最近，相關(guān)層面頻繁地提到構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對此，很多朋友可能感到迷惑：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式究竟是什么東東？

它與目前促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)有什么關(guān)系呢？

慢效藥與救急救

這里我打個比喻，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就像是慢效藥、長效藥，是為了整個中國房地產(chǎn)市場的健康著想。

而促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)及與之相適應(yīng)的措施，比如取消限購、限價、限售等政策、降低房貸利率、減稅等等，有點像是短期的救命藥，目的是要盡快讓房地產(chǎn)市場走出低迷，穩(wěn)定下來，然后復(fù)蘇。

這兩種藥，之間有一定關(guān)系，但區(qū)別也很大。

基本上可以認為，目前大力推進的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，即便新模式完全建立起來，也未必能在短期內(nèi)促進房地產(chǎn)市場實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

我們回顧一下，上周國常會關(guān)于新模式的描述：

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式對于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長遠，堅持穩(wěn)中求進，先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

這話說得很明白，它著眼于長期，并且要搭建很多基礎(chǔ)性制度，是一種漸進的、慢性的制度變革。

這讓我想到了另一個詞 —— 房地產(chǎn)長效機制。

如果過去多年，您一直在跟蹤觀察房地產(chǎn)政策面的變化，則對這個詞肯定不陌生。

早在 2016 年 12 月的經(jīng)濟工作會議上，就提出： 房子是用來住的，不是用來炒的，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落。

當時我曾點評，這標志著房地產(chǎn)長效機制的籌劃正式上升到國家層面。

在此之前的一兩年，相關(guān)部門就已經(jīng)在提及房地產(chǎn)長效機制；其后也在持續(xù)推進。

直到 2020 年 12 月，住建部召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議上還明確表示：要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案。

這說明，當時已經(jīng)初步形成了房地產(chǎn)長效機制的方案。

長效機制防止大起大落

大家可以回想一下，2016 年高層開始討論研究部署這件事的時候，全國樓市已經(jīng)比較熱了。

當時的出發(fā)點是：要構(gòu)建長效機制，讓樓市能夠比較平穩(wěn)，不要像當時那樣房價漲得過快，同時也不希望以后降溫的時候降溫過快、大幅持續(xù)降溫，當時說要防止大起大落。

那么，我們站在當前這個歷史時點，回顧與總結(jié)當年建立房地產(chǎn)長效機制這碼事，它取得了重大進展和成果嗎？

這個問題，我留給各位，大家可以思考一下……

在房地產(chǎn)市場大幅降溫之后，也就是從 2021 年下半年以來，我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)長效機制的提法就慢慢消失了。

而近兩三年反復(fù)提及強調(diào)的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，雖然提法不一樣，但內(nèi)涵方面是高度相似的。

面對當前我國房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些問題，各位可以評價一下，到底是推進構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重要，還是利用一些短期手段盡快促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)更重要呢？

就老楊個人的感覺來看，這兩個事情都很重要。

但如果一定要把誰排在第一位，論第一重要性，我認為促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)應(yīng)該是當前相關(guān)部門要全力推進的一件事。

打個比方，需要盡快把房地產(chǎn)從重癥監(jiān)護室里推出來，讓它作為普通病號，慢慢療傷、慢慢調(diào)養(yǎng)身體。

各位想想，是不是這個道理？

救急難度大，但莫畏難

不過，客觀上，在救急藥的藥方與藥效方面，確實存在較大的困難。

2022年以來，出臺了眾多寬松政策，有一定集中性的政策，已有四波，分別是：2022年8-11月，2023年8-9月，2024年5.17新政，2024年9月下旬至10月。

每輪刺激，市場都有反應(yīng)，但只是成交量出現(xiàn)脈沖，一段時間后會回落，去年9月下旬這輪刺激的效果最好，但也只是一二線城市持續(xù)了3-6個月不等。

#全國房地產(chǎn)市場機會與風險監(jiān)測系統(tǒng)#中，我們構(gòu)建了一個房地產(chǎn)政策環(huán)境景氣指數(shù)。

去年9月底以來，政策景氣度已超過上輪景氣度的高點，也即2016年9月；而2016年9月時全國樓市已經(jīng)進入繁榮期，如今卻仍在蕭條期。

充分說明一點：當前救市的難度，遠大于十年前！

一方面，泡沫破滅，病來如山倒，對應(yīng)著：病去如抽絲。

另一方面，人口規(guī)模見頂、經(jīng)濟降速、居民收入減少與財富縮水、住宅告別短缺時代等因素，嚴重抑制了購房需求。

今年5月，全國政策環(huán)境景氣指數(shù)為210，相比上月增長，連續(xù)盤整4個月后首次明顯上升。

國家層面，降準降息，降低個人商業(yè)性房貸利率和公積金貸款利率，兩辦印發(fā)關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見。

地方層面比較冷清，武漢、重慶與無南通出臺一攬子政策，但力度較小。

為應(yīng)對4月關(guān)稅戰(zhàn)升級，央行推出了“十只箭”，但房地產(chǎn)方面仍需出新政。

新模式、好房子，這路慢效藥、養(yǎng)生藥，容易開藥方，更容易抓藥、下藥，由于其顯效時間長，相關(guān)部門短中期并無量化考核之憂。

而救急藥、救命藥，卻越來越難開了，越來越謹慎了、迷茫了、躲避了……

在這件重要之事上面，老楊認為：

路漫漫其修遠兮，仍須上下而求索……