文/狗蛋分蛋

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上海買房人可能還記得，2023年年初的東張江唐鎮(zhèn)，誕生了一個現(xiàn)象級“網(wǎng)紅盤”——華發(fā)半島華庭。

當(dāng)年不少人為它搶破了頭。

項目分三期開盤，平均認(rèn)籌率超400%，平均入圍積分75以上，作為一個外環(huán)外樓盤，熱度甚至比肩上海環(huán)內(nèi)項目，有媒體將其稱之為：

2023年上海外環(huán)外樓市的奇跡。

兩年時間過去，項目工程進(jìn)入尾聲。就在最近，半島華庭的業(yè)主們陸陸續(xù)續(xù)收到了開發(fā)商寄來的“預(yù)看房邀請函”。

只是這次，他們再沒有當(dāng)年搶房時的激動，有業(yè)主發(fā)小紅書直言：

實在不敢去看房。

主要有兩個原因：

第一，預(yù)看房的時間被安排在了“清明節(jié)”，大家覺得不太吉利。開發(fā)商華發(fā)來自珠海，網(wǎng)友說，廣東人講究風(fēng)俗禁忌，懷疑這是“故意惡心業(yè)主”。

第二，項目正在經(jīng)歷“團(tuán)建”挑戰(zhàn)，業(yè)主們擔(dān)心如果去看房，開發(fā)商可能會搞一些“小動作”，從而通過“預(yù)看房”檢驗。如此，他們將失去與開發(fā)商談判的最后籌碼。

“預(yù)看房”是這幾年上海為了保證期房交付質(zhì)量，出臺的一種保護(hù)性政策。

一般，只有讓業(yè)主滿意通過了預(yù)看房，開發(fā)商才能申請交房，拿到監(jiān)管賬戶中被凍結(jié)的尾款。

去年年底，半島華庭因為減配、質(zhì)量沒達(dá)到預(yù)期，遭遇業(yè)主集中維權(quán)。

當(dāng)年項目在宣傳中表示，半島華庭將是“華發(fā)優(yōu)+5.0標(biāo)桿作品”，大家充滿期待，就是不知道這個“5.0”是什么意思。有人逛完施工現(xiàn)場，回來發(fā)小紅開玩笑“安慰”自己：

華發(fā)5.0，可能是指項目會有5處以上降標(biāo)。

包括不限于：外立面能“攀巖”、大門“縮小術(shù)”、草皮當(dāng)綠化、海綿填墻洞、剪力墻開槽......

因為這些問題，業(yè)主們自發(fā)成立整改小組，與項目方進(jìn)行了多輪溝通，但結(jié)果沒讓大家滿意。

溝通中，項目方承諾了多項升級，比如：衛(wèi)生間“鏡子”換“鏡柜”、電子門鎖升級貓眼功能、電梯空調(diào)外加美化貼紙、入戶門頭升級奢石......

沒有對比就沒有傷害，有業(yè)主在社交平臺上吐槽：這也算升級？隔壁項目和你同時開盤，價格也差不多，人家不用維權(quán)就有。

有人聯(lián)系到華發(fā)的客戶負(fù)責(zé)人，要求拿出整改的誠意，至少要發(fā)個紙面文件。對方告訴他，“大家得有些平衡”，項目已經(jīng)追加了很多投入：

不能總是不停索取，什么都想要。

業(yè)主看完又懵了，只是希望項目能按當(dāng)初宣傳的標(biāo)準(zhǔn)交付，怎么轉(zhuǎn)眼就變“索取”：

難道欠錢的真成大爺了？

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關(guān)于華發(fā)，之前我們簡單聊到過，珠海本土國企，與特區(qū)同齡，其地產(chǎn)上市平臺全稱為“華發(fā)股份”。

上海所在的華東大區(qū)，也是華發(fā)的業(yè)績核心，2024年華發(fā)股份全年銷售額（全口徑）1054.4億元，其中華東大區(qū)貢獻(xiàn)了461.73億，占總業(yè)績的43.79%。

這幾年國央企崛起，和很多閩系房企一樣，華發(fā)乘勢聚焦一二線核心城市，開啟逆勢擴(kuò)張?？恐M(jìn)入較早的先天優(yōu)勢，上海成為華發(fā)珠海以外的第二大本營。

這一點從拿地上也能看出，2022年-2024年，華發(fā)全國權(quán)益拿地額合計647億，其中僅上海一城就拿了370多億。

一般，行業(yè)會用“拿地強度”衡量房企投拓能力和傾向，計算方法，是“當(dāng)年拿地金額”除以“ 當(dāng)年銷售金額”。

指標(biāo)高，說明拿地兇猛，擴(kuò)張欲望充足。

事實上，華發(fā)的拿地強度，即使在擴(kuò)張房企中也數(shù)一數(shù)二。截至2023年底，公司拿地建面達(dá)497萬平方米，拿地強度高達(dá)54.2%。

同年，百強房企的拿地強度均值為21%，同為國企，也在兇猛突圍的建發(fā)，也才不到40%。

在這樣的勢頭下，華發(fā)的市場排名也開始突飛猛進(jìn)，2021年還在30名開外，到去年，已經(jīng)殺入前10。

沖得太猛也容易出現(xiàn)一些隱憂。

華發(fā)雖然排名一直在漲，但去年銷售額實際下滑了22%，也就是說，上升主要靠同行襯托。大環(huán)境的壓力，對華發(fā)而言依舊嚴(yán)峻。

利潤滑坡更明顯。

2021年，華發(fā)股份歸母凈利潤為31.95億元，2022年降至26.10億元，2023年繼續(xù)下滑至18.38億元，2024年跌破兩位數(shù)，僅為9.51億元。三年累計：

縮水70%。

利潤“膝斬”的背后，主要是資產(chǎn)減值。

2024年，華發(fā)股份計提資產(chǎn)減值19.67億，直接削減歸母凈利12.44億元。資產(chǎn)減值通俗來說，就是當(dāng)年溢價拿的地，如今已經(jīng)賣不上價了。

另外，去化困難，也在加重華發(fā)的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

一般房子賣不出去，要么是地拿得太差，要么就是沒攢下口碑，購房者不買單。

這幾年為了鋪大盤子，華發(fā)拿了一些有挑戰(zhàn)的地塊。截至2024年末，公司存貨達(dá)2480億元，存貨周轉(zhuǎn)率已降至0.17次，遠(yuǎn)低于TOP20房企0.35次的平均水平。

這說明，華發(fā)項目的銷售周期偏長，流動資金占用比例偏高。

口碑下滑，也讓華發(fā)一些本應(yīng)該“大賣”的項目，陷入去化困難。

比如在上海，去年背靠大虹橋的華發(fā)虹橋四季，首開推出267套房，認(rèn)購率不足20%。浦東周浦的華發(fā)觀瀾半島，首開159套房源，認(rèn)購率34%。

10%溢價拿地的“王炸”項目華發(fā)海上都薈，首開312套房源，認(rèn)購率只有36%。二批次、三批次加推，因為認(rèn)購數(shù)太少，直接取消搖號。

截至3月，海上都薈去化率僅40%出頭。

營收下滑、利潤“膝斬”、去化困難，華發(fā)股份壓力不小，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向迫在眉睫。

3

今年年初，華發(fā)集團(tuán)迎來了新的掌門人——謝偉。

在這之前，華發(fā)集團(tuán)“一把手”的位置已經(jīng)空了6年了。

前任李光寧，在2018年10月卸任董事長，之后出任集團(tuán)總經(jīng)理，相當(dāng)于從“一把手”的位置上下來，又當(dāng)了“二把手”。

鐵柱有些迷，沒有一把手的二把手，不還是相當(dāng)于一把手嗎？狗蛋告訴鐵柱，董事長是掌舵人，負(fù)責(zé)制定公司戰(zhàn)略，而總經(jīng)理是執(zhí)行者，負(fù)責(zé)運營和管理。

權(quán)力和責(zé)任還是有區(qū)別的。

2022年前后，地產(chǎn)降薪潮，有媒體統(tǒng)計華發(fā)股份全體員薪酬降幅在34.8%左右，而李光寧年薪721.1萬元，同比降幅只有5.2%。

當(dāng)年國央企一把手們帶頭降薪，李光寧的薪酬水平，一下就成了同期國企高管中數(shù)一數(shù)二的存在，有人說，他可能就是2022年：

最幸福的地產(chǎn)高管。

謝偉在出任一把手前，是華發(fā)供職21年的老人，主要負(fù)責(zé)金融板塊業(yè)務(wù)。同時，謝偉也是集團(tuán)的常務(wù)副總經(jīng)理，屬于總經(jīng)理李光寧的左膀右臂。

業(yè)內(nèi)對謝偉的評價頗高：低調(diào)務(wù)實，工作上很有前瞻性。李光寧+謝偉，也經(jīng)常被看成一對“黃金組合”。

如今李光寧+謝偉，變成了謝偉+李光寧，副手上位，集團(tuán)風(fēng)格應(yīng)該會有改變。

有人說，謝偉上任，有一種臨危受命的感覺。

財務(wù)壓力下，謝偉身上的擔(dān)子確實不輕。關(guān)鍵，如何重塑華發(fā)在上海等戰(zhàn)略重地的產(chǎn)品口碑，是個大問題。

這兩年，不管是合作還是單獨操盤，華發(fā)全國多個項目都有業(yè)主維權(quán)的經(jīng)歷。

去年年底交付的深圳華發(fā)新城華苑，業(yè)主投訴房屋漏水、樓板裂縫、裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水；上海華發(fā)四季半島被曝降標(biāo)嚴(yán)重、用料不達(dá)標(biāo)；海上溪云則被曝出瓷磚“長毛”、屋頂漏水、樓道扶手搖晃......

開頭提到的半島華庭，“預(yù)看房”前，上海華發(fā)古美板塊的項目還在維權(quán)。

當(dāng)時華發(fā)承諾，一些質(zhì)量問題會在“預(yù)看房”后整改。結(jié)果，整改進(jìn)度緩慢。

半島華庭“預(yù)看房”消息傳出后，有古美的老業(yè)主跑到相關(guān)帖子下提醒：重要的事情說三遍——

不要去看房！

不要去看房！

不要去看房！

鐵柱說，上一次看到這樣急迫的警告，還是在《三體》里。