代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

昨日，克而瑞公布了截至28日廣州樓市商品住宅的成交情況，五月樓市熱度高漲，成交規(guī)模為今年最高。點(diǎn)此回顧：

眾所周知，土市作為樓市的“晴雨表”。

市場(chǎng)熱度高漲，能否帶動(dòng)土地市場(chǎng)回溫？讓我們從今天的土地出讓結(jié)果中尋找答案。

今日（5月30日）廣州成功出讓五宗涉宅用地，成交金額55.68億元。

其中天河區(qū)智谷片區(qū)AT1003023地塊由保利發(fā)展以22.51億元，30591元/㎡樓面價(jià)底價(jià)競(jìng)得，這也是保利發(fā)展今年首次在土地市場(chǎng)上露面。

加上該宗地塊后，克而瑞監(jiān)測(cè)到2024年至今保利發(fā)展在天河區(qū)已斬獲涉宅用地總建筑面積超40萬㎡。

番禺區(qū)市廣路四宗地塊成交金額共計(jì)33.16億元，均由敏捷集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。

從競(jìng)拍過程來看，盡管均為兜底成交，但久違在土地市場(chǎng)現(xiàn)身的民企今年以來開始在廣州土地市場(chǎng)展露頭角。

新鮮血液持續(xù)在廣州土拍市場(chǎng)露面，一定程度上反映出了隨著市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇，房企對(duì)廣州樓市的預(yù)期在逐漸向好。

天河區(qū)智谷片區(qū)AT1003023地塊

地塊又名航天奇觀二期地塊，用地面積約5.75萬㎡，計(jì)容建筑面積約7.37萬㎡，容積率2.05，起拍總價(jià)22.51億元，起拍樓面價(jià)30591元/㎡，

值得一提的是，開拍前廣州規(guī)劃自然資源局對(duì)地塊限高進(jìn)行了修改，由原來的≤60米改為≤72米。

盡管地塊限高有所變化，不僅依舊符合“好房子”新國標(biāo)規(guī)定的80米，地塊定位同樣未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，還明確了允許20%的陽臺(tái)率，未來或?qū)⒋蛟煲孕「邔赢a(chǎn)品為主。

此外，在競(jìng)買要求中還明確提到，競(jìng)得人需要配建道路、綠地、1.13萬㎡人工湖+6155㎡綠地，形成1.75萬㎡環(huán)湖景觀帶、6班幼兒園、服務(wù)設(shè)施用地要求等，未來房企發(fā)揮空間廣闊。

地塊位于天河智慧谷片區(qū)、世界大觀板塊內(nèi)，距離金融城、珠江新城等核心片區(qū)駕車約30分鐘。

根據(jù)《廣州市天河區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》中明確指出，天河區(qū)將構(gòu)建"雙核引領(lǐng)、軸帶驅(qū)動(dòng)"的城市空間結(jié)構(gòu)，其中包括“智慧城+智谷”中央科創(chuàng)核。

由此可見，片區(qū)前景充滿想象。

配套方面，地塊周邊生態(tài)環(huán)境占優(yōu)，坐擁“三山三湖”的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，低密度+好生態(tài)，未來居住舒適度高。

距離最近的商業(yè)配套優(yōu)托幫購物中心約10分鐘的路程，還有廣州航天科學(xué)館、廣東省奧林匹克體育中心、廣州市天河外國語智谷學(xué)校等配套加持。

土地成交方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近一年板塊內(nèi)成交一宗涉宅用地，成交總價(jià)10.77億元，成交樓板價(jià)47317元/㎡，溢價(jià)率2.86%，由中國金茂于今年3月斬獲。

具體來看板塊市場(chǎng)格局，克而瑞監(jiān)測(cè)到，近一年板塊商品住宅供應(yīng)面積7.89萬㎡，成交面積17.59萬㎡，月均成交量達(dá)到1.47萬㎡，占到了全市2.14%，同時(shí)改善型物業(yè)的成交占比達(dá)到了52.51%，成交均價(jià)對(duì)比全市整體均價(jià)高出112.79%。

來源：CRIC柵格地圖 土地評(píng)估

此外，值得一提的是，隨著板塊開發(fā)的持續(xù)，入市項(xiàng)目的在增多，克而瑞監(jiān)測(cè)到，東圃板塊商品住宅狹義庫存面積35.01萬㎡，去化周期27.94個(gè)月。

二手房方面，克而瑞監(jiān)測(cè)到，板塊當(dāng)前有二手房項(xiàng)目87個(gè)，成交均價(jià)為47160元/㎡，近一年成交4408套，其中龍湖首開天宸原著、華潤天合、招商雍華府、保利天匯、金地天河公館項(xiàng)目報(bào)價(jià)高于板塊商品住宅均價(jià)水平。

來源：CRIC柵格地圖 土地評(píng)估

持續(xù)在天河開疆拓土的保利發(fā)展，該地塊未來會(huì)給市場(chǎng)呈現(xiàn)什么樣的驚喜？

番禺區(qū)鐘村市廣路隆輝四宗地塊

四宗地塊累計(jì)占地面積達(dá)約8.5萬平，總建筑面積23.5萬㎡，掛牌總起始價(jià)33.16億元容積率3.2。

與嘉禾望崗地塊不同，本次出讓的四宗地塊并未捆綁出讓，或許也是在變相提高房企拿地的積極性。

不過本次競(jìng)得房企均為同一人，有利于房企連片開發(fā)。

3.2的容積率，或許也是番禺朝著國標(biāo)版“好房子”建設(shè)邁出的第一步。

在配建要求上，不僅有道路建設(shè)，A地塊一就規(guī)劃了一所12班幼兒園以及公交首末站；A地塊二則規(guī)劃了社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心以及文化站等等，有望為片區(qū)配套起到補(bǔ)充作用。

地塊位于祈福新邨北側(cè)，敏捷集團(tuán)西側(cè)，距離地鐵22號(hào)線市廣路站直線距離約1公里，背靠祈福新邨大城，周邊有祈福繽紛匯、鐘福廣場(chǎng)、鐘村中學(xué)等配套，能滿足日常生活需求。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，日前克而瑞對(duì)今年以來的番禺市場(chǎng)進(jìn)行盤點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，番禺不僅商品住宅成交規(guī)模高居全市前列，還是11區(qū)中為數(shù)不多“有價(jià)有量”的代表。點(diǎn)此回顧：

聚焦到華南板塊市場(chǎng)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，板塊近一年成交面積3.30萬㎡，成交均價(jià)33888元/㎡，共有7個(gè)項(xiàng)目有成交，其中在售項(xiàng)目5個(gè)，分別為時(shí)代瓏星、富豪大廈、五礦萬樾臺(tái)、中國鐵建花語嶺南。

來源：CRIC柵格地圖 土地評(píng)估

成交結(jié)構(gòu)上，克而瑞監(jiān)測(cè)到，近一年板塊商品住宅成交以350萬元以上產(chǎn)品為主，月均去化量為31.50套，月均成交面積為2749.12㎡，其中350萬元以上成交均價(jià)最高，達(dá)到了42385.00元/㎡。

存量方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，板塊商品住宅狹義庫存面積1.89萬㎡，盡管總量少，但由于流速緩慢，狹義去化周期49.9個(gè)月。

二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近一年地塊周邊三公里內(nèi)成交2348套二手房，成交均價(jià)23604元/㎡。

以上報(bào)告來自CRIC柵格地圖 一鍵報(bào)告，如欲獲取完整版報(bào)告，詳詢我司銷售。

天河智谷地塊報(bào)告全文

市廣路四宗地塊報(bào)告全文

新增五宗涉宅用地掛牌

與此同時(shí)，今日廣州新增五宗涉宅用地掛牌，總價(jià)共計(jì)76.71億元。

其中總價(jià)最高的一宗為海珠區(qū)AH050335地塊，起拍總價(jià)28.72億元，起拍樓面價(jià)折合約3.4萬元/㎡。

備受關(guān)注的廣東電視臺(tái)兩宗地塊也位列其中，起拍樓面價(jià)3.19萬元/㎡起，對(duì)拿地房企更為友好。

此外，老朋友荔灣區(qū)大小梅街地塊也重回到土地市場(chǎng)中，地塊建筑面積1.04萬㎡，起拍總價(jià)3.13億元，起拍樓面價(jià)3萬元/㎡。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。