產(chǎn)品線。

選擇什么品牌的什么產(chǎn)品線，非常說(shuō)明問(wèn)題。

在這方面，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)選用國(guó)際品牌，但是，考慮到成本控制等因素，一般都是基礎(chǔ)款，雖然品牌響亮，知名度高，但是功能單一，在實(shí)際生活場(chǎng)景中作用十分有限。甚至一些高端樓盤(pán)也曾出現(xiàn)了入住后業(yè)主自行更換相關(guān)設(shè)備的情況。

朱辛莊區(qū)域的主要客群之一，是新興產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)人員，相比于其他區(qū)域的客戶(hù)，他們更注重實(shí)際使用功能，而不是只圖一個(gè)品牌“面子”。正是在這樣準(zhǔn)確理解客戶(hù)需求的情況下，星耀未來(lái)最終選擇了功能更強(qiáng)大，更符合實(shí)際生活需要的方太最高級(jí)別的產(chǎn)品線。

這種對(duì)于需求的深層次理解，不在區(qū)域內(nèi)做多個(gè)項(xiàng)目，是很難理解到位的。

叁

之所以看好星耀未來(lái)的銷(xiāo)售，還有一個(gè)重要原因，就是產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配置。身邊看過(guò)示范區(qū)的朋友都有較為一致的看法：

星耀未來(lái)把區(qū)域市場(chǎng)的“卷”，帶到了新高度。

這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。從空間視角看，星耀未來(lái)的得房率在90%以上，是當(dāng)前板塊得房率最高的項(xiàng)目。從交標(biāo)視角看，星耀未來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配置達(dá)到甚至超過(guò)了單價(jià)8.5萬(wàn)元~9萬(wàn)元的項(xiàng)目，而星耀未來(lái)的指導(dǎo)價(jià)為6.6萬(wàn)元/平方米。

星耀未來(lái)戶(hù)型空間設(shè)計(jì)規(guī)劃有足夠的前瞻性。拿地、報(bào)規(guī)雖然都在北京“好房子”試點(diǎn)新政落地之前，但是，產(chǎn)品的空間設(shè)計(jì)完全達(dá)到了試點(diǎn)新政落地后的水平。星耀未來(lái)有南向陽(yáng)臺(tái)和飄窗，北側(cè)也有設(shè)備平臺(tái)，也能提升空間使用效率。在區(qū)域市場(chǎng)橫向比較，星耀未來(lái)的得房率目前最高。

可以說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目絲毫沒(méi)有其他好房子新政前報(bào)規(guī)項(xiàng)目面臨的產(chǎn)品代差壓力。

足見(jiàn)越秀操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力與前瞻性。

至于贈(zèng)送配置，“超配”已經(jīng)難以概括星耀未來(lái)的配置。就拿最典型廚房設(shè)備贈(zèng)送來(lái)說(shuō)，北京樓市“卷超配”雖然已經(jīng)司空見(jiàn)慣，但主流的廚房贈(zèng)送一半都是”三件套“，煙機(jī)、灶具、洗碗機(jī)。但是，星耀未來(lái)的贈(zèng)送遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)范疇，除煙機(jī)、灶具、洗碗機(jī)外，還包括燃?xì)鉄崴?、蒸烤一體機(jī)，甚至冰箱也是贈(zèng)送，還是西門(mén)子雙開(kāi)門(mén)冰箱。

贈(zèng)送力度，朱辛莊最大，全北京同類(lèi)項(xiàng)目中最大。

而且，贈(zèng)送配置大都不停留于基本款，例如前文提到的采用了方太最高級(jí)別的產(chǎn)品線，更具體一點(diǎn)舉個(gè)例子，贈(zèng)送的洗碗機(jī)，是17套規(guī)格，還采用了當(dāng)下最先進(jìn)技術(shù)，做到清洗高質(zhì)高效，渣水自動(dòng)外排，可以極大提升生活便利度。

再比如，中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，也全部贈(zèng)送。還有更多類(lèi)似的例子，篇幅所限，不逐一列舉。由此力度，足見(jiàn)越秀團(tuán)隊(duì)在星耀未來(lái)項(xiàng)目上“用力”的程度。

誠(chéng)意至此，很難不贏。

肆

當(dāng)下北京樓市的另一大競(jìng)爭(zhēng)力緯度，是室內(nèi)精裝水平和居住功能設(shè)計(jì)。這其中比拼的既包括用材用料，也包括細(xì)致巧思。既拼誠(chéng)意，還拼智商。

我們咨詢(xún)過(guò)好幾位業(yè)內(nèi)朋友，他們對(duì)星耀未來(lái)示范區(qū)最深的印象之一，是把很多其他項(xiàng)目的非交標(biāo)做成交標(biāo)，以提升實(shí)際居住的美觀感、氛圍感、檔次感和實(shí)用性。

這意味著裝標(biāo)的提升，也意味著投入更大。

還是以交標(biāo)視角看，星耀未來(lái)項(xiàng)目的室內(nèi)設(shè)計(jì)，大量采用了木飾面、巖板和奢石，同時(shí)還選用金屬套線，使得整個(gè)居室有很高的品質(zhì)感；而在電視墻、臥室墻面等方面，也都最大限度使用健康品質(zhì)型材料，使得整套房屋的視覺(jué)感受既溫馨，又上檔次。

星耀未來(lái)項(xiàng)目甚至在浴室的精裝中，也采用了奢石材料，真正做到了全緯度的品質(zhì)感。這種做法，即便在全北京市場(chǎng)上的同類(lèi)項(xiàng)目中，也不多見(jiàn)。

如果說(shuō)美觀、檔次感在相當(dāng)大程度上取決于開(kāi)發(fā)商投入強(qiáng)度的話，那么，以收納為代表的功能設(shè)計(jì)，考驗(yàn)的是產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)能力。例如，星耀未來(lái)在每個(gè)戶(hù)型都設(shè)計(jì)了六重收納系統(tǒng)，玄關(guān)收納、客餐收納、廚房收納、家政收納、臥室收納、衛(wèi)浴收納。而且，在此基礎(chǔ)上，還提升收納的品質(zhì)感，涉及到推拉的環(huán)節(jié)，基本上都安裝了滑軌、采用阻尼，極大提升使用感受。

示意圖

“不僅要有，還要好用”。

再比如，一些戶(hù)型巧妙利用了滾筒式洗衣機(jī)的擺放，設(shè)計(jì)了居家導(dǎo)臺(tái)，在最大限度利用空間的同時(shí)，完成居室內(nèi)功能區(qū)的區(qū)隔，讓日常生活場(chǎng)景中，各種功能、動(dòng)線的分布，更加科學(xué)合理。

除此之外，越秀的團(tuán)隊(duì)在社區(qū)園林規(guī)劃，下沉式會(huì)所，社區(qū)大門(mén)等方面，也都投入了很多精力。在下沉式會(huì)所中，包含了羽毛球場(chǎng)和籃球場(chǎng)功能，這兩種運(yùn)動(dòng)對(duì)空間層高都有較高要求。

在全北京同類(lèi)項(xiàng)目上，也都不多見(jiàn)。

凡此種種，細(xì)節(jié)最具說(shuō)服力。操盤(pán)團(tuán)隊(duì)在星耀未來(lái)花的心思、精力不可謂不多，力度不可謂不大，這足以說(shuō)明星耀未來(lái)——這場(chǎng)對(duì)于越秀而言的“下一場(chǎng)戰(zhàn)役”，已經(jīng)勝券在握。而對(duì)于當(dāng)下房企而言，只有能確保永遠(yuǎn)打贏下一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，才是真正的實(shí)力體現(xiàn)。

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