最近，相關(guān)層面頻繁地提到構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對(duì)此，很多朋友可能感到迷惑：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式究竟是什么東東？

它與目前促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)有什么關(guān)系呢？

慢效藥與救急救

這里我打個(gè)比喻，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就像是慢效藥、長(zhǎng)效藥，是為了整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康著想。

而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)及與之相適應(yīng)的措施，比如取消限購(gòu)、限價(jià)、限售等政策、降低房貸利率、減稅等等，有點(diǎn)像是短期的救命藥，目的是要盡快讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷，穩(wěn)定下來(lái)，然后復(fù)蘇。

這兩種藥，之間有一定關(guān)系，但區(qū)別也很大。

基本上可以認(rèn)為，目前大力推進(jìn)的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，即便新模式完全建立起來(lái)，也未必能在短期內(nèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

我們回顧一下，上周國(guó)常會(huì)關(guān)于新模式的描述：

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

這話說(shuō)得很明白，它著眼于長(zhǎng)期，并且要搭建很多基礎(chǔ)性制度，是一種漸進(jìn)的、慢性的制度變革。

這讓我想到了另一個(gè)詞 —— 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

如果過(guò)去多年，您一直在跟蹤觀察房地產(chǎn)政策面的變化，則對(duì)這個(gè)詞肯定不陌生。

早在 2016 年 12 月的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，就提出： 房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落。

當(dāng)時(shí)我曾點(diǎn)評(píng)，這標(biāo)志著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的籌劃正式上升到國(guó)家層面。

在此之前的一兩年，相關(guān)部門就已經(jīng)在提及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制；其后也在持續(xù)推進(jìn)。

直到 2020 年 12 月，住建部召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上還明確表示：要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案。

這說(shuō)明，當(dāng)時(shí)已經(jīng)初步形成了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的方案。

長(zhǎng)效機(jī)制防止大起大落

大家可以回想一下，2016 年高層開(kāi)始討論研究部署這件事的時(shí)候，全國(guó)樓市已經(jīng)比較熱了。

當(dāng)時(shí)的出發(fā)點(diǎn)是：要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，讓樓市能夠比較平穩(wěn)，不要像當(dāng)時(shí)那樣房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，同時(shí)也不希望以后降溫的時(shí)候降溫過(guò)快、大幅持續(xù)降溫，當(dāng)時(shí)說(shuō)要防止大起大落。

那么，我們站在當(dāng)前這個(gè)歷史時(shí)點(diǎn)，回顧與總結(jié)當(dāng)年建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制這碼事，它取得了重大進(jìn)展和成果嗎？

這個(gè)問(wèn)題，我留給各位，大家可以思考一下……

在房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫之后，也就是從 2021 年下半年以來(lái)，我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的提法就慢慢消失了。

而近兩三年反復(fù)提及強(qiáng)調(diào)的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，雖然提法不一樣，但內(nèi)涵方面是高度相似的。

面對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題，各位可以評(píng)價(jià)一下，到底是推進(jìn)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重要，還是利用一些短期手段盡快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)更重要呢？

就老楊個(gè)人的感覺(jué)來(lái)看，這兩個(gè)事情都很重要。

但如果一定要把誰(shuí)排在第一位，論第一重要性，我認(rèn)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)應(yīng)該是當(dāng)前相關(guān)部門要全力推進(jìn)的一件事。

打個(gè)比方，需要盡快把房地產(chǎn)從重癥監(jiān)護(hù)室里推出來(lái)，讓它作為普通病號(hào)，慢慢療傷、慢慢調(diào)養(yǎng)身體。

各位想想，是不是這個(gè)道理？

救急難度大，但莫畏難

不過(guò)，客觀上，在救急藥的藥方與藥效方面，確實(shí)存在較大的困難。

2022年以來(lái)，出臺(tái)了眾多寬松政策，有一定集中性的政策，已有四波，分別是：2022年8-11月，2023年8-9月，2024年5.17新政，2024年9月下旬至10月。

每輪刺激，市場(chǎng)都有反應(yīng)，但只是成交量出現(xiàn)脈沖，一段時(shí)間后會(huì)回落，去年9月下旬這輪刺激的效果最好，但也只是一二線城市持續(xù)了3-6個(gè)月不等。

#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)#中，我們構(gòu)建了一個(gè)房地產(chǎn)政策環(huán)境景氣指數(shù)。

去年9月底以來(lái)，政策景氣度已超過(guò)上輪景氣度的高點(diǎn)，也即2016年9月；而2016年9月時(shí)全國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入繁榮期，如今卻仍在蕭條期。

充分說(shuō)明一點(diǎn)：當(dāng)前救市的難度，遠(yuǎn)大于十年前！

一方面，泡沫破滅，病來(lái)如山倒，對(duì)應(yīng)著：病去如抽絲。

另一方面，人口規(guī)模見(jiàn)頂、經(jīng)濟(jì)降速、居民收入減少與財(cái)富縮水、住宅告別短缺時(shí)代等因素，嚴(yán)重抑制了購(gòu)房需求。

今年5月，全國(guó)政策環(huán)境景氣指數(shù)為210，相比上月增長(zhǎng)，連續(xù)盤整4個(gè)月后首次明顯上升。

國(guó)家層面，降準(zhǔn)降息，降低個(gè)人商業(yè)性房貸利率和公積金貸款利率，兩辦印發(fā)關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)。

地方層面比較冷清，武漢、重慶與無(wú)南通出臺(tái)一攬子政策，但力度較小。

為應(yīng)對(duì)4月關(guān)稅戰(zhàn)升級(jí)，央行推出了“十只箭”，但房地產(chǎn)方面仍需出新政。

新模式、好房子，這路慢效藥、養(yǎng)生藥，容易開(kāi)藥方，更容易抓藥、下藥，由于其顯效時(shí)間長(zhǎng)，相關(guān)部門短中期并無(wú)量化考核之憂。

而救急藥、救命藥，卻越來(lái)越難開(kāi)了，越來(lái)越謹(jǐn)慎了、迷茫了、躲避了……

在這件重要之事上面，老楊認(rèn)為：

路漫漫其修遠(yuǎn)兮，仍須上下而求索……