作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

一場深刻的變化正在進(jìn)行。

新政托舉

落地實(shí)施細(xì)則和相關(guān)政策會在短時間內(nèi)跟上，或者甚至已經(jīng)跑在前頭。

最明顯的深圳最近迎來了兩個具有重要意義和轉(zhuǎn)折的文件，包含了消費(fèi)、金融、民生等方方面面。

可以說幾乎決定深圳新的發(fā)展方向和格局。

一個是《深圳市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案》，另一個《關(guān)于深入推進(jìn)深圳綜合改革試點(diǎn)深化改革創(chuàng)新擴(kuò)大開放的意見》。

前者既是3月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》的響應(yīng)，也是解決當(dāng)下深圳市民衣食住行的突出問題，已經(jīng)超越了消費(fèi)本身的含義。

后者關(guān)乎深圳接下來怎么做，怎么走，要做到更高起點(diǎn)、更高層次、更高目標(biāo)上深化改革、擴(kuò)大開放，本質(zhì)是通過深圳的制度創(chuàng)新突破，為全國性改革走出一條可行之道，解決當(dāng)前國內(nèi)外面臨的發(fā)展和改革困局，建立一個超大城市現(xiàn)代化治理的模板。

所以影響以及意義遠(yuǎn)超區(qū)域范疇。

而這兩個文件雖然看似關(guān)聯(lián)不大，實(shí)際是短期刺激與長期制度紅利的共振。

消費(fèi)方案側(cè)重短期刺激和支持，而深化改革創(chuàng)新擴(kuò)大開放強(qiáng)調(diào)長期制度突破。

對于消費(fèi)來說，消費(fèi)拉動了產(chǎn)業(yè)。

《實(shí)施方案》通過以舊換新、場景創(chuàng)新，如AI終端、全屋智能可以直接刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求，帶動相關(guān)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)升級。

對產(chǎn)業(yè)而言，又反哺了消費(fèi)。

綜合改革推動的人工智能、低空經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造新消費(fèi)場景，如無人機(jī)配送、智能穿戴設(shè)備，同時數(shù)據(jù)要素市場化提升消費(fèi)服務(wù)精準(zhǔn)度，如個性化推薦、跨境支付便利化。

并且也可以看到，深圳從去年到最近幾個月，陸陸續(xù)續(xù)推出一些新規(guī)，其中就包含與樓市相關(guān)的。

比如深圳推出的“保租房”已經(jīng)滾動到了第七批保障性租賃住房認(rèn)租，1946套房源超過1.8萬戶家庭申請。

比如深圳擬支持公積金一次性提取支付購房首付款，與珠海、汕頭、江門、潮州、揭陽六個城市推動公積金跨城互認(rèn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)公積金“同城化”。

比如最近深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《深圳市地下空間資源利用規(guī)劃（2025—2035年）》，將在48個重點(diǎn)片區(qū)地下“造城”。

所以，既要全方位發(fā)展改革提質(zhì)，也要全方位保障深圳的新市民、中低收入群體提供普惠性基礎(chǔ)服務(wù)。

首先深化改革創(chuàng)新擴(kuò)大開放需要投入更多的人力物力，同時也創(chuàng)造新的就業(yè)趨勢和更多的就業(yè)崗位，并提升城市的吸引力。

其次收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)，居民收入越高，就越有能力和信心進(jìn)行消費(fèi)。

進(jìn)入一個城市，必選的幾樣?xùn)|西就是就業(yè)、收入、社保、教育、住房以及其他的配套公共服務(wù)。

當(dāng)這些串成一條線，形成閉環(huán)。

比如《深圳市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案》中關(guān)于居民增收與減負(fù)方面的落實(shí)，對來深就業(yè)的本科、碩士、博士分別給予最高3萬、5萬、10萬元補(bǔ)貼；優(yōu)化住房公積金使用，允許提取支付首付和提高租房提取比例。

這些群體，在這樣的支持下，接下來是否會去租房、購物？是否會萌生買房的意愿？

所以，當(dāng)這些公共資源和服務(wù)下沉到各個群體后，是否就更有利于激活包括住房在內(nèi)的各個方面的市場消費(fèi)。

市場轉(zhuǎn)變

深圳新政頻出，最主要的原因是環(huán)境不確定性疊加，經(jīng)濟(jì)和市場有了很大變化。

政府部門公布的《深圳市2025年本級政府預(yù)算（草案）》也直言當(dāng)前市財政經(jīng)濟(jì)形勢面臨的一些困難和挑戰(zhàn)。

以大家關(guān)注的樓市為例，其中的變化就更明顯了。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中，深圳的一二手房價格環(huán)比雙雙回落，結(jié)束自去年10月份以來連續(xù)6個月環(huán)比雙漲的勢頭。

5月深圳樓市在成交量方面雖然有一定的定力，但相較于4月的表現(xiàn)繼續(xù)下探。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月深圳是一線城市中唯一新房和二手房價格環(huán)比均下跌的城市，降幅分別為0.09%、0.28%。

而這種數(shù)據(jù)有一定的滯后性，還遠(yuǎn)不及市場當(dāng)下發(fā)生的變化及時。

比如108萬如今可拍下一只初代薄荷色的拉布布，也能幾乎能首付南山赤灣一套約116平的新房。

比如龍華第一豪宅的金茂府，一套業(yè)主曾經(jīng)以1410萬元購入的156平住宅，在6月9日以1117.8萬元起拍價掛牌，即使比市場價折價約250萬也難逃流拍。

再比如曾經(jīng)一房難求的新房，甚至是去年入市的新房，都有了新的市場評估體現(xiàn)。一些交易活躍的小區(qū)，4月和5月就能夠成交多套。

而觀察這些新成交的住宅，基本上以中小面積段或總價為主，說明目前剛需改善群體仍是深圳的住房消費(fèi)主力，深圳樓市很大程度取決于強(qiáng)依賴就業(yè)、收入、預(yù)期信心的群體。

大環(huán)境的復(fù)蘇，才是市場好起來的關(guān)鍵。

所以，新的《實(shí)施方案》與《深化改革創(chuàng)新擴(kuò)大開放的意見》協(xié)同的效應(yīng)，可以形成“短期刺激-中期結(jié)構(gòu)調(diào)整-長期生態(tài)重構(gòu)”的傳導(dǎo)機(jī)制，從而鞏固“穩(wěn)預(yù)期、促循環(huán)”。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場