上個月，廣州黃埔區(qū)下沙裕豐圍舊改順利完成招商，由中交城投、知識城旗下廣州峻森聯(lián)合拿下，中標(biāo)價(jià)為12.59億元，項(xiàng)目公司為廣州中宜埔峻。

結(jié)果是沒有意外的。

下沙裕豐圍是一個mini舊改項(xiàng)目，改造范圍僅有337棟現(xiàn)狀房屋，建面僅9.76萬㎡。項(xiàng)目處在老黃埔板塊，臨近金融城，擁有一線江景，質(zhì)地優(yōu)良。

中交城投是幸運(yùn)的，撿了一個大漏。

裕豐圍舊改，時(shí)代地產(chǎn)足足孵化了6年時(shí)間，結(jié)果倒在了成功前的最后一步。

早在2016年，裕豐圍舊改納入了黃埔區(qū)城市更新年度計(jì)劃，當(dāng)時(shí)，時(shí)代地產(chǎn)已經(jīng)介入到前期服務(wù)工作中。2年后，項(xiàng)目成功會議審議。

2021年，裕豐圍舊改走出了關(guān)鍵一步，與時(shí)代地產(chǎn)、科學(xué)城集團(tuán)簽訂了舊改服務(wù)協(xié)議，啟動拆補(bǔ)工作。隨后，拆補(bǔ)方案出來了，“拆一補(bǔ)四”（無封頂面積）、臨遷費(fèi)每月50元/㎡、7萬塊簽約交樓獎勵......超高標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，讓人沒有拒絕的理由。

開發(fā)商給出的補(bǔ)償案例中，一棟150㎡建基5層房屋，積極配合下，最高可以得到530㎡住宅回遷房、75㎡商鋪回遷面積、2個車位和111.35萬元的補(bǔ)償款。時(shí)代地產(chǎn)精準(zhǔn)抓住了舊改核心阻力。

離譜的是，把廣州舊改市場拆補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)“搞壞了”。

不到半年時(shí)間，裕豐圍舊改簽約、表決都突破了80%，就差臨門一腳。結(jié)果在2022年4月戛然而止了，時(shí)代地產(chǎn)申請了退出包括裕豐圍舊改在內(nèi)的8個廣州舊改項(xiàng)目。

受“大拆大建”禁令影響，廣州舊改瞬間停滯，這不僅僅是項(xiàng)目暫停、重新過審，而是銀行貸款機(jī)構(gòu)被限制向舊改項(xiàng)目放貸。

當(dāng)時(shí)，廣州舊改頭部民企拉著有關(guān)部門、銀行機(jī)構(gòu)開了一個洽談會，明確提出，“希望融資支持”。

1個月，黃埔區(qū)發(fā)布了一份文件，首批31個已落實(shí)優(yōu)化調(diào)整的舊改項(xiàng)目率先重啟，但已過會的裕豐圍舊改并不在名單中。

時(shí)代地產(chǎn)廣州舊改，似乎在這一刻開始清倉離場。

今年3月底，時(shí)代地產(chǎn)公布了2024年非標(biāo)準(zhǔn)版財(cái)報(bào)，實(shí)現(xiàn)收入131億元，同比下滑37.6%，凈利潤虧損擴(kuò)大到近4倍至168.7億元，虧損來源于項(xiàng)目估值大幅度損失。

這份財(cái)報(bào)透露一個更加重要的信息：時(shí)代地產(chǎn)疑似清倉了所有舊改項(xiàng)目，2024年城市更新項(xiàng)目產(chǎn)生收入為0，而投入成本也為0，意味著沒有在推進(jìn)的項(xiàng)目。

而在2023年，時(shí)代地產(chǎn)給出舊改項(xiàng)目確認(rèn)收入中，一年內(nèi)高達(dá)131.2億元，一年后則為14.54億元。最新財(cái)報(bào)卻不再提及城市更新業(yè)務(wù)收入。

舊改王，手中或沒了舊改。

實(shí)際上，在整個廣州舊改推進(jìn)浪潮中，時(shí)代地產(chǎn)是最激進(jìn)的那個，但又是比較穩(wěn)的那個。

2018年，廣州舊改迎來大爆發(fā)，到“大拆大建”禁令出臺前，超過100條舊村完成招商工作，其中富力、時(shí)代并列第二名，均拿下7條舊村改造項(xiàng)目。在佛山、深圳，時(shí)代地產(chǎn)也在大展拳腳。

靠著舊改項(xiàng)目和轉(zhuǎn)化，時(shí)代地產(chǎn)在2020年實(shí)現(xiàn)銷售額破千億，老板岑釗雄也一舉登上佛山首富的位置。

而在2021年，時(shí)代中國在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區(qū)重點(diǎn)城市擁有135個處在不同發(fā)展階段的舊改項(xiàng)目，潛在總可售面積約4000萬㎡，預(yù)計(jì)總貨值超過萬億。

時(shí)代地產(chǎn)能將舊改快速完成轉(zhuǎn)化、敢于大規(guī)模的秘訣——招聘或引入政府體系人員加盟。

從公開信息來看，時(shí)代地產(chǎn)很多中高層人員來源于政府單位，比如廣州越秀區(qū)、廣州城市更新局、天河區(qū)城更局、廣州市城規(guī)天河分局、佛山南海國土局、佛山市三水區(qū)、深圳規(guī)土局等，級別上至市級區(qū)級的一、二把手，下至職能部門的科長、副科長。

時(shí)代地產(chǎn)是妥妥的“干部收容所”。

在一紙公告下，時(shí)代地產(chǎn)迅速陷入困境。比其他房企要好的一點(diǎn)是，時(shí)代地產(chǎn)沒有直接擺爛，而是主動申請退出，完成項(xiàng)目平穩(wěn)過渡。市場很少聽到，時(shí)代地產(chǎn)被村民控訴拖欠臨遷費(fèi)。

時(shí)代地產(chǎn)，也是行業(yè)少有在第一次遇到流動性危機(jī)時(shí)，迅速完成展期的房企。只是，第二次出現(xiàn)危機(jī)后，岑釗雄的債務(wù)重組就更加艱難了。

按他的說法，“對行業(yè)恢復(fù)過于樂觀了”。

退出的項(xiàng)目“便宜”一眾央企、地方國企。

裕豐圍舊改科學(xué)城接盤后，迅速推動控規(guī)方案調(diào)整，以及引入中交城投，完成招商工作。中交拿到的是差不多拆完項(xiàng)目，純白撿，只是時(shí)代地產(chǎn)給出的超高標(biāo)準(zhǔn)是否會繼續(xù)延用，還有待公示。

禾倉村被從化城投接盤了，目前首開地塊開啟建設(shè)。拆完的劉村崗貝舊改完成首批安置房分房、雙井舊改在推動首期控規(guī)調(diào)整、烏石村完成控股調(diào)整，都被科學(xué)城集團(tuán)接盤了。增城城豐村則沒人問津。

2025年開年，廣州舊改再度大爆發(fā)，改造模式從整村拆遷過渡到做地模式，總投資1800億元，其中城中村改造預(yù)算1000億元。

同時(shí)，以廣州城投、廣州建筑、科學(xué)城集團(tuán)、知識城集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、越秀集團(tuán)、白云城發(fā)等在52個舊村改造項(xiàng)目，計(jì)劃借款4096億元進(jìn)行征收補(bǔ)償安置。

歷史流淌的長河里，總會有驚人相似之處。要脫去舊人、穿上新人。但切記，新酒不能裝在舊的皮袋里，不然就都會漏出去。這是《路加福音》中，耶穌給最年輕門徒約翰的忠告：

到了彌補(bǔ)無用之時(shí)，一定要破除老舊，重新開始。